10月，深圳二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.9%，位列70城首位，揚州新建商品住宅及二手房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅分別位列70城首位及次位，華北區域二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)走弱。整體來(lái)看，房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅總體回落、同比漲幅基本穩定。1月~10月，商品房銷(xiāo)售面積追平去年同期，但是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現欠佳;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續5月上升，個(gè)人按揭貸款增長(cháng)9.8%透露出近來(lái)市場(chǎng)活躍度較好。

　　近日，國家統計局發(fā)布《2020年10月70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》《2020年1月~10月全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況》，揭示了今年以來(lái)我國樓市運行情況。

　　深圳、揚州表現亮眼

　　華北二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)走弱

　　10月，4個(gè)一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.3%、0.5%和0.2%。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4%、0.5%、0.6%和0.9%。

　　值得注意的是，深圳二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅位于70城首位。對此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )認為，深圳二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅已處在持續收窄通道，貝殼研究院數據顯示，10月深圳二手房業(yè)主調漲占比45.5%，較7月(調控當月)收窄15個(gè)百分點(diǎn)，隨著(zhù)調控效果逐漸顯現，預計其價(jià)格上漲勢頭會(huì )有所緩解。

　　31個(gè)二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，華北區域的大部分二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌，比如，鄭州環(huán)比下跌0.5%、天津環(huán)比下跌0.4%、太原環(huán)比下跌0.3%、青島環(huán)比下跌0.2%。值得一提的是，近來(lái)因為出臺鼓勵住房消費政策而備受關(guān)注的哈爾濱，10月新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%。

　　31個(gè)二線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。其中，沈陽(yáng)、銀川環(huán)比上漲最高，均為0.8%，華北區域二線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下跌占多數，華南區域二線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲占多數。

　　35個(gè)三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.3個(gè)百分點(diǎn)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，揚州10月新建商品住宅及二手房?jì)r(jià)格環(huán)比漲幅分列70城首位及次位。許小樂(lè )認為，今年長(cháng)三角區域城市樓市表現普遍好于其他區域，揚州地處長(cháng)三角，享受長(cháng)三角區域協(xié)同發(fā)展利好，前10月?lián)P州住宅用地成交量已經(jīng)追平去年，且平均溢價(jià)率達30%，高出去年約11個(gè)百分點(diǎn)，土地市場(chǎng)熱度向住宅買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)傳導。

　　與去年相比，10月一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲4.1%和8.0%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.6個(gè)百分點(diǎn)。二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲4.4%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn);二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲2.1%，漲幅比上月微擴0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比分別上漲4.0%和1.5%，漲幅比上月分別回落0.4和0.2個(gè)百分點(diǎn)，均已連續19個(gè)月相同或回落。

　　諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，10月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲城市數量45個(gè)，較上月減少10個(gè);持平城市6個(gè)，較上月減少1個(gè);下跌城市19個(gè)，較上月增加11個(gè)。隨著(zhù)越來(lái)越多的城市出臺調控政策，房?jì)r(jià)上漲城市數量自7月以來(lái)呈現持續減少趨勢。進(jìn)入“金九銀十”的傳統銷(xiāo)售旺季，房企把握銷(xiāo)售窗口期積極營(yíng)銷(xiāo)，以?xún)r(jià)換量現象增加。10月二手住宅價(jià)格上漲城市數量為39個(gè)，比上月減少11個(gè);持平城市4個(gè)，較上月增加1個(gè);下跌城市27個(gè)，比上月增加10個(gè)。整體來(lái)看，各等級城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅均較上月回落或持平，其中一線(xiàn)城市漲幅居首，熱度仍然領(lǐng)先各等級城市。

　　許小樂(lè )認為，今年下半年，房?jì)r(jià)上漲較快的城市陸續出臺調控政策，效果立竿見(jiàn)影。前期漲幅靠前的城市如徐州、銀川等城市在調控后房?jì)r(jià)漲幅收窄至1%以下。11月以來(lái)，“一城一策”調控政策持續深化，進(jìn)一步向三四線(xiàn)城市深入，如近期衢州、臺州及海鹽等城市出臺限售、嚴查首付貸等政策。房?jì)r(jià)漲幅仍大、市場(chǎng)熱度仍高的城市大概率會(huì )有約束市場(chǎng)供需兩端的政策出臺。

