房地產(chǎn)行業(yè)虛火褪去，高杠桿成過(guò)去式——

　　2021年樓市銷(xiāo)售額將再破17萬(wàn)億元 房企加速縮表靜待春日

　　2021年，房地產(chǎn)行業(yè)頗為不易。鏖戰一年，完成年度規模KPI的“雄心壯志”不再，“活下去”才是新的目標。

　　這一年，清查經(jīng)營(yíng)貸、集中供地、房貸排隊、降準等新政接踵而至，全國祭出600多次調控政策;債務(wù)違約、利潤下降、回款困難，資產(chǎn)負債表、利潤表、現金流量表三張表，張張都能讓房企掌舵人徹夜難眠;融資艱難、銷(xiāo)售遇冷、拿地乏力、裁員降薪、市值縮水，倒逼開(kāi)發(fā)商必須要在精細化管理上做文章……

　　雖然走過(guò)了“一季度一房難求、二季度集中搶地、三季度銷(xiāo)售驟冷、四季度融資解凍”的坎坷之路，但可以預見(jiàn)的是，2021年全國商品房銷(xiāo)售面積有望再破17億平方米、銷(xiāo)售金額將再度超過(guò)17萬(wàn)億元。

　　回顧過(guò)去一年，隱藏在周期性波動(dòng)中，種種不規范的經(jīng)營(yíng)模式逐漸被“破”，行業(yè)風(fēng)險出清確“立”，看似夜寒且長(cháng)，但中國城鎮化空間尚在，行業(yè)仍有機會(huì )，地產(chǎn)商縮表陣痛之后，規模與ROE(凈資產(chǎn)收益率)正相關(guān)的未來(lái)已至。

　　樓市虛火褪去韌性未失

　　“房住不炒”“因城施策”樓市調控主旋律沒(méi)變，集中供地、整治“學(xué)區房”炒作、清查經(jīng)營(yíng)貸、二手房指導價(jià)、限跌令、規范租賃市場(chǎng)建設、房地產(chǎn)稅試點(diǎn)啟動(dòng)……種種新政為行業(yè)發(fā)展指引方向。

　　當2020年8月份祭出的“三道紅線(xiàn)”融資新規落實(shí)，站在地產(chǎn)大周期的轉折點(diǎn)上，重視“規則”的房企不敢再賭，立即將回籠資金調整為第一要務(wù)。

　　“年初時(shí)，集團要求符合拿預售證條件的項目盡快入市，不再為抬升預售價(jià)而與相關(guān)部門(mén)博弈，虧錢(qián)也要快出。”某房企西北區域操盤(pán)手向《證券日報》記者表示，營(yíng)銷(xiāo)條線(xiàn)每天都將銷(xiāo)售數據報給集團，KPI考核也不再僅僅是銷(xiāo)售額，對回款節點(diǎn)卡得更緊。隨之而來(lái)的是，深圳、杭州、西安等城市學(xué)區房一房難求，“萬(wàn)人搖”、打新熱等現象頻出。而在這一窗口期，供貨系統靈活的房企忙于搶回款“落袋為安”，率先儲備了“糧草”。

　　“上半年，購房者積極上車(chē)，熱點(diǎn)城市成交熱度持續加溫。”第一太平戴維斯華北區市場(chǎng)研究部負責人、助理董事李想向《證券日報》記者介紹，但7月份起，調控不斷加碼，信貸持續收緊、房貸利率上浮、銀行放款時(shí)間拉長(cháng)等收緊政策頻出，市場(chǎng)仿若“一日入冬”，“金九銀十”也慘淡收場(chǎng)，至11月份，樓市基本上已探至谷底。

　　今年4月27日，廣州打響了一線(xiàn)城市集中供地第一槍?zhuān)状卧囁u(mài)地收入達900億元，此后，22城一年賣(mài)三次地的集中供地拉開(kāi)帷幕。歷時(shí)3個(gè)月，首輪集中供地收官，土地價(jià)款總計1.05萬(wàn)億元，綜合溢價(jià)率14.7%。

　　忙于搶地的房企卻開(kāi)始后悔了。5月中旬，濱江集團董事長(cháng)戚金興曾表示，“最近在杭州集中土地出讓中，共獲取5塊土地，在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強、融資成本低、品牌影響大，要努力做到1%至2%的凈利潤水平。”

　　戚金興的話(huà)道破了部分地產(chǎn)商因在第一輪集中供地中搶地而陷入的窘境，在行業(yè)毛利率不斷下行的趨勢下，如此拿地獲利太薄。而第二輪集中供地開(kāi)啟時(shí)，樓市已經(jīng)轉冷，市場(chǎng)環(huán)境大變。由此，22城二次集中供地，30%地塊流拍，平均土地溢價(jià)率僅為4%，國企、地方平臺企業(yè)成為拿地主力軍，民營(yíng)房企縮減投資，在土地市場(chǎng)鮮有斬獲。時(shí)至今日，第三輪集中供地正在進(jìn)行中，除杭州有回暖跡象外，房企在其他城市拿地情緒依舊不高。

　　中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，截至11月底，2021年年內全國百城賣(mài)地金額為4.05萬(wàn)億元，同比下降7.4%。自三季度購房者觀(guān)望情緒漸濃，樓市銷(xiāo)售急轉直下后，“低迷”同樣成為土地市場(chǎng)的主旋律。

　　在這一場(chǎng)“由火至冰”的反轉大劇中，歷經(jīng)數輪調整，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)虛火褪去，但韌性未失。12月15日，國家統計局發(fā)布數據顯示，2021年前11個(gè)月，全國商品房銷(xiāo)售額突破161667億元，同比增長(cháng)8.5%;銷(xiāo)售面積158131萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)4.8%。業(yè)內人士預計，基于2020年全國商品房銷(xiāo)售面積176086萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售額為173613億元，今年不僅將再破“雙17”，甚至可能創(chuàng )出新高。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預計，若維持同比上漲2.5%的水平，2021年全年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積就有望創(chuàng )下“雙18”的歷史新高，即銷(xiāo)售面積有望達到18億平方米，銷(xiāo)售額有望達到18萬(wàn)億元。

　　不過(guò)，北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)陳志對此持不同意見(jiàn)。他認為，全年商品房銷(xiāo)售額難以突破18萬(wàn)億元。陳志向《證券日報》記者表示，由于房產(chǎn)交易周期較長(cháng)，銷(xiāo)售數據一般會(huì )滯后于市場(chǎng)表現，當下樓市去化速度仍舊較慢。不過(guò)，樓市正回歸常態(tài)，市場(chǎng)主體正在被“放活”，預計接下來(lái)新房市場(chǎng)將由筑底逐漸回穩。

　　房企加速縮表進(jìn)程

　　年均增長(cháng)萬(wàn)億元的市場(chