城鎮老舊小區改造，去年拉動(dòng)投資近萬(wàn)億元——
“改”出投資新空間(老舊小區換新顏)
城鎮老舊小區改造既是民生工程也是發(fā)展工程，蘊藏著(zhù)巨大的投資潛力。2020年，我國新開(kāi)工改造城鎮老舊小區4.03萬(wàn)個(gè)，直接和間接拉動(dòng)近萬(wàn)億元更新改造投資，還能撬動(dòng)居民戶(hù)內改造、裝飾裝修、家電更新等，帶動(dòng)多個(gè)行業(yè)發(fā)展，對穩定投資增長(cháng)有著(zhù)重要支撐作用。
城鎮老舊小區改造雖是投資的“富礦”，但也存在資金需求大、不易形成合理回報機制等問(wèn)題。當前，各地各部門(mén)正積極探索建立政府部門(mén)與居民、社會(huì )力量合理共擔機制，多渠道籌措改造資金。
合理落實(shí)居民出資責任——按照誰(shuí)受益、誰(shuí)出資原則，積極推動(dòng)居民出資參與改造，可通過(guò)直接出資、使用(補建、續籌)住宅專(zhuān)項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實(shí)。
財政資金“四兩撥千斤”——2020年城鎮老舊小區改造任務(wù)翻番，中央預算內投資安排543億元、中央財政保障性安居工程專(zhuān)項資金安排307億元，引導和帶動(dòng)相關(guān)改造投資。
社會(huì )力量添柴加薪——落實(shí)稅費減免政策讓社會(huì )資本輕裝上陣，通過(guò)政府采購、新增設施有償使用、落實(shí)資產(chǎn)權益等方式保障企業(yè)長(cháng)線(xiàn)經(jīng)營(yíng)，科學(xué)合理的投融資模式激發(fā)了參與企業(yè)的積極性。
金融系統積極助力——加快城鎮老舊小區改造，離不開(kāi)有力的金融支持。2020年，國家開(kāi)發(fā)銀行、中國建設銀行與5省份9城市簽署戰略合作協(xié)議，將在未來(lái)5年內共提供4360億元貸款，重點(diǎn)支持市場(chǎng)力量參與的城鎮老舊小區改造項目。
多方參與、協(xié)同發(fā)力，城鎮老舊小區改造蹄疾步穩，正釋放巨大投資潛力。
青島：以獎代補，財政資金“四兩撥千斤”
最近，山東青島膠州市順德花園小區居民王正傳做飯時(shí)更踏實(shí)了。“改造后，大部分燃氣管道都從家里遷出，公共區域也換了新管道，‘面子’好看、‘里子’安全!”
“據測算，包括順德花園在內，改造3個(gè)小區燃氣需投資400多萬(wàn)元。”去年5月，青島新奧膠城燃氣公司接到項目后，超出預期的資金一度讓總經(jīng)理董加秋發(fā)愁。
膠州市推出的以獎代補政策解了燃眉之急!“中央財政獎補資金和地方財政資金加起來(lái)有200萬(wàn)元左右，壓力小了一半。”董加秋懸著(zhù)的心放下了。
財政資金在重點(diǎn)支持水暖電氣熱等基礎類(lèi)改造的同時(shí)，也充分發(fā)揮“四兩撥千斤”的引導作用，通過(guò)項目資本金注入、貸款貼息等方式，吸引社會(huì )資本參與老舊小區改造。
膠州市建設局黨組成員陳剛介紹，下一步，膠州打算支持規?；瘜?shí)施運營(yíng)主體采取市場(chǎng)化方式參與改造，“目前膠州財政已注入項目資本金1億元，由當地國企和民企聯(lián)合成立混合所有制公司，負責全市老舊小區改造的設計、建設和融資。”
“單個(gè)改造項目規模小、收益不高、融資能力有限，規?；瘜?shí)施運營(yíng)主體可通過(guò)合理拓展改造實(shí)施單元、推進(jìn)相鄰小區及周邊地區聯(lián)動(dòng)改造、加強服務(wù)設施和公共空間共建共享等方式實(shí)現資金平衡。”青島市住房和城鄉建設局房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中心副主任丁樹(shù)更說(shuō)。
