臺風(fēng)“燦都”來(lái)襲，怒江新苑17號樓602室80多歲的老人告急：屋頂又漏水了!物業(yè)叫來(lái)工程隊查看，卻也有難言之隱。有著(zhù)23年房齡的怒江新苑，“底子”早就空了!新進(jìn)來(lái)的物業(yè)公司發(fā)現，小區商品房維修資金賬戶(hù)為零。新成立的業(yè)委會(huì )啟動(dòng)維修資金續籌方案時(shí)，遇到不小困難。有人爽快繳金，有人屏息觀(guān)望，還有居民很不服氣：“物業(yè)費、停車(chē)費我都交的，可為什么要繳這筆維修資金?”
一區之隔的華山花苑也碰到類(lèi)似難題。服役20多年的15臺超齡電梯亟待更換，而維修資金賬戶(hù)余額已不足。在多方努力下，目前續籌率達95%以上。
維修資金是小區物業(yè)管理的“養命錢(qián)”，有住宅養老保險金之稱(chēng)，如果只用不充，很容易枯竭。隨著(zhù)維修資金余額瀕臨30%的紅線(xiàn)，甚至出現“赤字”，滬上越來(lái)越多小區將面對這道治理難題：維修資金續籌。
小區性質(zhì)復雜，續籌陷僵局
“售后公房不用繳?當時(shí)買(mǎi)商品房老扎臺型的，沒(méi)想到現在要補繳錢(qián)。”
怒江新苑建于1997年，共有270戶(hù)業(yè)主。其中，商品房129戶(hù)，售后公房141戶(hù)。這個(gè)小區物業(yè)費僅0.8元/平方米，差不多是上海住宅物業(yè)費的地板價(jià)。小區公共收益微乎其微，主要來(lái)源是車(chē)位費。小區60多個(gè)車(chē)位很緊張，一些車(chē)主需要把車(chē)停在小區外。“靠物業(yè)費和車(chē)位費才勉強維持小區日常運轉。”居委會(huì )干部告訴記者，之前遇到大的維修項目，物業(yè)就從維修資金賬戶(hù)里直接走賬。
2020年3月，衷怡物業(yè)接手。他們進(jìn)駐時(shí)發(fā)現，小區售后公房的維修資金賬戶(hù)尚有余額，但商品房首期籌集的60萬(wàn)元維修資金已用完。物業(yè)經(jīng)理犯愁了：“這怎么活得下去?”
《上海市住宅物業(yè)管理規定》第六十五條規定，小區專(zhuān)項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會(huì )應當啟動(dòng)專(zhuān)項維修資金籌集。很快，小區啟動(dòng)續籌事項。新選出的業(yè)委會(huì )和物業(yè)一起擬定方案，將每家每戶(hù)要分攤的維修資金拉了張清單。比如80平方米的房子，一次性繳納6000多元。業(yè)主可以選擇去銀行繳費，也可以委托物業(yè)來(lái)收。一套流程走下來(lái)似乎很順利，但當物業(yè)上門(mén)收費時(shí)，難題來(lái)了。
相當一部分居民不愿掏錢(qián)，并質(zhì)問(wèn)：“為什么要繳這筆錢(qián)?”“之前的賬本呢?錢(qián)用到哪里去了?”之前物業(yè)不規范的做法為后續接管物業(yè)埋下隱患。原先的班子也感到委屈：“每半年就有公示，該貼的也都在宣傳欄里貼出來(lái)了，居民沒(méi)注意嗎?”
小區性質(zhì)的復雜性也讓續籌陷入僵局。14號樓，只有一戶(hù)人家是商品房;23號樓，只有601、602是商品房，其他都是售后公房。得知售后公房業(yè)主不用出錢(qián)，商品房業(yè)主有點(diǎn)不平衡了：“當時(shí)買(mǎi)的是商品房，老扎臺型的，沒(méi)想到現在還要補繳錢(qián)。”
續籌方案原定3個(gè)月內完成，但從去年12月到現在，只有42戶(hù)業(yè)主繳費共24萬(wàn)元，僅占應繳費的三分之一。很多居民還在觀(guān)望，有人甚至說(shuō)“先繳的居民吃虧了，再等等”。
記者采訪(fǎng)發(fā)現，那些繳費積極的居民多是碰到維修愁難問(wèn)題的居民，比如樓頂漏水，“六樓居民天天來(lái)報修。他已經(jīng)繳了費，你能不去修嗎?我們趕緊啟動(dòng)緊急維修，先墊資再說(shuō)”。物業(yè)有些力不從心。
剩下的居民呢?能拖一天是一天。小區業(yè)委會(huì )主任說(shuō)，每周四業(yè)委會(huì )值班，就有居民來(lái)吵。“樓上漏水和我有什么關(guān)系?”“樓上維修為啥要用我的錢(qián)?”
