長(cháng)租公寓企業(yè)“爆雷”風(fēng)波不斷。近期，作為長(cháng)租公寓頭部知名企業(yè)的蛋殼公寓接連傳出拖欠供應商賬款和房東租金等負面消息，引發(fā)市場(chǎng)熱議。而隨著(zhù)年末務(wù)工人員返鄉潮臨近，租賃市場(chǎng)逐步轉入淡季，對面臨資金壓力的長(cháng)租公寓企業(yè)而言無(wú)疑雪上加霜。11月以來(lái)，以深圳、南京、佛山為代表的多個(gè)熱點(diǎn)城市發(fā)文規范租賃市場(chǎng)，有望扭轉氣氛壓抑的租賃市場(chǎng)。
形成資金沉淀
中國證券報記者梳理發(fā)現，近期部分知名長(cháng)租公寓企業(yè)頻頻陷入拖欠員工工資、租戶(hù)排隊退押金、深陷流動(dòng)性危機、或將宣布破產(chǎn)、App癱瘓、管家失聯(lián)、拖欠供應商貨款、連續被列為執行人等負面風(fēng)波。同時(shí)，有租客爆料，交了房租，但長(cháng)租公寓企業(yè)卻未將房租付給房東，導致房東收不到租金趕走租客，而租客的錢(qián)也沒(méi)法要回。還有的因平臺拖欠房東房租，被房東以斷水、斷電、斷網(wǎng)等方式驅趕。
面對多家知名長(cháng)租公寓企業(yè)面臨的“爆雷”風(fēng)波，景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉指出，由于公寓與業(yè)主是月付或季付，而對租客則是半年付/年付，支付的時(shí)間差形成資金沉淀。在租金貸的加持下，很多長(cháng)租公寓運營(yíng)商要求租客年付租金，甚至更長(cháng)，一次即可沉淀至少13個(gè)月的資金。而提供租金貸的貸款公司通常并非正規銀行，都是一些網(wǎng)貸公司或非正規金融機構，放大了風(fēng)險。
胡景暉強調，將一年內要付出的房租(短錢(qián))用于企業(yè)的滾動(dòng)發(fā)展、裝修裝配等，這類(lèi)投資在財務(wù)處理上通常至少需要用36個(gè)月進(jìn)行攤銷(xiāo)、折舊，也就是將一年要付出去的錢(qián)做一個(gè)三年周期的投資，注定要變成龐氏騙局。一旦沒(méi)有新的租客進(jìn)入，通過(guò)租金貸的方式超付房租，沒(méi)有新的投資人提供資金，長(cháng)租公寓企業(yè)的現金流就會(huì )斷裂，進(jìn)而出現爆倉、跑路等問(wèn)題。
胡景暉稱(chēng)，與此同時(shí)，我們也看到了行業(yè)的積極一面。2019年12月25日，住建部等六部門(mén)印發(fā)《關(guān)于整頓規范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》，今年5月，中國證監會(huì )、國家發(fā)改委等聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，多個(gè)地方政府開(kāi)始對租賃市場(chǎng)加以整頓，以及住建部對即將出臺的《住房租賃條例》開(kāi)始征求意見(jiàn)。
多地強化監管
中國證券報記者梳理發(fā)現，近期多個(gè)地區發(fā)文規范租賃市場(chǎng)。其中，不乏熱點(diǎn)一線(xiàn)城市的身影。
深圳市住房和建設局發(fā)布《關(guān)于切實(shí)規范住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的緊急通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)《緊急通知》)。其指出，部分長(cháng)租公寓采取“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”造成“爆雷”“跑路”的問(wèn)題，已經(jīng)引起政府部門(mén)高度重視和社會(huì )密切關(guān)注。住房租賃企業(yè)不得通過(guò)“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”等方式，哄抬租賃價(jià)格、加大企業(yè)資金斷裂風(fēng)險、侵害房屋權利人和承租人的合法權益;住房租賃企業(yè)應充分意識到采取“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”方式進(jìn)行市場(chǎng)擴張，從而引發(fā)資金鏈斷鏈的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險、法律風(fēng)險。同時(shí)，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款，不得將住房租賃消費貸款相關(guān)內容嵌入住房租賃合同。