資金瓶頸一破除，改造節奏就加快，對投資的拉動(dòng)作用也逐步顯現。
“我們是一家外向型企業(yè)，原本外貿訂單量高達八成，因為疫情受到了不小影響。過(guò)去幾個(gè)月，老舊小區改造紛紛下單，幫助我們快速恢復。”尼得科電梯(青島)有限公司總監楊文浩高興地說(shuō)。2020年，青島111個(gè)老舊小區“舊貌換新顏”，總投資約7億元，僅順德花園改造就可拉動(dòng)社會(huì )投資上千萬(wàn)元、惠及10多家相關(guān)企業(yè)。
蘇州：盤(pán)活資源，吸引社會(huì )資本前來(lái)投資
5億元!剛接到江蘇蘇州姑蘇區32號街坊老舊改造示范區更新改造任務(wù)時(shí)，蘇州歷史文化名城保護與更新置業(yè)有限公司總經(jīng)理王香治皺起了眉頭，“這么多投資，光靠自籌資金壓力太大。”
“為什么不借助姑蘇區傳統資源打造文化品牌，吸引其他企業(yè)共同參與?”蘇州市房屋征收辦主任錢(qián)毓靜的提議讓王香治豁然開(kāi)朗。
要知道，姑蘇區歷史文化遺存豐富，大量古建老宅、古街小巷分布其中。這能為老舊小區改造帶來(lái)“財富”。商討方案、尋求合作，王香治接觸了不少有投資意向的企業(yè)。前不久，又有一家上海企業(yè)主動(dòng)簽約，準備整合利用片區存量資產(chǎn)開(kāi)發(fā)精品酒店項目，為游客提供定制式體驗服務(wù)。“歷史文化街區改造要求兼顧完善功能和傳承歷史。改造后，不僅文化底蘊更加凸顯，小區也提高了環(huán)境品質(zhì)，還能拉動(dòng)至少3000萬(wàn)元投資，提供上百人的就業(yè)崗位。”王香治說(shuō)，此外，公司還能從中收取一定管理費用于老舊小區改造。這一模式為后續多主體開(kāi)展古城保護和老舊小區改造提供了樣板，“通過(guò)整合存量資源，打造更多有活力的文化體驗項目，投資活了，改造資金壓力也能減輕不少。”
盤(pán)活資源、“就地生財”可有效化解老舊小區改造資金籌措難;不僅如此，通過(guò)建設郵政快遞末端綜合服務(wù)站、體育健身等社區服務(wù)設施，對老舊小區進(jìn)行完善類(lèi)和提升類(lèi)改造，也能吸引各類(lèi)社會(huì )力量參與投資。循著(zhù)這一思路，蘇州收獲了不少成功案例——
吳江區一個(gè)老舊小區，一個(gè)菜鳥(niǎo)驛站投入使用，為居民提供快遞代收代發(fā)、包裹紙箱回收、衣服送干洗等服務(wù)。菜鳥(niǎo)驛站負責人鄭思雅介紹，小區為他們提供了一處70多平方米的閑置建筑，并且在一定時(shí)間內免收租金，“每個(gè)驛站能帶動(dòng)3至5人就業(yè)。”
在國泰一村老舊小區，由蘇州暢踢體育科技公司投資120萬(wàn)元的社區籠式足球場(chǎng)將成為附近居民鍛煉的好去處。“建成后，企業(yè)可以獨立承包經(jīng)營(yíng)10年，收入來(lái)源有足球場(chǎng)、社區車(chē)位、公有房屋、廣告位等租金，6年左右就能收回投資成本。”負責小區改造的尹山湖集團董事長(cháng)陸志平說(shuō)。
“通過(guò)盤(pán)活小區閑置資源，引入社區服務(wù)設施進(jìn)行提升類(lèi)改造，既能豐富服務(wù)供給、讓社區更宜居，也能讓投資運營(yíng)方獲取合理投資收益，實(shí)現雙贏(yíng)。”蘇州市住房和城鄉建設局副局長(cháng)葛昕說(shuō)，今年蘇州計劃改造老舊小區80個(gè)，受益居民2.55萬(wàn)余戶(hù)，計劃投資近12億元。