賬戶(hù)不透明，續籌更加困難
“要交代清楚每一筆資金的去向。只有賬目清晰了，才能讓居民無(wú)話(huà)可說(shuō)。”
怒江新苑的續籌難題，不是個(gè)案。
市人大代表錢(qián)翊樑所在的代表工作小組，日前提交了一份關(guān)于寶山區維修資金管理使用的調研報告。目前，寶山區有25個(gè)應啟動(dòng)法定籌集的小區，雖已召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，向業(yè)主送達續籌通知單，但實(shí)際維修資金續籌入賬僅1個(gè)小區，且這個(gè)小區該次續籌入賬資金已在當年電梯維修中全部使用完畢。
市房管局的數據顯示，本市共有維修資金已劃轉至業(yè)主大會(huì )銀行賬戶(hù)的商品住宅小區共7731個(gè)。其中，維修資金余額低于30%警戒線(xiàn)的商品住宅小區共300多個(gè)，占3.88%。
由于建設年代較早，這些小區大都“毛病纏身”，出現電梯老舊、樓頂漏水、水管破損、污水管道堵塞等問(wèn)題，因維修資金賬戶(hù)不足，已影響到物業(yè)的日常維修。
房子就像人一樣，到了一定年齡，需要保養?？烧l(shuí)來(lái)出錢(qián)呢?記者發(fā)現，和怒江新苑相似，拒繳居民問(wèn)的最多的是“維修資金賬戶(hù)公開(kāi)了嗎?賬目清楚嗎?”市房管局調研發(fā)現，部分未進(jìn)行續籌繳款的業(yè)主主要是質(zhì)疑小區維修資金、公共收益收支不清、賬目不明，不少居民對小區物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意。
半年前，華山花苑小區的維修資金賬戶(hù)也踩了30%的“紅線(xiàn)”，400多戶(hù)業(yè)主需要續籌。這個(gè)小區和怒江新苑一樣，房源構成復雜，不僅包括商品房、售后公房，還有公租房、回遷房。華山花苑的續籌更為緊迫，小區服役20多年的15臺“超齡”電梯等著(zhù)更換。更換電梯以大樓為單元，只要某一單元有一戶(hù)未續籌，就會(huì )導致維修資金無(wú)法支出。
為了做好續籌工作，每棟樓都設立“樓長(cháng)+層長(cháng)+黨員骨干”上門(mén)排摸和催繳制度，還將15臺老舊電梯更換上報為“我為群眾辦實(shí)事”居民區項目清單。“業(yè)委會(huì )定期公示賬目，當居民要求看賬本時(shí)，每筆賬都清清楚楚。”陳家巷居民區黨總支書(shū)記盧曉燕說(shuō)。如今，原本欠款的400多戶(hù)減少到10戶(hù)，5臺全新的電梯已進(jìn)駐華山花苑。
維修資金續籌難的小區，往往也是“三駕馬車(chē)”比較薄弱的小區。市房管局維修資金科科長(cháng)李哲告訴記者，繳費比例低的小區居民普遍反映，業(yè)委會(huì )成員年齡偏大，自身精力及專(zhuān)業(yè)能力有限。還有部分業(yè)委會(huì )面臨換屆改選或處于癱瘓狀態(tài)。部分物業(yè)也有畏難情緒，擔心續籌會(huì )造成小區矛盾，“物業(yè)費都難以收齊，維修資金續籌更是難上加難”。
“如果賬戶(hù)不夠透明，業(yè)主只顧自?huà)唛T(mén)前雪，那么維修資金就很難收繳;而賬戶(hù)不足，會(huì )讓小區運營(yíng)陷入更加困難的境地，居民對物業(yè)更沒(méi)有信心，不愿補繳。這就陷入惡性循環(huán)。”錢(qián)翊樑等在調研中發(fā)現，很多業(yè)主對小區內非自己居住的住宅修繕通常拒絕簽字，認為自己非直接受益者，業(yè)委會(huì )、居委會(huì )難以征集到大多數同意的表決票，致使維修項目擱置。
“本來(lái)想與過(guò)去的物業(yè)切割，現在發(fā)現沒(méi)法逃避。”幾場(chǎng)座談會(huì )后，怒江新苑的業(yè)委會(huì )想通了一些問(wèn)題。“上屆業(yè)委會(huì )、物業(yè)的操作有些不規范，但我們還是要交代清楚每一筆資金的去向。只有賬目清晰了，才能讓居民無(wú)話(huà)可說(shuō)。”
增公共收益，減少續籌難度
“富裕的小區有增加開(kāi)支補充公共收益的辦法;而窮的小區，連物業(yè)費都不足。”
維修資金這本賬背后，關(guān)系一個(gè)“蓄水池”。
李哲列舉了一組數據。截至2020年12月底，本市維修資金劃轉業(yè)主大會(huì )銀行賬戶(hù)的商品住宅小區共7450個(gè)。其中，公共收益已入業(yè)主大會(huì )賬戶(hù)的共6042個(gè)，收益入賬率81.1%，較2019年同期提升5.14%。2020年全年，累計公共收益入賬金額10.76億元，補充維修資金5.4億元，補充比例較2019年提升3.1%，可見(jiàn)，公共收益是補充維修資金賬戶(hù)的重要來(lái)源。
