國慶假期期間，北京地區以限競房為代表的新房市場(chǎng)明顯回暖。房企推盤(pán)節奏加快，疊加節日期間的優(yōu)惠活動(dòng)，使得北京地區“銀十”成交出現“開(kāi)門(mén)紅”。
中國證券報記者走訪(fǎng)發(fā)現，北京地區部分樓盤(pán)“十一”期間推出了“一口價(jià)”、送車(chē)位、送倉儲、打折促銷(xiāo)、送家用電器等活動(dòng)。一些位置較好的項目銷(xiāo)售成績(jì)良好。
打折成看點(diǎn)
不少前期入市的新房樓盤(pán)“十一”期間進(jìn)行打折促銷(xiāo)，折扣通常在8.5折左右。有的樓盤(pán)價(jià)格未出現明顯折扣，但推出了買(mǎi)房送車(chē)位、送倉儲、送家電、送家具的活動(dòng)，優(yōu)惠力度相比“金九”期間明顯加大。
“這些活動(dòng)9月份沒(méi)有，開(kāi)發(fā)商希望10月份能夠清盤(pán)，因此推出了一系列活動(dòng)。從草簽到網(wǎng)簽大概一個(gè)月時(shí)間，加上銀行放貸的時(shí)間，10月份銷(xiāo)售基本可以保證年底回款。這是總部下達的銷(xiāo)售任務(wù)。”多個(gè)2018年就入市的限競房項目銷(xiāo)售人員對中國證券報記者表示。
根據房產(chǎn)中介提供的打折數據表，“十一”期間，北京地區參與打折活動(dòng)的樓盤(pán)數量占到全市新盤(pán)數量的四分之一左右，最低折扣可達到7.8折。有中介人員稱(chēng)，自己拿到的是獨家房源，如果客戶(hù)自己去則沒(méi)有折扣。對此，中國證券報記者向中介列舉的開(kāi)發(fā)商售樓處進(jìn)行求證，得到的答復均為：中介拿到的折扣和開(kāi)發(fā)商的折扣一致，不存在中介所稱(chēng)的獨立房源。
不過(guò)，中介及開(kāi)發(fā)商均指出，并非所有在售房源都有這個(gè)折扣，折扣只適用部分房源，這些房源總價(jià)一般較低。
“1000萬(wàn)元的房子不可能850萬(wàn)元就賣(mài)。”某新房樓盤(pán)銷(xiāo)售人員對中國證券報記者表示，“打折的房源基本都是前期較為滯銷(xiāo)的戶(hù)型，總價(jià)普遍較低。”
值得注意的是，部分樓盤(pán)目前價(jià)格與備案價(jià)相比折扣力度較大。銷(xiāo)售人員表示，這些項目開(kāi)盤(pán)較早，且疫情期間也有過(guò)優(yōu)惠政策，目前的折扣是累積的結果。
以位于南五環(huán)某商辦項目為例，這是頭部開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的精裝修項目，2015年開(kāi)盤(pán)時(shí)銷(xiāo)售火爆，一度達到5萬(wàn)元/平方米。此后，商辦項目限購，只能出售給公司類(lèi)客戶(hù)，不能出售給個(gè)人，且無(wú)法貸款購買(mǎi)。該項目限購后，價(jià)格一路走低，疫情期間推出8折優(yōu)惠，“十一”期間又推出了額外優(yōu)惠活動(dòng)，目前價(jià)格跌至3萬(wàn)元/平方米。“如果按照開(kāi)盤(pán)價(jià)，目前屬于6折優(yōu)惠，但不是一次性到位的價(jià)格。”樓盤(pán)銷(xiāo)售人員對中國證券報記者表示。
看盤(pán)客戶(hù)多
“金九”期間不少開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售表現欠佳，“銀十”則加速了搶收進(jìn)度。從機構監測數據看，9月28日至9月30日，北京市12個(gè)新盤(pán)項目取得預售證，部分項目拿證當日即開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。記者走訪(fǎng)多個(gè)新入市的項目了解到，“十一”前后開(kāi)盤(pán)的多個(gè)項目銷(xiāo)售情況不錯。某中介機構銷(xiāo)售人員稱(chēng)，“公司項目品質(zhì)確實(shí)好，項目前期在廣告上也下了功夫。”
位于海淀區某新開(kāi)盤(pán)項目處一名保安人員稱(chēng)，開(kāi)盤(pán)當日來(lái)看房客戶(hù)從接待大廳排到大廳外院子臺階下。記者在售樓處看到，當日下午2點(diǎn)至3點(diǎn)之間，售樓處看房人員來(lái)來(lái)往往，大約25組的接待位置均坐滿(mǎn)，客戶(hù)不斷來(lái)往樣板間和接待處之間。
“項目10月1日開(kāi)放樣板間，當天登記客戶(hù)100多組，目前有250組左右。”海淀區西北旺某項目銷(xiāo)售人員介紹，該項目有3個(gè)主力戶(hù)型。
該銷(xiāo)售人員稱(chēng)，周邊已多年沒(méi)有新盤(pán)入市，樣板間開(kāi)放后前來(lái)看盤(pán)客戶(hù)很多，“我下午過(guò)來(lái)的，目前已接待12組客戶(hù)。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，9月底以來(lái)，房企新項目入市積極性提高，主要為了避免年末可能出現不確定情況。新房項目加快入市，開(kāi)啟10月份的搶收大戰。北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，9月末共公布了12個(gè)住宅項目的預售許可證，大多是一些高品質(zhì)項目。從目前情況看，熱門(mén)項目銷(xiāo)售數據均較好，9月底入市的項目累計收獲超過(guò)130億元銷(xiāo)售額。
去化仍承壓
克而瑞研究中心數據顯示，2020年9月，TOP100房企實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額11905.6億元，單月業(yè)績(jì)同比增長(cháng)29%，增幅有所收窄。從累計銷(xiāo)售看，百強房企1-9月操盤(pán)銷(xiāo)售規模同比增長(cháng)9.2%，累計業(yè)績(jì)增速自7月首次回正后繼續提升。分季度看，第三季度操盤(pán)銷(xiāo)售規模同比增長(cháng)近28.5%，較一、二季度恢復明顯。但9月份規模房企的去化速度放緩，預計四季度房企去化壓力仍然較大。
業(yè)內人士認為，受疫情等因素影響，前三季度房企業(yè)績(jì)目標完成率整體表現不及2018年、2019年同期。房企整體銷(xiāo)售和供貨節奏后移，四季度作為市場(chǎng)供貨高峰期，房企供貨加速將帶動(dòng)成交量上升。但行業(yè)去化承壓的基本面尚待改善，企業(yè)全年業(yè)績(jì)目標主要依靠增加供貨量來(lái)實(shí)現。此外，房企應積極采取措施，應對房地產(chǎn)資管新規，深化線(xiàn)上線(xiàn)下銷(xiāo)售渠道，制定合理的價(jià)格策略，把握重要營(yíng)銷(xiāo)節點(diǎn)。在提振銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的同時(shí)，加強回款流程管控，保障資金周轉。
