中國證券報記者日前對北京地區商住房市場(chǎng)走訪(fǎng)發(fā)現，受限購政策影響，北京地區商住房成交慘淡，新房樓盤(pán)普遍存在滯銷(xiāo)。很多在售的樓盤(pán)是2017年限購政策出臺前入市的，目前仍在銷(xiāo)售，這些新房樓盤(pán)已經(jīng)有二手房入市交易，價(jià)格存在較大的“倒掛”現象。部分樓盤(pán)常年銷(xiāo)售慘淡，相關(guān)公司為了增加現金流，將項目已經(jīng)做了抵押，導致新房無(wú)法正常網(wǎng)簽。還有的項目為了吸引客戶(hù)，將本應該全款銷(xiāo)售的房款做成首付分期支付，分期時(shí)間最長(cháng)可達兩年，存在違規銷(xiāo)售的現象。
兩三個(gè)月賣(mài)一套
“項目是2016年最高點(diǎn)時(shí)開(kāi)的盤(pán)，最高達到5.5萬(wàn)元/平方米，當時(shí)均價(jià)也要到5萬(wàn)元/平方米?，F在項目一手房賣(mài)3萬(wàn)元/平方米，依然賣(mài)不出去。”位于南五環(huán)地鐵附近某頭部房企開(kāi)發(fā)的商住新房銷(xiāo)售人員王平(化名)對中國證券報記者表示，“很多當時(shí)的銷(xiāo)售人員都辭職了，現在基本上兩三個(gè)月能賣(mài)一套。”
據王平介紹，項目在開(kāi)盤(pán)初期一度賣(mài)得十分火爆。項目當時(shí)拿地容積率比較高，樓盤(pán)單棟建設的密度較大。雖然前期銷(xiāo)售火爆，但是限購來(lái)臨時(shí)，每棟都剩下很多房源。“一層樓大概有24戶(hù)，銷(xiāo)售火爆時(shí)每個(gè)樓層都有出售，但也遺留了較多的房源。如果是住宅，這些年早就清盤(pán)了。商辦項目嚴格執行限購，一手房只能賣(mài)給公司，很難在短時(shí)間內做到清盤(pán)。”
“這個(gè)項目是精裝修，還有燃氣，裝修也是奔著(zhù)居家過(guò)日子用的，如果真的拿來(lái)當辦公用房，可能還真的需要另外裝修。”有看房者對中國證券報記者表示，“沒(méi)有限購前，我就來(lái)看過(guò)房，當時(shí)可以個(gè)人名義貸款買(mǎi)。因為覺(jué)得房子設計成LOFT，對年紀大的人不太方便就沒(méi)買(mǎi)?，F在價(jià)格已經(jīng)跌了一半了，但只能以公司名義買(mǎi)，并且得全款。”
上述看房者稱(chēng)，現在之所以來(lái)看房，是看到項目近期又進(jìn)行了促銷(xiāo)，但是還沒(méi)有來(lái)得及注冊公司。銷(xiāo)售人員說(shuō)注冊公司不著(zhù)急，網(wǎng)簽之前注冊好就可以?，F在這個(gè)階段主要是交定金和“首付”款，后續手續可以幫著(zhù)一起做。
項目存在抵押
中國證券報記者進(jìn)一步了解到，很多商住房新房項目之所以不嚴格要求購房者資質(zhì)，允許購房者注冊公司環(huán)節“慢慢來(lái)”，和項目已經(jīng)做了抵押，無(wú)法進(jìn)行正常網(wǎng)簽有關(guān)系。
以位于北五環(huán)某商住房項目為例，中國證券報記者了解到，項目開(kāi)盤(pán)時(shí)間超過(guò)5年，限購之后銷(xiāo)售一直不理想，開(kāi)發(fā)商為了緩解現金流壓力，將樓盤(pán)做了抵押。解抵押時(shí)間要到兩年以后。