事實(shí)上，續籌順利的小區，往往比較富足。普陀區的云都苑小區最近也在做電梯更新。該小區建于20世紀90年代末，小區有3幢高層6部電梯。電梯使用年限已近20年。去年9月，經(jīng)小區業(yè)主大會(huì )表決，云都苑對小區6部電梯進(jìn)行全面更新，12萬(wàn)余元費用由小區維修資金支付。業(yè)委會(huì )了解到這是一筆大的支出，就有意識地通過(guò)增加小區快遞柜、增加小區廣告屏以及改革小區停車(chē)方案等方式提高小區公共收益，為補充小區維修資金做足準備。
用公共收益補充維修資金，保證了很多小區的“蓄水池”穩定?？墒窍喈斠徊糠志用駞^，源頭活水太少。“富裕的小區有增加開(kāi)支補充公共收益的辦法，而窮的小區，連物業(yè)費都不足。”李哲坦言，實(shí)地走訪(fǎng)發(fā)現，很多老舊小區、混合型小區的物業(yè)費較低，仍是0.8元/平方米，甚至更低。采訪(fǎng)中，一些小區業(yè)委會(huì )、物業(yè)企業(yè)表示，隨著(zhù)原材料、人工成本不斷提升，企業(yè)成本逐年提升，然而物業(yè)費卻始終停留在十幾年前的標準，由于物業(yè)費調價(jià)難，小區只能將大部分甚至全部的公共收益用于補貼物業(yè)費不足，于是這類(lèi)小區的公共收益就無(wú)法為維修資金蓄水。
數據顯示，在全市339個(gè)應續籌的商品房小區中，沒(méi)有公共收益能為維修繳款或補充資金的小區約占1/3，這些小區也將是續籌工作的重點(diǎn)。
怎么辦?在錢(qián)翊樑等看來(lái)，一方面要強化維修資金的使用監管，推進(jìn)公共收益公示和資金入賬，透明合規做好收益補充維修資金相關(guān)工作，同時(shí)建議抓緊研究物業(yè)費調價(jià)機制，引導業(yè)主通過(guò)物業(yè)費第三方評估服務(wù)，逐年提升物業(yè)費，推動(dòng)小區公共收益補充維修資金，從源頭上減少維修資金應續籌小區。
從門(mén)洞入手，會(huì )有帶動(dòng)作用
“一個(gè)復雜的問(wèn)題可以分解成若干問(wèn)題，單點(diǎn)破局后，就容易復制推廣了。”
采訪(fǎng)中，不少代表認為，現行的維修資金管理辦法，對維修資金續籌的約束性和實(shí)操性不夠，部分業(yè)主對于法定續籌缺乏認識，即使收到續籌繳款通知書(shū)，也未加重視，繳款意愿不高。
如何提高居民的繳款意愿?金橋鎮陽(yáng)光歐洲城二期小區做了探索。
小區原先的天溝老舊破損，下水管道彎道多。小區75號—84號業(yè)主在小區率先達成籌措維修資金的共識，業(yè)委會(huì )圍繞“愿不愿意修、誰(shuí)出錢(qián)修、誰(shuí)來(lái)修、誰(shuí)來(lái)監督”來(lái)布局，考慮到每戶(hù)可承擔的額度，將眾籌資金定為每戶(hù)1萬(wàn)元。去年下半年，75號—84號房屋啟動(dòng)維修，重排下水管道，重做防水天窗。這些工程完畢后，小區其他業(yè)主也開(kāi)始主動(dòng)要求維修。目前，小區已有4排房屋眾籌維修資金，完成維修項目。“一個(gè)復雜的問(wèn)題可以分解成若干問(wèn)題，單點(diǎn)破局后，就容易復制推廣了。”一些代表認為，居民區可以從門(mén)洞入手，一個(gè)門(mén)洞就是一個(gè)“利益共同體”，如果小區里一棟樓能續籌成功，往往會(huì )帶動(dòng)其他門(mén)洞。
走司法途徑也是一種策略。目前，華山花苑小區已有400多戶(hù)人家繳納了維修資金。“電梯一事拖不起，我們先墊付資金開(kāi)始維修。”盧曉燕說(shuō)，小區還有十多戶(hù)業(yè)主沒(méi)有繳金。對這些業(yè)主，業(yè)委會(huì )已為下一步催繳做好準備：先讓銀行發(fā)催繳單，如果業(yè)主還是不繳，業(yè)委會(huì )將啟動(dòng)法律訴訟程序。“當然，我們不希望走到這一步。”
政府部門(mén)也在“硬約束”上下功夫。如二手房交易環(huán)節的限制，業(yè)主必須補足專(zhuān)項維修資金后方可交易。記者還獲悉，市房管局會(huì )同市公積金中心等部門(mén)專(zhuān)題研究，探索創(chuàng )新公積金補充專(zhuān)項維修資金的政策機制，探索建立維修資金續籌信用制度，個(gè)人一旦拒繳維修資金可能會(huì )納入征信。