蚌埠：積極助力，金融機構送來(lái)資金“及時(shí)雨”
“農行這筆貸款為小區改造按下了‘快進(jìn)鍵’。”看著(zhù)上世紀90年代修建的金屬公司小區改頭換面，安徽蚌埠禹會(huì )區緯四街道黨工委書(shū)記王文強長(cháng)舒一口氣：“居民改造意愿強烈，但過(guò)去因缺少資金遲遲無(wú)法動(dòng)工，我們也著(zhù)急。”
去年安徽有874個(gè)老舊小區完成改造，總投資30多億元，蚌埠市有34個(gè)小區包含在內。但是財政資金有限，要想撬動(dòng)更多資本參與，離不開(kāi)政府部門(mén)、銀行、企業(yè)的高效對接。2020年，農行蚌埠分行共發(fā)放3.1億元貸款，為178個(gè)小區改造送去資金“及時(shí)雨”，其中就包括對禹會(huì )區改造項目的1.3億元貸款。
“1.3億元貸款，算上利率優(yōu)惠，一年能節省90萬(wàn)元費用;資本金比例下調10個(gè)百分點(diǎn)，企業(yè)能在手上多留1000多萬(wàn)元;還款期限也由3年延長(cháng)到6年……”農行蚌埠分行業(yè)務(wù)部負責人汪波說(shuō)，老舊小區改造投入規模大、回報周期長(cháng)，企業(yè)恨不得“一分錢(qián)掰成八瓣花”，而銀行量身定制、更加靈活的貸款方案，讓企業(yè)負擔大為減輕。
不僅如此，貸款流程也在精簡(jiǎn)。汪波介紹，過(guò)去，類(lèi)似貸款業(yè)務(wù)需要二級分行先對接，在省分行初審通過(guò)后才赴現場(chǎng)調查;現在，調查審查環(huán)節由省分行牽頭直接開(kāi)展現場(chǎng)評估，改造專(zhuān)項貸款業(yè)務(wù)即來(lái)即審，“目前貸款審批效率可由原來(lái)的近一個(gè)月縮短至半個(gè)月內。”
建設企業(yè)的資金壓力緩解了，銀行的積極性又如何提升?“有的小區規模較小、不成片區，無(wú)法產(chǎn)生收入;但有的小區空間利用廣、功能輻射強，現金流強。”招商銀行合肥分行金融客戶(hù)一部總經(jīng)理王沛然介紹，招行在發(fā)放貸款時(shí)，就考慮將不同小區捆綁在一起，通過(guò)整體授信方式提供融資支持，這樣既有利于提升企業(yè)參與改造的意愿，也有利于降低銀行信貸的風(fēng)險。
(本報記者丁怡婷、劉詩(shī)瑤、王偉健、王沛、徐靖)
改造投資須形成合力(短評)
從樓體管網(wǎng)等硬件改造，到養老托幼等軟件服務(wù)，再到帶動(dòng)居民消費，城鎮老舊小區改造能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和消費“雙升級”，穩定投資增長(cháng)，對做好“六穩”工作、落實(shí)“六保”任務(wù)具有重要意義。
拉動(dòng)大規模投資，不能光靠政府部門(mén)“獨唱”，還須大力吸引社會(huì )力量參與，形成合力。改造資金由政府部門(mén)與居民、社會(huì )力量合理共擔的機制正在建立。比如涉及基本居住條件的水暖電氣熱等基礎類(lèi)改造，由財政資金重點(diǎn)支持;涉及加裝電梯等完善類(lèi)改造，通過(guò)居民出資和公共資源讓渡來(lái)解決，政府予以適當支持;涉及公共服務(wù)供給的養老、托育等提升類(lèi)改造，通過(guò)統籌利用小區空地、閑置房產(chǎn)等資源，可有效吸引社會(huì )力量參與投資。
辦法總比困難多。相信通過(guò)精準施策、多方參與，城鎮老舊小區改造將為擴大有效投資注入強勁動(dòng)力。