“目前認購的客戶(hù)只需要交5萬(wàn)元的定金，一個(gè)月之內交足50%的房款。如果有公司資質(zhì)的，就等著(zhù)交完房款一起走網(wǎng)簽。如果沒(méi)有公司，可以在這段時(shí)間注冊公司，做好資質(zhì)。”上述樓盤(pán)銷(xiāo)售人員對中國證券報記者表示，“外地的公司也可以購買(mǎi)，只要是公司就可以，注冊起來(lái)也很方便。但是，由于注冊公司需要成本，空殼存續也需要交一定的費用，而公司持有房產(chǎn)是需要繳納房產(chǎn)稅的。這些原因導致很多人不能接受注冊公司買(mǎi)房這件事。”
當中國證券報記者問(wèn)及不能網(wǎng)簽是否可以正常入住時(shí)，上述銷(xiāo)售人員稱(chēng)，不能以業(yè)主的方式入住。但如果有特殊需要，可以先簽一份租房合同，以租房的形式入住，然后等正常網(wǎng)簽。但是，這部分租金是需要業(yè)主自己承擔的。
價(jià)格倒掛嚴重
中國證券報記者觀(guān)察到，不少新房樓盤(pán)已經(jīng)有二手房入市。這些二手房業(yè)主在購買(mǎi)一手房時(shí)，價(jià)格普遍較高，因此掛牌二手房時(shí)有較強的市場(chǎng)預期。另外，目前北京商住房限購政策規定，二手商住房可以出售給有購房資質(zhì)的個(gè)人。相比只能賣(mài)給公司的一手商辦類(lèi)新房，二手商辦房具有一定的客戶(hù)優(yōu)勢。
“當時(shí)買(mǎi)新房的時(shí)候每平方米接近6萬(wàn)元，現在雖然開(kāi)發(fā)商每平方米賣(mài)3萬(wàn)元，但我的心理價(jià)位還是每平方米賣(mài)6萬(wàn)元。”某商住房持有人李方(化名)對中國證券報記者表示，“開(kāi)發(fā)商每平方米賣(mài)3萬(wàn)元只能賣(mài)給公司，個(gè)人不能買(mǎi)。我的二手房可以賣(mài)給交夠五年北京社?；蚣{稅的個(gè)人，可以不賺錢(qián)，但是不能虧錢(qián)?，F在不太著(zhù)急用錢(qián)，總能遇到合適的客戶(hù)。”
但是，中介對于這類(lèi)二手房卻并不熱情。“我們從不主動(dòng)推薦自己的客戶(hù)買(mǎi)這類(lèi)二手房。這類(lèi)房子，無(wú)論是新房還是二手房，都需要全款買(mǎi)。如果有這些錢(qián)，不如拿來(lái)做首付貸款買(mǎi)住宅。除非有特殊需求，或者真的用作辦公用途，可以考慮這類(lèi)房子。”位于南五環(huán)某頭部中介對中國證券報記者表示。
“另外，我們和很多開(kāi)發(fā)商的商辦項目沒(méi)有什么合作，因此即便是新房客戶(hù)我們也不會(huì )去引導。”上述中介人士對中國證券報記者表示。
這一說(shuō)法得到了很多開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人員的印證：“項目已經(jīng)是賠錢(qián)狀態(tài)，不可能再和中介簽合作協(xié)議。即便中介能帶來(lái)增量看房客戶(hù)，對于限購政策也是束手無(wú)策。我們駐場(chǎng)人員每銷(xiāo)售一套房能拿到幾百到幾千元的提成，但是到了中介人員那里，就不是這個(gè)數了。”
中國證券報記者走訪(fǎng)發(fā)現，由于商住房項目土地容積率高，開(kāi)發(fā)商拿地成本較低，雖然項目普遍存在滯銷(xiāo)，但是開(kāi)發(fā)商普遍對商住房拿地熱情很高。另外，很多住宅土地競拍時(shí)，需要連帶拍下商住地塊，用于配套設施建設，因此新開(kāi)商住房項目一直未停止。而新開(kāi)項目陸續入市，定價(jià)普遍較低，使得限購之前入市的項目去化難度進(jìn)一步加大。
