日前，自稱(chēng)管理房間“40萬(wàn)+”，累計服務(wù)用戶(hù)“100萬(wàn)+”的上市公司蛋殼公寓，在北京等多地遭遇租客房東維權，以致其商業(yè)模式再受質(zhì)疑。
11月16日，已經(jīng)入冬的北京，上百人在位于朝陽(yáng)門(mén)外大街的蛋殼公寓北京總部排隊維權。其中一位租客告訴《證券日報》記者，這個(gè)維權長(cháng)隊里，有房東、租客，還有被拖欠工資的蛋殼公寓保潔、維修人員。
“在我們的微信維權群里，不僅僅是北京，在上海、深圳、杭州和武漢等地，也陸續有房東和租客要求與蛋殼解約。”該租客表示。
同日下午，記者在一個(gè)北京蛋殼公寓維權微信群中看到了這樣一句話(huà)，“你們打吧(群友發(fā)的投訴電話(huà))，我凍得拿不住手機了。”兩天時(shí)間，這個(gè)群從100多人上增加到超420人，其中大多數都是與微眾銀行簽了租金貸的租戶(hù)。
而就在幾天前的11月12日，蛋殼公寓關(guān)聯(lián)公司紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司新增被執行人信息，執行標的約為572萬(wàn)元，這是11月份蛋殼公寓第三次成為被執行人?！蹲C券日報》記者從天眼查方面獲悉，截至11月16日，蛋殼公寓被執行總金額為1092萬(wàn)元。
“列為被執行人對企業(yè)的影響較大，一方面代表了企業(yè)無(wú)償債能力，經(jīng)營(yíng)現金流危機;另一方面會(huì )影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)信用，品牌形象受損。”一位不愿具名的業(yè)內資深人士向《證券日報》記者透露，同時(shí)，也會(huì )影響資本市場(chǎng)上投資者的信心，對企業(yè)的長(cháng)期發(fā)展存在質(zhì)疑，企業(yè)的估值會(huì )大幅縮水。
部分租客接到清退通知
退租仍擔憂(yōu)貸款違約
“11月13日晚上，房東上門(mén)告訴我，蛋殼公寓從11月1日起至今沒(méi)有付房租。”北京蛋殼公寓的女租客楊小青(化名)在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“房東要求我半個(gè)月內搬離，不然他就報警處理了。”
楊小青稱(chēng)，此后自己聯(lián)系了蛋殼公寓管家，但對方表示已經(jīng)離職。“他建議我先辦理退租，如果蛋殼不破產(chǎn)倒閉，或許還能退還押金，若繼續交租存在變成純損失的可能性。”
“但我與面臨類(lèi)似情況的租客交流后得知，首先即使我在A(yíng)PP上申請退租，也可能沒(méi)有人理;第二，即使成功辦理了退租，我還面臨著(zhù)征信記錄違約的風(fēng)險。”楊小青告訴《證券日報》記者，今年9月份簽合同的時(shí)候，蛋殼公寓的管家說(shuō)現在租房多數都用租金貸的形式，蛋殼公寓和微眾銀行簽合同，租戶(hù)給微眾銀行月付房租，貸款利息由蛋殼公寓承擔，從每個(gè)月的服務(wù)費中扣除。
而在與《證券日報》記者的交流中，楊小青甚至都說(shuō)不清租金貸到底是怎么一回事，就本著(zhù)“信任大公司”的想法簽了合同。
