“9家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的5062.07萬(wàn)元住宅維修資金未及時(shí)上交專(zhuān)戶(hù)，最長(cháng)時(shí)間達8年”“4家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用代收的住宅維修資金1184.63萬(wàn)元”。近日，一份來(lái)自有關(guān)部門(mén)提供的關(guān)于湖北省襄陽(yáng)市住宅維修資金問(wèn)題整改情況，引起了國務(wù)院第七次大督查第九督查組的注意。
住宅維修資金是業(yè)主繳納的專(zhuān)門(mén)用于維修、改造住宅共用部位和共用設施的錢(qián)，屬于全體業(yè)主所有，不能挪作他用。為何會(huì )發(fā)生維修資金被違規挪用的情況?資金管理是否存在漏洞?業(yè)主有沒(méi)有充分享受到使用維修資金的權利?為此，督查組赴湖北襄陽(yáng)市走訪(fǎng)調查。
調查發(fā)現，住宅維修資金被違規挪用，主要原因在于收費程序不規范。按照2008年發(fā)布的《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》規定，業(yè)主在辦理房屋入住手續前，應將首期住宅維修資金存入專(zhuān)戶(hù)，但該辦法并未明確繳納程序。實(shí)際操作中，出現了由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收情況，一些違規挪用資金的現象也就隨之發(fā)生。比如，督查組查閱資料發(fā)現，湖北4家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規對外出借近400萬(wàn)元、經(jīng)營(yíng)挪用近600萬(wàn)元代收的維修資金。
襄陽(yáng)市房屋維修基金管理中心有關(guān)負責人說(shuō)，由于現行規定并未明確禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收維修資金，也考慮到居民辦事方便，只要是居民自愿的委托，基金管理中心還是照常辦理。這種模糊不清的規定，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或物業(yè)服務(wù)企業(yè)拖延繳納甚至違規挪用資金創(chuàng )造了條件。
征收程序不規范，資金使用也困難。督查組查閱資料發(fā)現，襄陽(yáng)市從2003年開(kāi)始收繳住宅維修資金，截至2020年9月，商品房維修資金銀行存款余額13億元，房改房維修資金余額1.2億元，共有411個(gè)小區使用了商品房維修資金3549萬(wàn)元，有132個(gè)小區使用了房改房維修資金832萬(wàn)元。整體來(lái)看，住宅維修資金使用率僅為3%。
住宅維修資金使用率為何如此之低?是小區居民維修需求不足，還是其他原因導致?為弄清疑問(wèn)，督查組決定走訪(fǎng)當地小區，進(jìn)一步了解情況。
在襄陽(yáng)市春天大道小區，物業(yè)經(jīng)理董女士告訴督查組，因為外墻漏水、電梯鋼絲損壞等問(wèn)題，前不久小區向房屋維修基金管理中心申請使用維修資金，但被告知不滿(mǎn)足使用條件。
“主要是因為目前我們小區業(yè)主維修資金存繳不到總戶(hù)數的三分之二。而按照《住宅專(zhuān)項維修資金管理辦法》規定，要使用住宅專(zhuān)項維修資金，需經(jīng)過(guò)占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)。”董女士說(shuō)，由于牽涉多方利益，這兩個(gè)三分之二的指標操作起來(lái)非常困難。“比如小區5號樓有200戶(hù)業(yè)主，只有20戶(hù)外墻面漏水，漏水面積明顯達不到總面積的三分之二，其他180戶(hù)同意使用維修基金的積極性就不高。再比如說(shuō)，一單元的電梯壞了，但二單元和三單元的住戶(hù)并不受影響，出于自身利益考慮，二單元和三單元的業(yè)主可能就不太愿意使用維修資金。”
督查組發(fā)現，即使過(guò)了“三分之二”這道坎，維修資金的支取還面臨著(zhù)其他種種“關(guān)卡”。比如要提出維修方案，經(jīng)現場(chǎng)查勘認證合規后，才可以安排維修資金。維修結束后，還要上報費用明細、審核公示等種種程序，才能真正將維修資金拿到手。
重重“關(guān)卡”導致維修資金使用難，大量資金長(cháng)期被閑置。如何保證這筆資金的保值增值呢?督查組查閱資料發(fā)現，雖然按相關(guān)規定，在保證住宅維修資金正常使用的前提下，可以將住宅維修資金用于購買(mǎi)國債以保值增值，但目前襄陽(yáng)市住宅維修資金全是放在銀行賺取利息，襄陽(yáng)市房屋維修基金管理中心有關(guān)負責人對于國債的風(fēng)險收益、怎么購買(mǎi)等情況也不了解，進(jìn)一步保值增值動(dòng)力并不強。這就導致一邊急需維修但缺乏資金支持，而另一邊大量維修資金躺在賬戶(hù)上“睡大覺(jué)”的現象出現。
督查組認為，住宅維修資金面臨“管理難”“使用難”的情況，既有現行維修資金管理制度不完善的問(wèn)題，也有地方部門(mén)管理不到位的問(wèn)題。隨著(zhù)住宅使用時(shí)間的增長(cháng)，房屋公共設施的維修和翻新需求將越來(lái)越密集地涌現，對住宅維修資金的使用和管理水平將提出更大考驗。督查組建議進(jìn)一步完善住宅維修資金管理制度，理順管理體系，優(yōu)化使用程序，既能維護業(yè)主權益，又使其具有可操作性，讓住宅維修資金真正發(fā)揮其為住宅“養老”“治病”的作用。
