中國證券報記者日前對北京地區二手房市場(chǎng)調研發(fā)現，北京地區二手房?jì)r(jià)格出現不同程度的松動(dòng)，以大興、房山為代表的郊區次新樓盤(pán)整體降價(jià)幅度較大。受限競房準現房清盤(pán)降價(jià)、前期需求透支、售房業(yè)主年底之前有回款需求等因素影響，很多次新二手房樓盤(pán)近期降價(jià)較多。有銷(xiāo)售人員坦承，目前，北京地區二手房市場(chǎng)房源充足，購房者可挑選范圍較大，市場(chǎng)整體表現出較為明顯的“買(mǎi)方”市場(chǎng)特點(diǎn)。
郊區次新房降價(jià)多
中國證券報記者走訪(fǎng)發(fā)現，“銀十”期間，非核心區域次新二手房?jì)r(jià)格降價(jià)幅度較大，不少房源目前報價(jià)相比上半年成交價(jià)低了5%左右。
以位于南五環(huán)外某次新二手樓盤(pán)為例，該樓盤(pán)于2014年建成，由于下房本時(shí)間較晚，2020年才開(kāi)始陸續入市滿(mǎn)五唯一的房源。在該樓盤(pán)“滿(mǎn)五唯一”二手房源入市初期，成交均價(jià)在4.5萬(wàn)元/平方米上下。目前，該樓盤(pán)成交均價(jià)在4.2萬(wàn)元/平方米左右，部分主力兩居室均價(jià)低至4萬(wàn)元/平方米以下。
“小區一期樓盤(pán)附帶50年的車(chē)位租賃使用權，車(chē)位無(wú)法單獨出售，只能和房源一起捆綁銷(xiāo)售。因此，第一批‘滿(mǎn)五唯一’的房源集中入市時(shí)，一期價(jià)格會(huì )比二期價(jià)格大概高20萬(wàn)元左右，這個(gè)價(jià)格正好是50年車(chē)位租賃費的價(jià)格。目前來(lái)看，帶車(chē)位的一期樓盤(pán)價(jià)格比上半年銷(xiāo)售的二期項目還低。而不帶車(chē)位的二期樓盤(pán)由于距離高速路較近，噪音整體較大，降價(jià)幅度比一期更多。”負責該次新二手房樓盤(pán)中介銷(xiāo)售人員對中國證券報記者表示。
除了價(jià)格出現松動(dòng)外，掛牌房源量充裕也是“銀十”期間北京地區二手房市場(chǎng)呈現的主要特征之一。很多前期出房量較少的地鐵次新房，近期掛牌量也出現了明顯的增長(cháng)。
“這些緊鄰地鐵的次新房之前出房量較少，一方面和限售政策下房本不滿(mǎn)足上市條件有關(guān);另一方面，臨近年底，很多業(yè)主希望實(shí)現年底回款，有了掛牌售房的意愿。房源量增多，使得購房者有了更多的選擇，很多急售房源為了盡快實(shí)現銷(xiāo)售，出現了頻繁降價(jià)的行為。”位于大興區4號線(xiàn)地鐵附近次新房中介銷(xiāo)售人員對中國證券報記者表示。
此外，中國證券報記者還走訪(fǎng)了多個(gè)房本不“滿(mǎn)五唯一”的次新樓盤(pán)，這些樓盤(pán)由于不滿(mǎn)足“滿(mǎn)五唯一”的條件，貸款購房客戶(hù)需要繳納較高的稅費，因此對應的客戶(hù)群體大多是全款客戶(hù)。這些樓盤(pán)近期降價(jià)更為嚴重。
新房分流明顯
針對郊區次新房?jì)r(jià)格出現疲軟的原因，中國證券報記者在調研中了解到，這一方面和剛需客戶(hù)需求前期集中釋放有關(guān)，另一方面和準現房加速出清有關(guān)。
從機構監測數據來(lái)看，北京地區9月二手房成交整體處于高位，價(jià)格也出現了小幅攀升，透支了部分四季度的需求。中原地產(chǎn)數據顯示，9月北京二手房住宅成交量高達17259套，環(huán)比上漲7.5%，同比大漲40%。諸葛找房數據顯示，9月，北京二手房成交均價(jià)為57132元/平方米，環(huán)比上漲0.4%。
準現房加速出清方面，中國證券報記者觀(guān)察到，北京地區2018年陸續入市的次新房項目，很多在前期并未實(shí)現售罄。隨著(zhù)時(shí)間推移，很多樓盤(pán)已處于“準現房”狀態(tài)。
“周?chē)芏嘈路繕潜P(pán)都是2020年底就能交房。如果買(mǎi)二手房，現在簽約也沒(méi)法保證2020年年底能交房，因為會(huì )牽扯到業(yè)主騰房等問(wèn)題。而目前很多限競房項目卻可以做到年底交房。”北京某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員說(shuō)。
中原地產(chǎn)統計顯示，截至今年9月，北京限競房成交量已超過(guò)2019年，成交量較去年有明顯提升。
從北京地區新房成交結構來(lái)看，機構監測數據顯示，今年北京黃金周期間，城六區和近郊區域成交量占比同比分別增加10個(gè)百分點(diǎn)。成交區域方面，大興區成交面積最高，占整體成交量的18%。新房成交攀升，成為次新房分流的一大因素。
后續價(jià)格有支撐
業(yè)內人士指出，受疫情因素影響，二手房交易季節性規律被打破，重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)交易活躍程度在5月達到高位水平，隨后自8月起，房源流動(dòng)性指數呈現連續2個(gè)月的下降趨勢，這主要和前期累積需求已逐漸釋放有關(guān)。目前，二手房市場(chǎng)開(kāi)始自然回落。從當期看，“銀十”二手房市場(chǎng)總體并不熱，北京地區二手房成交以核心區域的大戶(hù)型為主，剛需盤(pán)透支比較嚴重。
從機構監測數據看，國慶節第一周二手房市場(chǎng)成交相比9月繼續降溫，黃金周期間重點(diǎn)18城二手房日均交易量比9月下降18.6%，18城中13個(gè)城市成交均價(jià)比9月下跌。
對于北京地區房?jì)r(jià)后市走向，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前北京限競房土地供應減少，不限價(jià)地塊增多，房?jì)r(jià)的走向預期也會(huì )升高。對于剛需來(lái)說(shuō)，今年的選擇還是比較多的，但是限競房通過(guò)消化越來(lái)越少了，今后可選擇的種類(lèi)也就沒(méi)這么多了。從全國整體看，在房住不炒的背景下，房?jì)r(jià)漲幅預計會(huì )維持在溫和的程度。