在建立健全糾紛調處機制方面，《緊急通知》特別指出，壓實(shí)住房租賃糾紛處理主體責任，住房租賃企業(yè)應當建立租賃糾紛處理機制，及時(shí)受理房屋租賃投訴，妥善化解與相關(guān)當事人的糾紛。住房租賃企業(yè)與房屋權利人或者承租人的房屋租賃糾紛無(wú)法協(xié)商解決的，應當通過(guò)人民調解、訴訟、仲裁等法律途徑解決，不得采取暴力威脅、恐嚇、斷水斷電等暴力手段驅逐承租人。
除深圳外，以南京、佛山為代表的多個(gè)地區近期也發(fā)布了針對租賃市場(chǎng)的規范性文件，在調控租金水平、存量房改建等層面進(jìn)行了規范。
調控租金水平方面，11月19日，佛山市南海區住建水利局發(fā)布關(guān)于公開(kāi)征求《佛山市南海區2020年房屋租賃市場(chǎng)指導租金標準項目》和《2020年南海區公共租賃住房租金政府指導價(jià)評估項目》成果意見(jiàn)的公告。公告顯示，佛山市南海區定期分區域公布不同類(lèi)型房屋的市場(chǎng)租金水平和公共租賃住房租金政府指導價(jià)。培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，支持住房租賃消費，逐步建立購租并舉的住房租賃制度和建立健全住房保障制度，多渠道逐步解決中低收入家庭住房困難，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展
存量房改建方面，11月18日，南京市城鄉建設委員會(huì )、南京市規劃和自然資源局、南京市住房保障和房產(chǎn)局聯(lián)合擬定《南京市存量房屋改建為租賃住房辦理實(shí)施細則(試行)》，進(jìn)一步規范南京市存量房屋改建為租賃住房辦理流程，規定改建項目應當以整棟、整單元、整層(應具備獨立交通空間)為基本改建單位。
租賃市場(chǎng)轉入淡季
需要指出的是，目前，租賃市場(chǎng)已經(jīng)轉入淡季。租賃市場(chǎng)成交量和成交價(jià)相比去年整體降幅明顯。成交量和租金雙雙下滑，對于目前面臨資金壓力的品牌長(cháng)租房企業(yè)而言，無(wú)疑雪上加霜。
機構數據顯示，全國租賃市場(chǎng)方面，重點(diǎn)18城上周租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比下降7%，整體租賃市場(chǎng)活躍度仍保持下降態(tài)勢，市場(chǎng)持續變冷?？傮w租金水平基本持平，環(huán)比微漲0.3%，同比下降5.1%。分城市來(lái)看，全國重點(diǎn)18城中，廣州、南京、深圳、大連和合肥五個(gè)城市呈現環(huán)比上漲，其余13城租賃成交量環(huán)比均呈現不同程度的下降，其中北京、西安、上海、青島、濟南和煙臺環(huán)比降幅超過(guò)10%。
除成交量下滑外，總體租金水平相比上年同期也有所下滑。全國重點(diǎn)18城上周月平均租金水平為41.8元/平方米，同比下降5.1%，環(huán)比小幅微漲。分城市來(lái)看，上海、北京、廣州、大連、天津、濟南、重慶和廊坊八個(gè)城市租金上周呈現環(huán)比上漲，漲幅在3%以?xún)?，其他城市均呈現環(huán)比下降態(tài)勢，降幅均在4%以?xún)?。從同比?lái)看，上海、杭州、南京、成都、西安和合肥六個(gè)城市的租金水平高于去年同期，其中上海和杭州連續七周保持同比上漲，其他城市租金水平均低于去年同期。
“租賃市場(chǎng)存在明顯的淡旺季。一般而言，春節之后的2、3月份返工潮和7-9月份的畢業(yè)季，是租房市場(chǎng)的旺季，其余時(shí)間都是淡季。今年以來(lái)，受疫情等因素影響，進(jìn)城務(wù)工人員明顯下降，租賃市場(chǎng)一直不太景氣。目前天氣轉冷，不少室外作業(yè)的工種逐漸減少，租賃市場(chǎng)隨之萎縮。”北京地區某租賃市場(chǎng)門(mén)店負責人對中國證券報記者表示，“目前，北京地區租賃市場(chǎng)轉入季節性淡季，除少數換房需求及前期合約到期面臨的續租外，新增租房需求整體較少。按照往年，這一現狀預計會(huì )維持到春節之后。”
