“你是保持有生力量還是固守消耗?看短期利益還是經(jīng)營(yíng)長(cháng)期利益?要走捷徑還是走難而正確的路?是走寬門(mén)還是走窄門(mén)?”
2020年底，旭輝控股董事局主席林中拋出一連串關(guān)乎房企生存的基本問(wèn)題。三道紅線(xiàn)下高杠桿擴張模式無(wú)以為繼，2021年，房企會(huì )降杠桿嗎?
答案是肯定的，在“三道紅線(xiàn)”監管壓力下，未來(lái)三年，降杠桿將成為所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨最大的考題和任務(wù)。
2020年8月，住建部、央行召集12家房企召開(kāi)相關(guān)會(huì )議，“三道紅線(xiàn)”監管正式被拋出。所謂“三道紅線(xiàn)”指剔除預收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現金短債比不得小于1倍。
根據踩線(xiàn)的條數，監管部門(mén)將房企分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理，每降低一檔，有息負債規模增速上限增加5%，即便是處于綠檔中的房企，有息負債年增幅也不得超過(guò)15%。
興業(yè)證券根據2020年中期報告對70家進(jìn)行統計發(fā)現，處于紅色檔房企占比為24%，橙色檔房企占比30%，黃色檔房企占比35%，而綠色檔房企占比只有11%。
“踩線(xiàn)”數量越多，房企面臨的降杠桿壓力越大。按照監管要求，從2021年1月1日起房企正式進(jìn)入降杠桿測試期，到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線(xiàn)”指標必須全部達標，2023年底所有房企實(shí)現達標。
據經(jīng)濟觀(guān)察報了解，“三道紅線(xiàn)”監管傳出后，大部分房企根據自身財務(wù)指標進(jìn)行壓力測試，并考慮通過(guò)出表等方式來(lái)規避。同時(shí)，房企投融資部門(mén)負責人也不斷向監管層試探口風(fēng)。
不同于以往，這一次監管部門(mén)的決心格外堅決，監管內容不限于表內，明股實(shí)債、影子公司等表外負債也將納入監管范疇，對房企所有負債進(jìn)行穿透式監管。
“降杠桿是接下來(lái)幾年房企的主要任務(wù)。”克而瑞研究中心總經(jīng)理林波說(shuō)，紅色檔的企業(yè)降杠桿壓力比較大，短期內要達標幾乎不可能。
“過(guò)去企業(yè)要實(shí)現彎道超車(chē)，一定要用財務(wù)杠桿，杠桿越大，帶來(lái)的效應越顯著(zhù)。”林中認為，“三道紅線(xiàn)”監管要求出來(lái)后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高位平臺期，“你會(huì )發(fā)現，我們要改變增長(cháng)模式。”
實(shí)際上，房企降杠桿的序幕已經(jīng)拉開(kāi)。興業(yè)證券研究報告指出，房地產(chǎn)行業(yè)有息負債增速開(kāi)始下行，2017年—2019年，房地產(chǎn)有息負債增速分別為24%、23%、10%。到了2020年第三季度，這一指標下降至5%。
對于房企而言，降杠桿的首個(gè)動(dòng)作是減少投資。國家統計局數據顯示，今年1-11月份，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約12.95萬(wàn)億元，同比增長(cháng)6.8%;其中，住宅投資約9.58萬(wàn)億元，增長(cháng)7.4%。這兩個(gè)增速，分別低于去年同期的10.2%、14.4%。
苦修內功、快銷(xiāo)售高周轉回籠資金更是成為房地產(chǎn)企業(yè)短期內調整的重點(diǎn)突破口。根據國家統計局數據，前11個(gè)月，全國商品房銷(xiāo)售金額達14.9億元，相比2019同期超出1萬(wàn)億元，距離2019年全年銷(xiāo)售額僅有不到1.1萬(wàn)億的距離。
“今年房企的首要任務(wù)基本是賣(mài)房回籠資金，所以銷(xiāo)售規模上還會(huì )沖高。”林波告訴經(jīng)濟觀(guān)察報。
天風(fēng)證券的一組數據佐證了這一觀(guān)點(diǎn)。以定金及預收款、個(gè)人按揭款作為銷(xiāo)售回款指標，當前銷(xiāo)售回款在房地產(chǎn)行業(yè)到位資金中的比重進(jìn)一步提升至49.1%，接近2019年年末49.6%的比重。
從最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)到位資金的走勢來(lái)觀(guān)察，銷(xiāo)售回款占比從2015年起逐年提升，并自2017年以來(lái)一直保持在45%-50%的區間內。
加速去化的同時(shí)，部分開(kāi)發(fā)商也在尋求快速降杠桿的“捷徑”，加大股權融資，資產(chǎn)分拆或上市，合作開(kāi)發(fā)，引入戰略投資者等動(dòng)作，頻頻出現在今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上。
最近的案例是恒大和雅居樂(lè )，恒大回A終止后，開(kāi)始不斷將籌碼押在促銷(xiāo)回款、分拆物業(yè)、房車(chē)寶等動(dòng)作上，緩解流動(dòng)性，降低杠桿。12月底，雅居樂(lè )將7個(gè)項目股權打包轉讓給平安不動(dòng)產(chǎn)。
經(jīng)濟觀(guān)察報獲悉，之前一段時(shí)間，恒大、富力等多家紅色檔房企也紛紛找上平安，希望憑借類(lèi)似的方式獲得資金上的支持。
無(wú)論是加速回款，還是一次性出售盤(pán)活資產(chǎn)，游戲規則生變的背景下，所有企業(yè)必須正視的一個(gè)事實(shí)是，這個(gè)行業(yè)很難再有黑馬，只能有千里馬。
“千里馬”，意味著(zhù)“短平快”的增長(cháng)時(shí)代已經(jīng)結束。正如林中所說(shuō)的，“過(guò)去我們要長(cháng)大(規模)，未來(lái)我們要長(cháng)厚，長(cháng)厚我們的利潤，長(cháng)厚我們的資產(chǎn)和資本去迎接下一階段成熟期的挑戰。”
未來(lái)房地產(chǎn)也將逐步回歸到一個(gè)普通行業(yè)。“所有企業(yè)再次回到同一起跑線(xiàn)上，由于一切歸零，企業(yè)原來(lái)的優(yōu)勢與做法都可能不成立。”9月底，萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮說(shuō)。
