據中新經(jīng)緯客戶(hù)端不完全統計，進(jìn)入下半年，包括福建、銀川、石家莊、資陽(yáng)、荊州、黃石、桂林、蚌埠、衢州等多地，相繼出臺或完善新建商品房預售資金監管的相關(guān)規定，北京則開(kāi)展專(zhuān)項檢查，預售資金監管趨于嚴格。另外，一些地方和房產(chǎn)機構也強化二手房交易的資金存管。
業(yè)內認為，商品房預售資金監管制度一直都有，但現實(shí)情況是，購房人的房款沒(méi)有進(jìn)入到監管賬戶(hù)，而進(jìn)入到監管賬戶(hù)的資金又被開(kāi)發(fā)商隨意支取、用作他途，進(jìn)而誘發(fā)工程停擺甚至樓盤(pán)爛尾。此次收緊，就是要保證資金運轉的安全性，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險。從實(shí)際操作上，未來(lái)要不斷強化預售資金監管賬戶(hù)中的資金的進(jìn)入與流出。
預售資金被挪用 樓盤(pán)爛尾仍存
商品房銷(xiāo)售多是預售形式，即購房人將定金、首付款、貸款等資金預先支付給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商將這筆錢(qián)用于工程建設。為防止開(kāi)發(fā)商將資金用作他途，商品房預售資金監管制度逐漸形成，開(kāi)發(fā)商將預售資金存入商業(yè)銀行的專(zhuān)用監管賬戶(hù)，在建設進(jìn)度達到一定標準后，經(jīng)由政府主管部門(mén)、銀行審核，劃撥相應款項，資金不得隨意支取、使用。
但預售資金被挪用的現象屢見(jiàn)不鮮。今年，某知名房企在北京打造的豪宅項目，被準業(yè)主曝出開(kāi)發(fā)商挪用資金監管賬戶(hù)中的資金，導致施工方?jīng)]有收到施工款，工程停擺。今年5月，北京市朝陽(yáng)區房管局在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導留言板上回復準業(yè)主稱(chēng)，根據《北京市商品房預售資金監督管理辦法》第十三條規定，“項目預售過(guò)程中，購房款應直接存入專(zhuān)用賬戶(hù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收取除定金外的其他商品房預售資金”，因開(kāi)發(fā)商曾在銷(xiāo)售房屋過(guò)程中違反了上述規定，該局已于2019年3月下發(fā)了《責令改正通知書(shū)》。
今年10月，有網(wǎng)友在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導留言板上稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商中迪國際惡意透支監管資金并挪作他用，導致沒(méi)有足夠資金修建剩余樓盤(pán)，工程自9月初停工至今。之后，四川德陽(yáng)市住建局回復稱(chēng)，該局已經(jīng)再次約談中迪國際總公司負責人，督促其加快清算后復工，爭取早日交付使用。
北京金訴律師事務(wù)所執行主任王佳紅律師對中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，各地方政府對預售資金都有監管制度，以北京為例，建設主管部門(mén)會(huì )要求開(kāi)發(fā)商設立一個(gè)獨立的資金監管賬戶(hù)，要求購房人將購房款直接劃轉到該賬戶(hù)，這在購房人簽署的買(mǎi)賣(mài)合同中有體現。但是，不少地方的開(kāi)發(fā)商會(huì )讓購房人將購房款劃轉到其他賬戶(hù)，有的甚至是直接劃轉到開(kāi)發(fā)商法定代表人的私人賬戶(hù)中，這樣的話(huà)，開(kāi)發(fā)商就可以挪用該筆資金。一旦資金無(wú)法回籠，就會(huì )出現資金鏈斷裂，最終導致沒(méi)有能力建房，出現爛尾情況。
王佳紅稱(chēng)，還有一種可能，開(kāi)發(fā)商雖將全部購房款放入了資金監管賬戶(hù)，但在使用預售資金時(shí)，提供了不真實(shí)的文件騙取銀行撥付預售款，或者政府部門(mén)對開(kāi)發(fā)商施工的進(jìn)度監管不到位，資金也會(huì )被挪用。
各地強化全流程資金監管 強調專(zhuān)款專(zhuān)用
今年3月份，武漢市住管局發(fā)文稱(chēng)，要提高預售監管資金使用效率;長(cháng)春市住管局稱(chēng)，新銷(xiāo)售的商品房暫停預售資金監管;山東住建廳稱(chēng)，適度降低商品房預售條件和預售資金監管留存比例。但隨著(zhù)疫情對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響逐漸過(guò)去，各地相繼加強預售資金監管。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對中新經(jīng)緯客戶(hù)端分析，預售資金監管政策已經(jīng)出現拐點(diǎn)，上半年是放寬，下半年則有所收緊，從政策的導向看，是要保證資金運轉的安全性，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險。
據中新經(jīng)緯客戶(hù)端不完全統計，包括福建、銀川、石家莊、資陽(yáng)、荊州、黃石、桂林、蚌埠、衢州等多地，相繼出臺或完善商品房預售資金監管的相關(guān)規定，惠州、汕頭、淮安市淮安區等地發(fā)布商品房預售資金監管征求意見(jiàn)稿，北京開(kāi)展專(zhuān)項檢查。