　　銷(xiāo)售面積追平去年同期

　　商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)欠佳

　　1月~10月，商品房銷(xiāo)售面積133294萬(wàn)平方米，同比持平，1月~9月為下降1.8%。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)0.8%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降14.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降14.0%。商品房銷(xiāo)售額131665億元，增長(cháng)5.8%，增速提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)8.2%，辦公樓銷(xiāo)售額下降12.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額下降15.8%。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩表示，1月~10月商品房銷(xiāo)售面積追平去年同期， 5月以來(lái)銷(xiāo)售端持續發(fā)力拉動(dòng)商品房成交面積逐步恢復，商品房當月銷(xiāo)售面積連續6個(gè)月超過(guò)去年同期。1月~10月商品房銷(xiāo)售均價(jià)為每平方米9878元，同比上升5.8%，年度銷(xiāo)售均價(jià)與1月~9月持平，根據數據計算，10月單月銷(xiāo)售均價(jià)每平方米9875元，環(huán)比下降1.9%，延續了9月單月銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比下行的走勢。究其原因，各地前期穩市場(chǎng)的調控政策逐步起效，加之房企為了對沖融資壓力以及近兩個(gè)月推出各種促銷(xiāo)措施，使得銷(xiāo)售量保持增長(cháng)的同時(shí)價(jià)格略有下行，從歷史同期看，2017年~2019年環(huán)比降幅分別為1.6%、2.5%、1.2%。綜合判斷，此次單月價(jià)格下行屬于周期性回調，不會(huì )對市場(chǎng)長(cháng)期的平穩走勢造成影響。根據貝殼新房帶看、認購指數觀(guān)察，兩項指標10月仍保持增長(cháng)，因此今年年底成交量走高的可能性較大，預計今年全年成交量將超過(guò)去年，成交價(jià)格增速將繼續保持穩定。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波表示，值得關(guān)注的是商業(yè)地產(chǎn)的表現持續走低，從銷(xiāo)售金額來(lái)看，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房1月~10月的銷(xiāo)售額同比分別下滑12.8%、15.8%，疫情對于實(shí)體經(jīng)濟的影響在商業(yè)地產(chǎn)層面表現明顯。

　　分區域來(lái)看，1月~10月，只有東部地區、西部地區商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額高于去年同期，其中，西部地區商品房銷(xiāo)售面積同比增速首次轉正，東北地區雖然處于逐步恢復中，但是恢復速度較慢。具體來(lái)看，東部地區商品房銷(xiāo)售面積54532萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)4.0%，增速比1月~9月提高1.8個(gè)百分點(diǎn);銷(xiāo)售額73165億元，增長(cháng)11.1%，增速提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。中部地區商品房銷(xiāo)售面積36053萬(wàn)平方米，下降5.0%，降幅收窄2.0個(gè)百分點(diǎn);銷(xiāo)售額26325億元，下降2.9%，降幅收窄2.8個(gè)百分點(diǎn)。西部地區商品房銷(xiāo)售面積37155萬(wàn)平方米，增長(cháng)1.0%，1月~9月下降1.0%;銷(xiāo)售額27565億元，增長(cháng)3.6%，增速提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。東北地區商品房銷(xiāo)售面積5554萬(wàn)平方米，下降8.8%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn);銷(xiāo)售額4611億元，下降4.8%，降幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　10月，商品房待售面積49492萬(wàn)平方米，比9月減少89萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少148萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加31萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少36萬(wàn)平方米。

　　方正證券認為，三季度以來(lái)銷(xiāo)售的增長(cháng)主要還是因為房企積極營(yíng)銷(xiāo)去化以及供貨加速。但9月、10月的實(shí)際去化率表現并不好，年末房企去化仍然承壓。隨著(zhù)年中潛在購房需求集中釋放，疊加調控政策持續加碼、房地產(chǎn)信貸政策適度收緊，預計11月、12月增速將有所下滑。預計全年銷(xiāo)售面積增速為-1.8%至-1.6%。

　　但是，中泰證券認為，房企全年維持了較高的推盤(pán)效率和意愿，在下半年市場(chǎng)推盤(pán)持續上升的過(guò)程中推升了市場(chǎng)的銷(xiāo)售復蘇。按照拿地到推盤(pán)的節奏推算，預計全年商品房銷(xiāo)售面積增速到今年年底將恢復至3%附近。