“長(cháng)租企業(yè)與第三方金融機構合作，在長(cháng)租公寓企業(yè)與租客簽署租賃契約的基礎上，租客與第三方金融機構簽訂貸款合同，對房租進(jìn)行分期支付，每月還本付息，以減少一次性支付租金的成本壓力;長(cháng)租企業(yè)則通過(guò)第三方金融機構一次性獲取整體租賃周期的資金，通常為一年，在短期內獲得大量資金，緩解資金壓力;金融機構通過(guò)租金貸來(lái)獲取一定的利潤收入。”有不愿具名的分析師對《證券日報》記者解釋道，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，不少企業(yè)將通過(guò)租金貸獲得的資金用作規模擴張或其他用途。若長(cháng)租公寓企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善面臨危機，則租客在租住權無(wú)法保障的情況下，依然需要承擔該租金貸產(chǎn)生的還款壓力。
“現在蛋殼公寓收了錢(qián)不給房東租金，房東上門(mén)來(lái)清理租客。很多人面臨著(zhù)一邊被攆，一邊如果辦理退租就可能征信違約的風(fēng)險。”楊小青稱(chēng)，“面臨類(lèi)似問(wèn)題的，僅我們群里就有300多人，而且人數還在不斷增加，只是每個(gè)人的貸款金額不同而已。”
“還有很多租客遭遇了斷水斷電，不少人請假去排隊維權。”楊小青稱(chēng)，“上個(gè)月保潔就沒(méi)再來(lái)了，還有一些管家都離職了，原來(lái)負責我的管家也一樣，說(shuō)是因為蛋殼沒(méi)有準時(shí)發(fā)工資。所以去北京總部維權的人中也有一些是蛋殼公寓原來(lái)的員工。”楊小青發(fā)給《證券日報》記者多份與管家微信溝通的記錄，證實(shí)她的說(shuō)辭。
記者所在的維權群僅2天時(shí)間已更新數千條信息。“管家沒(méi)了，客服聯(lián)系不上。”“押金不給我就當分手費了，請解除租金貸就好。”租客各有各的說(shuō)法，各有各的無(wú)奈。11月17日，這個(gè)群更名為“報團取暖群”。
持續虧損不見(jiàn)盈利預期
再陷“資金鏈”斷裂風(fēng)波
這不是蛋殼公寓第一次出現拖欠房東房租，導致租客被趕的情況了。
今年2月中旬，坊間就有傳聞稱(chēng)，蛋殼公寓在租戶(hù)沒(méi)有欠租的情況下，要求房東免除3個(gè)月房租，且沒(méi)有在約定時(shí)間內付款給簽約業(yè)主。彼時(shí)，一些業(yè)主和租客開(kāi)始擔憂(yōu)蛋殼公寓是不是資金鏈斷裂了。
2月17日，針對公眾質(zhì)疑的“資金鏈斷裂”問(wèn)題，蛋殼公寓官方微信公眾號回復稱(chēng)，這是不實(shí)信息，公司經(jīng)營(yíng)狀態(tài)穩定。并且針對欠租，將會(huì )在與房東協(xié)商完免租事宜后，盡快安排打款。
然而，大半年時(shí)間過(guò)去了，面對這一次多地相繼出現的房東、租戶(hù)集中解約事件，蛋殼公寓要倒閉的消息不脛而走。11月16日，蛋殼公寓公開(kāi)稱(chēng)，“我們沒(méi)有破產(chǎn)，也不會(huì )跑路。”對此，記者在不同時(shí)段分別撥通了蛋殼公寓相關(guān)對接人的電話(huà)，但該人士并沒(méi)有接聽(tīng)。
11月16日，與蛋殼合作“租金貸”業(yè)務(wù)的微眾銀行發(fā)表公開(kāi)聲明稱(chēng)：“建議客戶(hù)在已付期間繼續居住，保障合法權益。如果客戶(hù)合法權益受到侵害(如強制清退、斷水、斷電等情況)，建議通過(guò)法律途徑維護正當權益。如客戶(hù)已被迫搬離，我行將做出適當安排，盡量保護客戶(hù)權益，至少在2021年3月31日前，征信將不受影響。”
但租客擔憂(yōu)的是明年3月份之后仍有征信記錄違約的風(fēng)險，房東擔憂(yōu)的是蛋殼公寓不會(huì )再付租期內的租金，每一單合同的背后，都涉及數千元、數萬(wàn)元的資金。
這家第二個(gè)赴美上市的長(cháng)租公寓運營(yíng)商未來(lái)將何去何從?
