當杠桿運用到極致時(shí)，高負債就是房企難以治愈的“心病”。諸葛找房統計數據顯示，100家上市房企踩中“三道紅線(xiàn)”(剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍)的占比高達86%，當然，剩下的14%亦不能完全“安枕”。
貝殼研究院向《證券日報》提供的監測數據顯示，截至11月24日，今年以來(lái)成功赴港上市的房企有5家，仍在排隊赴港上市的房企尚有8家(含招股書(shū)已過(guò)期)，其中有多家企業(yè)都是經(jīng)過(guò)二次遞表尚未完成IPO。
二次遞表延遲上市現象頻發(fā)
負債高盈利不穩是癥結
“今年成功上市的5家房企中僅祥生控股是一次遞表通過(guò)，正在排隊上市的房企多數都經(jīng)歷‘遞表-到期-再次遞表’的循環(huán)，未來(lái)這種情況可能會(huì )延續。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，一方面“三道紅線(xiàn)”是行業(yè)規則改變的重大信號，不僅會(huì )影響房企上市之路，也同樣會(huì )影響整個(gè)行業(yè)未來(lái)發(fā)展方向，再疊加疫情影響，港交所對遞表房企審核更加嚴格;另一方面隨著(zhù)頭部房企陸續完成上市動(dòng)作，剩余房企多為中小規模，存在一定的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，包括資產(chǎn)負債率過(guò)高、土地儲備結構單一、布局局限性強，融資成本高等問(wèn)題，都會(huì )被港交所認定為高風(fēng)險或低于上市標準。
今年上半年，受疫情影響，僅去年年底通過(guò)聆訊的匯景控股完成赴港上市。下半年，房企上市進(jìn)程相對加快。截至目前，下半年以來(lái)共有港龍中國、金輝控股、上坤地產(chǎn)和祥生控股4家房企完成IPO。
除了數量上不占優(yōu)勢外，今年上市房企中多數存在招股書(shū)失效、二次遞表等情況，例如上坤地產(chǎn)、港龍中國等都是在提交兩次招股書(shū)后才成功上市。正在排隊上市的領(lǐng)地控股、三巽控股等房企也出現了二次遞表的現象。
“這背后的原因主要是企業(yè)業(yè)績(jì)不夠好、負債水平過(guò)高。”中國指數研究院企業(yè)研究副總監劉水向《證券日報》記者表示。
“一些小型企業(yè)因為盈利能力不穩定、規模不大、負債率較高等情況，未能通過(guò)材料審核。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，2018年以來(lái)內地赴港上市房企多是中小型房企，主流商業(yè)模式依賴(lài)高周轉、高負債。但實(shí)際上，通過(guò)此前已上市的房企來(lái)看，高負債的企業(yè)已經(jīng)受到限制。即便如此，在“三道紅線(xiàn)”融資限制下，這些房企上市意愿仍舊很強，主要是想獲得融資渠道，緩解資金緊張局面。
不得不說(shuō)，資金輸血、品牌信用背書(shū)和降低融資成本，歷來(lái)是房企爭相IPO的重要動(dòng)力。劉水表示，2019年至今，規模較小房企受疫情影響業(yè)績(jì)增長(cháng)承壓，監管部門(mén)融資政策未見(jiàn)明顯放松，“三道紅線(xiàn)”的監管新規又迫在眉睫，這種多方承壓的背景下，房企選擇赴港尋求融資機會(huì )。
IPO新秀市值均低于150億元
估值和股價(jià)表現承壓
即便如愿登陸資本市場(chǎng)，赴港上市的“內房股”估值和股價(jià)也明顯承壓，甚至部分企業(yè)出現認購不足和破發(fā)現象。
“在今年已上市的5家房企中，截至目前，港龍中國相比上市首日總市值增長(cháng)了11.7%，匯景控股和祥生控股基本持平，上坤地產(chǎn)下降1.3%。”劉水表示，從2019年銷(xiāo)售額來(lái)看，5家上市房企中的祥生控股屬于千億元以上陣營(yíng)，金輝控股屬于500億元-1000億元陣營(yíng)，上坤地產(chǎn)在300億元-500億元陣營(yíng)，港龍中國和匯景控股均屬于百億元以下陣營(yíng)。
“新上市房企市值均低于150億元，在83家樣本房企的市值排序中處于中等水平。”肖云祥表示，與物業(yè)板塊相比，開(kāi)發(fā)型企業(yè)的估值都普遍較低。
劉水表示，這是因為物業(yè)服務(wù)是典型的輕資產(chǎn)模式，資產(chǎn)負債率相對較低，且目前來(lái)看物業(yè)服務(wù)對大多數業(yè)主來(lái)說(shuō)也屬于剛需，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有持續穩定的現金流，又極具增長(cháng)潛力，更受資本市場(chǎng)追捧。
“部分上市房企出現認購不足和破發(fā)現象主要是自身價(jià)值未能獲得較高的投資預期，在資本市場(chǎng)遇冷，不能吸引足夠的資本流入。”潘浩表示，資本市場(chǎng)對中小規模房企更為苛責，這背后是行業(yè)集中度的加劇，越在行業(yè)艱難的時(shí)候，企業(yè)之間的分化特征越明顯。同時(shí)，出現這種現象也向行業(yè)證明，上市對于企業(yè)來(lái)說(shuō)不是金鐘罩，只是個(gè)敲門(mén)磚。前期有破發(fā)的危機，后期也會(huì )存在融資成本高企的可能。
降低資金成本縱然是房企上市的主要訴求之一，但就當前局勢來(lái)看，若房企不改變“觸紅”的情況，融資仍然受限。眾所周知，根據“三道紅線(xiàn)”觸線(xiàn)情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線(xiàn)”全部踩中，開(kāi)發(fā)商的有息負債將不能再增加;踩中兩道，有息負債規模年增速不得超過(guò)5%;踩中一道，增速不得超過(guò)10%;一道未中，不得超過(guò)15%。
“上市之后，力爭在年底之前讓公司升至綠檔，這是最重要的財務(wù)目標。”日前，今年剛剛上市的某房企管理層向《證券日報》記者表示，完成這一目標后，公司的融資成本會(huì )降低，利潤率才能進(jìn)入上行通道。
“若上市前是綠檔房企，自身負債可控，在‘三道紅線(xiàn)’新規以?xún)?，企業(yè)就可以拿融資來(lái)擴規模。”劉水表示，但如果企業(yè)已經(jīng)踩線(xiàn)三道，上市后則會(huì )增加直接融資，降低負債，優(yōu)化負債率，爭取變身綠檔企業(yè)。
“新上市房企募集資金后的用途，要結合房企自身的財務(wù)結構與發(fā)展戰略而定。”潘浩直言，從第三季度財報數據上看，部分房企主動(dòng)“降檔”已經(jīng)開(kāi)始，如首開(kāi)、電建等房企“紅轉橙”、建發(fā)股份與招商蛇口分別實(shí)現“橙轉黃”與“黃轉綠”等，“降檔”將成為行業(yè)趨勢。
在潘浩看來(lái)，“三道紅線(xiàn)”對房企融資端的影響主要是結構上的，中小規模型房企融資難度升級明顯。在融資新規下，除債券融資外，信托、銀行貸款等多渠道也呈收緊趨勢，接下來(lái)，頭部房企優(yōu)勢持續強化，行業(yè)集中度進(jìn)一步加劇。
對此，劉水也認為，未來(lái)房地產(chǎn)金融監管將持續強化，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度金融化，在重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則下，部分企業(yè)資金壓力或明顯提升。