　　投資增速連續5月上升

　　個(gè)人按揭貸款漲幅較大

　　1月~10月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資116556億元，同比增長(cháng)6.3%，增速比1月~9月提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資86298億元，增長(cháng)7.0%，增速提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙認為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續5月上升，在經(jīng)濟穩步復蘇下，房企投資信心逐步恢復，但還未恢復到去年平均增速水平，短期內房企投資增速仍有上升的空間。

　　分區域來(lái)看，西部地區投資增速最高，其次為東部地區、東北地區、中部地區。具體情況為，1月~10月，東部地區房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61714億元，同比增長(cháng)7.1%，增速比1月~9月提高0.6個(gè)百分點(diǎn);中部地區投資23372億元，增長(cháng)2.4%，增速提高1.5個(gè)百分點(diǎn);西部地區投資26636億元，增長(cháng)8.3%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn);東北地區投資4834億元，增長(cháng)5.6%，增速提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　1月~10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積17775萬(wàn)平方米，同比下降3.3%，降幅比1月~9月擴大0.4個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款11386億元，增長(cháng)14.8%，增速提高1.0個(gè)百分點(diǎn)。潘浩表示，近期土地供應量增速雖在減少，但是土地成交金額增速持續上行，土地單價(jià)持續上漲，土地成交金額增速與土地購置面積增速的剪刀差逐漸擴大。據貝殼研究院統計，今年以來(lái)，廣東省、海南省、紹興、沈陽(yáng)、銀川、唐山、長(cháng)春、杭州、無(wú)錫以及南京共10個(gè)省市為了控制土地溢價(jià)率的上漲，出臺了“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”或“限地價(jià)、競配建、競自持”的土地出讓政策。預計未來(lái)，為了維持地價(jià)穩定，部分土地市場(chǎng)過(guò)熱的城市或仍將陸續出臺相關(guān)政策。

　　1月~10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積880117萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)3.0%，增速比1月~9月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。房屋新開(kāi)工面積180718萬(wàn)平方米，下降2.6%，降幅收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積49240萬(wàn)平方米，下降9.2%，降幅收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)。潘浩表示，商品房施工面積同比增速持續回落主要受季節影響，今年年底新開(kāi)工增速趨緩，但竣工速度有所加快。房企11月將迎來(lái)年內償債峰值，同時(shí)年底也將承受業(yè)績(jì)完成壓力，這將促使房企進(jìn)一步加快施工進(jìn)度促回款，進(jìn)而對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速起到一定的促進(jìn)作用。

　　1月~10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金153070億元，同比增長(cháng)5.5%，增速比1月~9月提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內貸款22378億元，增長(cháng)5.1%;利用外資111億元，下降15.2%;自籌資金50045億元，增長(cháng)6.5%;定金及預收款51287億元，增長(cháng)4.3%;個(gè)人按揭貸款24312億元，增長(cháng)9.8%。

　　王小嬙表示，1月~10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速比1月~9月提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，主要得益于“金九銀十”期間個(gè)人按揭貸款的上升，10月個(gè)人按揭貸款增速為9.8%。此外，受海外疫情影響，利用外資累計同比連續兩個(gè)月下降。

　　潘浩認為，房企資金狀況持續改善，除利用外資同比下降外，國內貸款、自籌資金、定金及預收款及個(gè)人按揭貸款同比增速均有所提升。預計年底房企在償債和融資壓力以及年底業(yè)績(jì)壓力的影響下，將加速去化，個(gè)人按揭貸款、定金及預收款的增速或將持續走高。

　　張波表示，從到位資金來(lái)看，國內貸款22378億元，增長(cháng)5.1%，其中有相當比例是“借新還舊”;定金及預收款增長(cháng)4.3%充分體現出房企加快銷(xiāo)售動(dòng)作，尤其是“金九銀十”期間房企大力度促銷(xiāo)的體現;個(gè)人按揭貸款增長(cháng)9.8%透露出近來(lái)市場(chǎng)活躍度較好。預計未來(lái)2個(gè)月，新建商品住宅和二手住宅整體成交量將達到甚至超過(guò)去年同期水平。