梳理發(fā)現，上述規定基本著(zhù)眼于預售資金監管的全流程，比如，要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)設商品房預售資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)，與監管機構、監管銀行簽訂預售資金監管協(xié)議，購房人要將房款直接存入項目監管賬戶(hù)。在預售資金使用上，按照工程進(jìn)度支取相應比例的資金。
根據近日發(fā)布、今年12月1日起實(shí)施的《銀川市新建商品房預售資金監管辦法(試行)》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中注明監管賬戶(hù)等信息，協(xié)助購房人將房?jì)r(jià)款直接存入項目監管賬戶(hù)，不得直接收取任何性質(zhì)的房?jì)r(jià)款。監管資金按照完成建設層數、主體結構驗收、竣工驗收備案、取得《商品房交付使用證》、不動(dòng)產(chǎn)首次登記等環(huán)節設置資金使用節點(diǎn)。
專(zhuān)款專(zhuān)用，也是各地出臺的文件中的高頻名詞。福建省住建廳在今年9月發(fā)布的《關(guān)于加強商品房預售資金監管工作的指導意見(jiàn)》中稱(chēng)，房地產(chǎn)管理部門(mén)、監管銀行對監管額度內預售資金實(shí)行重點(diǎn)監管，專(zhuān)款專(zhuān)用，專(zhuān)項用于支付預售項目工程建設費用，不得用于支付任何借(貸)款本金和利息，繳納土地款、罰金、營(yíng)銷(xiāo)費用及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)員工工資等費用。
盡管不少地方要求購房人的全部房款都進(jìn)入監管賬戶(hù)，但嚴躍進(jìn)稱(chēng)，監管部門(mén)或監管銀行很難核實(shí)房企的真實(shí)銷(xiāo)售情況，如果房企私下收取費用，還是會(huì )架空預售資金監管政策。因此，應當讓房企每月如實(shí)報告銷(xiāo)售情況，進(jìn)而核查購房款是否及時(shí)、足額納入監管。
在資金支取上，嚴躍進(jìn)表示，很多時(shí)候，預售資金監管銀行都與開(kāi)發(fā)商有業(yè)務(wù)合作，讓這類(lèi)銀行去監管開(kāi)發(fā)商，也容易出問(wèn)題。銀行方面需要真正落實(shí)第三方監管職責，一旦項目出現問(wèn)題，要承擔監管不到位的責任。
50城二手房資金存管比例達80% 機構建議繼續強化
隨著(zhù)存量房時(shí)代的到來(lái)，二手房的交易規模逐漸做大，但由于房屋性質(zhì)千差萬(wàn)別、交易流程相對繁瑣等諸多因素，如何確保買(mǎi)賣(mài)雙方交易過(guò)程中的資金安全，也引發(fā)關(guān)注。
從二手房交易履約的情況來(lái)看，今年前三季度，貝殼找房平臺交易中因故解除交易合同的單數比例為3%。貝殼研究院統計的47起二手房交易資金糾紛投訴案例中，涉及到定金的案件20 起，占43%;涉及首付款的案件19起，占40%。風(fēng)險產(chǎn)生的原因包括業(yè)主侵占、產(chǎn)權糾紛、簽后查封、以及經(jīng)紀人或經(jīng)紀機構挪用等。
為保障資金交易安全，西安市住建部門(mén)就搭建了交易資金監管服務(wù)平臺，自2015年1月1日起，在西安城六區范圍內已取得房屋所有權證的二手房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的，當事人必須通過(guò)住建管理部門(mén)二手房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約系統簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，并委托市房產(chǎn)交易管理中心設立的交易保證機構實(shí)施交易資金監管。
另?yè)y計，今年前三季度，佛山、廊坊、開(kāi)封、株洲、?？?、阜陽(yáng)6個(gè)城市出臺了二手房交易資金監管相關(guān)政策文件，明確資金監管的要求與實(shí)施方法。
二手房資金交易存管，除了政府監管外，還有銀行存管、第三方支付機構存管及行業(yè)專(zhuān)業(yè)機構合作存管。此前，貝殼找房通過(guò)與中信銀行、工商銀行、光大銀行等多家銀行合作，由銀行提供資金存管服務(wù)，購房資金在交易完成前將由銀行存管，交易完成后再放款至業(yè)主賬戶(hù)。
貝殼找房交易平臺總經(jīng)理伊凱對中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，二手房資金存管是保障房產(chǎn)交易安全的有效手段，也是關(guān)鍵因素，此舉可有效避免交易過(guò)程中由客業(yè)原因引起的購房款與產(chǎn)權損失風(fēng)險，解決買(mǎi)賣(mài)雙方不信任的問(wèn)題。
不過(guò)，當前二手房資金存管并未實(shí)現全覆蓋，據貝殼研究院監測，三季度貝殼找房平臺二手房交易中，全國50個(gè)重點(diǎn)城市使用資金存管的單量比例為81%。該研究院建議，政府部門(mén)要加強政策引導，強化資金監管要求;行業(yè)協(xié)會(huì )牽頭制定資金存管的示范合同，可在二手房買(mǎi)賣(mài)合同中增加資金存管條款，明確資金存管方式、金額及解凍條件;經(jīng)紀品牌加強門(mén)店制度管理，嚴禁門(mén)店和經(jīng)紀人經(jīng)手購房資金。
