11月11日，央行和銀保監會(huì )聯(lián)合發(fā)布254號文《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，提出“堅持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制，因城施策支持剛性和改善型住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，維護住房消費者合法權益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”。11月14日，某地銀保監局相關(guān)負責人對記者表示，確實(shí)接到《通知》，正在落實(shí)文件要求。
中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明對《證券日報》記者表示，《通知》進(jìn)一步強調了金融機構對房地產(chǎn)企業(yè)的支持以及對金融機構的一些約束有所松綁，凸顯了金融監管部門(mén)保房地產(chǎn)主體的意愿。
“《通知》全面調整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，是穩經(jīng)濟、穩增長(cháng)的重要舉措，具有積極意義。”招聯(lián)金融首席研究員、復旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼對《證券日報》記者表示，下一步，各地應加快落實(shí)《通知》要求，加大差別化住房信貸政策實(shí)施力度，加快采取下調首付比例、取消“認房又認貸”、降低貸款利率等措施。目前住房信貸政策調整主要集中在支持剛性住房需求，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還有較大優(yōu)化空間。
“政策力度最大 措施最為具體”
《通知》包含16條內容，涉及開(kāi)發(fā)貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期等諸多領(lǐng)域。
“自2021年9月底對房地產(chǎn)政策進(jìn)行邊際調整以來(lái)，本次政策力度最大、措施最為具體。”中歐國際工商學(xué)院教授、中國人民銀行調查統計司原司長(cháng)盛松成撰文表示，一是金融政策支持對象范圍廣。二是金融政策支持的融資渠道多。三是金融政策工具多。四是金融政策執行進(jìn)一步優(yōu)化。不過(guò)，整體政策方向未變，“三道紅線(xiàn)”和貸款集中度管理仍未取消。
具體來(lái)看，從金融政策支持對象來(lái)看，涵蓋供給端(房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè))和需求端(居民)融資需求。其中，在供給端，《通知》要求，穩定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放，“對國有、民營(yíng)等各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”;金融機構合理區分項目子公司風(fēng)險與集團控股公司風(fēng)險;保證債權安全、資金封閉運作的前提下，按照市場(chǎng)化原則滿(mǎn)足房地產(chǎn)項目合理融資需求。
從需求端來(lái)看，《通知》提到，支持個(gè)人住房貸款合理需求，支持各地在全國政策的基礎上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當地個(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。
《通知》還提出，“支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資”“鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求”。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對《證券日報》記者表示，《通知》對信貸、債券等融資給予支持的同時(shí)，提高了信托機構的市場(chǎng)地位，這標志著(zhù)房地產(chǎn)金融工作從傳統信貸、債務(wù)融資進(jìn)入到信托融資形式。
《通知》明確，對于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調整還款等方式予以支持，促進(jìn)項目完工交付。自《通知》印發(fā)之日起，未來(lái)半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類(lèi)，報送征信系統的貸款分類(lèi)與之保持一致。
“《通知》確立了非常重要的風(fēng)控制度，即展期制度。”嚴躍進(jìn)表示，展期是金融機構防范貸款違約、防范不良貸款率的重要舉措，通過(guò)展期模式，有助于促進(jìn)金融機構貸款政策穩定。此次展期的年限為1年，各類(lèi)金融機構要用足用好政策，支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。
強調保交樓 鼓勵提供配套融資支持
“此次文件對于‘保交樓’金融服務(wù)專(zhuān)門(mén)列出一章予以說(shuō)明，并且措施極為細致具體。”盛松成表示。
在積極做好“保交樓”金融服務(wù)方面，《通知》提到，支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專(zhuān)項借款;鼓勵金融機構提供配套融資支持。
嚴躍進(jìn)表示，《通知》在既有專(zhuān)項借款基礎上，還提到了配套融資支持。首先，配套融資支持的前提是，專(zhuān)項借款融資已積極到位、樓盤(pán)落實(shí)了“一樓一策”、配套融資有明確司法保障。其次，配套融資支持將作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的子產(chǎn)品，最長(cháng)有3年的資金投放期限，同時(shí)不牽涉房貸風(fēng)險評估和房貸不良率考察等相關(guān)內容。最后，此類(lèi)資金的償還方面，明確了樓盤(pán)后續銷(xiāo)售款是主要的還貸來(lái)源。
事實(shí)上，9月22日，國家開(kāi)發(fā)銀行已向遼寧省沈陽(yáng)市支付全國首筆“保交樓”專(zhuān)項借款，支持遼寧“保交樓”項目。
除“保交樓”備受關(guān)注外，《通知》還明確，依法保障住房金融消費者合法權益，包括鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息;切實(shí)保護延期貸款的個(gè)人征信權益。
《通知》還提到，“積極配合做好受困房企風(fēng)險處置”，“做好房地產(chǎn)項目并購金融支持”。鼓勵商業(yè)銀行穩妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項目。此外，對于部分已進(jìn)入司法重整的項目，金融機構可按自主決策、自擔風(fēng)險、自負盈虧的原則，一企一策協(xié)助推進(jìn)項目復工交付。(蘇向杲、楊潔)
