近日，有消息稱(chēng)深圳等地有部分國有大行已于近期收緊房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸(“房抵貸”)的貸款條件，提高個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規審核門(mén)檻的同時(shí)，穿透審查企業(yè)資金流水。
交通銀行深圳福田區某支行的客戶(hù)經(jīng)理唐飛(化名)向《證券日報》記者證實(shí)了這一消息：“近期對‘房抵貸’的管理確實(shí)更加嚴格了。申請‘房抵貸’的公司，一定要有真實(shí)流水，而且僅有流水也不行，一定要實(shí)體經(jīng)營(yíng)。就連以前放出去的貸款，如果到期發(fā)現申請者沒(méi)有用于實(shí)體經(jīng)營(yíng)，也要清退。”
對此，麻袋研究院高級研究員蘇筱芮在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“深圳國有大行收緊‘房抵貸’，既有防范資金流向的考慮，也有控制整體規模的考慮。房貸政策的調整向來(lái)具有周期性，待樓市基本面有所改善、銀行風(fēng)控手段與合規水平有所提升之后，中長(cháng)期也會(huì )逐步恢復。”
“房抵貸”高壓不減
事實(shí)上，不僅僅是國有大行，近期一些深圳的大型股份銀行也加強了對“房抵貸”的管理。
招商銀行深圳地區某支行負責信貸業(yè)務(wù)的客戶(hù)經(jīng)理韓笑(化名)告訴《證券日報》記者“‘房抵貸’收緊的消息屬實(shí)”。他同時(shí)表示：“一般來(lái)說(shuō)‘房抵貸’到年底都會(huì )收緊。目前，不同的產(chǎn)品要求不太一樣，有的會(huì )要求公司流水，有的只對個(gè)人流水有要求，有的產(chǎn)品則對流水沒(méi)有要求。通常而言，公司持股滿(mǎn)6個(gè)月、房子過(guò)戶(hù)滿(mǎn)半年就能滿(mǎn)足基礎的門(mén)檻。”
北京銀行深圳地區某負責人告訴《證券日報》記者：“在‘房抵貸’方面，目前銀行要求貸款人將款項實(shí)實(shí)在在地用于經(jīng)營(yíng)，并且審查力度將更加嚴格，很大一部分原因是為了防止資金違規流入樓市。期限方面，目前看短期內不會(huì )放松。”
這不是深圳今年以來(lái)首次收緊“房抵貸”。今年4月份，由于深圳房?jì)r(jià)上漲現象較為明顯，市場(chǎng)上出現了“房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸資金違規流入樓市”的傳言。4月22日，中國人民銀行深圳市中心支行、深圳市中小企業(yè)服務(wù)局、深圳市住建局、深圳銀保監局、深圳市市場(chǎng)監管局五部門(mén)通報“房抵貸”買(mǎi)房調查情況。相關(guān)負責人表示，全款買(mǎi)房再抵押貸款規模很小，未來(lái)將防止信貸資金違規流入房地產(chǎn)。
在嚴格的監管之下，商業(yè)銀行普遍提高了“房抵貸”的門(mén)檻。以抵押房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)時(shí)間為例，過(guò)去有的銀行對房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)間沒(méi)有要求，有的銀行只要求一、二個(gè)月，但是目前銀行普遍將期限規定在半年以上。
不過(guò)對于投機者而言，違規使用“房抵貸”資金的誘惑仍然存在。“客戶(hù)即使被查到將資金用于買(mǎi)房等其他用途，銀行頂多可能會(huì )要求客戶(hù)提前償還款項，這對個(gè)人信用的影響有限。”韓笑表示。
蘇筱芮告訴《證券日報》記者：“除了違規流入樓市，此前還有一些企業(yè)在疫情期間通過(guò)申請銀行貸款，將低成本的貸款資金用來(lái)購買(mǎi)結構性存款理財等進(jìn)行‘套利’，造成資金空轉，國有大行收緊房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)貸，客觀(guān)上也能夠對這種套利起到一定的遏制作用。”
防范資金違規進(jìn)入樓市
此次深圳部分銀行收緊“房抵貸”的背景是，深圳樓市在7·15調控過(guò)后，二手房市場(chǎng)成交有所冷卻，但交易價(jià)格仍然較為堅挺;同時(shí)，深圳的一手房市場(chǎng)成交仍然較為火熱。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“類(lèi)似經(jīng)營(yíng)貸的問(wèn)題，也是此前深圳房?jì)r(jià)炒作的時(shí)候受關(guān)注的話(huà)題，收緊本身也是為了防范借經(jīng)營(yíng)貸來(lái)違規炒房，或者說(shuō)防范各類(lèi)違規資金進(jìn)入深圳樓市。深圳近期房?jì)r(jià)被抑制住了，但仍需防范價(jià)格反彈等風(fēng)險。”
國家統計局10月20日公布的數據顯示，9月份，深圳二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲1.1%，漲幅在四個(gè)一線(xiàn)城市中排名第一，在全國70個(gè)大中城市中排名第二，僅次于徐州;新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅和四個(gè)一線(xiàn)城市平均環(huán)比漲幅一致。
對于二手房?jì)r(jià)格的堅挺，在深圳南山區西麗街道從事二手房中介業(yè)務(wù)的錢(qián)爽(化名)告訴《證券日報》記者：“業(yè)主們的心態(tài)還是很好，除非急用錢(qián)或者房子未‘滿(mǎn)五唯一’，一般不會(huì )輕易降價(jià)。像有一個(gè)業(yè)主本來(lái)想賣(mài)掉現在住的房子置換一套新的，但是失去了名額，因此也不急著(zhù)賣(mài)房了，談不上降價(jià)的問(wèn)題。”
一手房方面，深圳中原研究中心數據顯示，9月份新房市場(chǎng)成交繼續上升，新房市場(chǎng)共網(wǎng)簽7069套商品房，環(huán)比上漲17.2%;成交面積為63.52萬(wàn)平方米，環(huán)比上升20.1%。其中住宅網(wǎng)簽4871套，環(huán)比上漲19.5%。
值得注意的是，在四季度，深圳樓市即將迎來(lái)一波少有的新房供應“大潮”。根據深圳市住建局發(fā)布的《2020年深圳市計劃入市商品房情況》，截至9月28日，深圳年內計劃入市的項目達到64個(gè)，預計供應房源面積為300.78萬(wàn)平方米。其中商品住宅26909套，面積約為247.67萬(wàn)平方米。作為對比的是，前9個(gè)月，深圳市一共才批準77個(gè)商品房項目預售，批準預售面積為446.16萬(wàn)平方米。
在供應量增長(cháng)的背景下，對“房抵貸”的限制或將為“真需求”釋放空間，有利于深圳樓市繼續堅持“房住不炒”。
嚴躍進(jìn)告訴《證券日報》記者：“資金的規范具有積極的意義，傳遞出當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的導向，即不允許違規資金進(jìn)入市場(chǎng)。對于深圳樓市來(lái)說(shuō)，杜絕炒房資金將使得房源能夠更多地導入剛需購房者手上，將有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。”