公開(kāi)資料顯示，蛋殼公寓成立于2015年1月21日，隸屬于紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司，注冊資本1000萬(wàn)元。成立至今，蛋殼公寓共獲得八輪融資，投資方包括開(kāi)物華登、愉悅資本、華人文化、高榕資本等。
2020年1月17日，蛋殼公寓在紐交所上市，上市當天市值27.4億美元，但如今市值不到3億美元。目前，蛋殼公寓在國內13個(gè)城市提供長(cháng)租服務(wù)，運營(yíng)公寓數量超過(guò)40萬(wàn)間。
根據蛋殼公寓此前發(fā)布的招股說(shuō)明書(shū)和2020年Q1財報(2020年Q2、Q3財報暫未發(fā)布)來(lái)看，蛋殼公寓2017年、2018年、2019年前9個(gè)月的凈虧損分別為2.72億元、13.69億元、25.16億元;營(yíng)收分別為6.57億元、26.75億元、50.00億元。蛋殼公寓在2020年Q1的營(yíng)收為19.4億元，凈虧損為9.789億元。持續虧損，并沒(méi)有盈利跡象。
“蛋殼公寓最主要的癥結有兩個(gè)。”上述不愿具名人士向《證券日報》記者表示，一是前期擴張太快，盲目擴大管理房間規模，2017年-2018年獲得的房源增長(cháng)迅猛，但與之匹配的房源運營(yíng)管理能力未及時(shí)補齊;二是未聚焦單店盈利，在單店未盈利的情況下，企業(yè)應有相應的經(jīng)營(yíng)預警機制，沒(méi)有做好“以出定收”的動(dòng)態(tài)房源管理，企業(yè)應依據出房速度及時(shí)調整收房情況。
商業(yè)模式暴露脆弱性
敲響行業(yè)警鐘
不得不說(shuō)，近三年來(lái)，長(cháng)租公寓發(fā)展迅猛，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，還是品牌運營(yíng)商都在積極布局，但玩家的運營(yíng)能力確實(shí)參差不齊。
根據貝殼研究院不完全統計，今年長(cháng)租公寓企業(yè)整體呈現戰略聚焦或收縮態(tài)勢，房企對長(cháng)租公寓的熱情減退，TOP100房企中僅2家新開(kāi)拓長(cháng)租公寓業(yè)務(wù)。
特別是受到疫情沖擊后，舊商業(yè)模式隱藏的風(fēng)險開(kāi)始浮出水面。“對多家長(cháng)租公寓企業(yè)調研發(fā)現，今年長(cháng)租公寓企業(yè)生存狀況呈現分化狀態(tài)。”貝殼研究院高級分析師黃卉向《證券日報》記者表示，一方面疫情對經(jīng)營(yíng)能力較強的頭部企業(yè)影響較小，這類(lèi)企業(yè)往往采取審慎聚焦的經(jīng)營(yíng)戰略，在不擴張的情況下維持現有經(jīng)營(yíng)規模;另一方面疫情對中小企業(yè)的沖擊較大，存在縮減管理房源規模、裁員等情況以斷臂求生。
“這暴露了部分長(cháng)租公寓商業(yè)模式的脆弱性。”上述不愿具名人士向《證券日報》記者表示，一是租金成本高，目前大部分長(cháng)租公寓采取的都是包租模式，從業(yè)主處租賃房源，經(jīng)過(guò)裝修后再出租給租客，租金成本在總成本中占比超過(guò)50%，而裝修和運營(yíng)也需要較高的成本投入;二是商業(yè)模式的靈活性差，長(cháng)租企業(yè)通常會(huì )與業(yè)主簽訂3年-5年的租賃合同，在約定期限之后租金會(huì )按比例增長(cháng)，而在遭遇市場(chǎng)風(fēng)險和變動(dòng)的情況下，仍然要按約定繳納租金，就給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了較大的成本壓力;三是精細化運營(yíng)要求高，長(cháng)租公寓企業(yè)理論上來(lái)講應當根據出房情況來(lái)決定收房速度，但部分小企業(yè)為了拓展規模會(huì )相對激進(jìn)地收房，而出租能力低可能導致空置率較高，現金流原本就岌岌可危，更加難以抵御市場(chǎng)風(fēng)險。
“作為長(cháng)租公寓行業(yè)的標桿企業(yè)，蛋殼公寓確實(shí)出現了經(jīng)營(yíng)困難。”地產(chǎn)分析師嚴躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，“長(cháng)租公寓是一個(gè)新興行業(yè)，疊加疫情導致租賃需求不強等多方因素影響造成如今局面，對于企業(yè)管理來(lái)說(shuō)，后續需要建立風(fēng)險管控體系。此次事件倒逼行業(yè)企業(yè)復盤(pán)和思考自身經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，倒逼企業(yè)成長(cháng)，產(chǎn)品、模式均待變革。”
“一是企業(yè)發(fā)展需要慢下來(lái)，做好運營(yíng)能力建設;二是企業(yè)需要進(jìn)一步審查自身經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險及合規性，做好資金鏈的管理以及風(fēng)險應急預案;三是做好‘以出定收’的房源管理，尤其是在疫情等不可控因素的影響下，企業(yè)應具備動(dòng)態(tài)管理房源的能力，及時(shí)調整收房速度，降低庫存房源，靈活應對市場(chǎng)變化。”黃卉向《證券日報》記者表示，雖然疫情會(huì )階段性影響長(cháng)租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但行業(yè)長(cháng)期向好向穩發(fā)展的態(tài)勢不會(huì )變。
黃卉認為，行業(yè)將加速洗牌和進(jìn)化，經(jīng)營(yíng)能力不足的尾部企業(yè)會(huì )逐漸被淘汰，行業(yè)集中度不斷提升，租賃企業(yè)需要不斷聚焦自我能力建設，迭代租賃產(chǎn)品設計，滿(mǎn)足租客品質(zhì)居住需求，才能在市場(chǎng)中不斷突圍。
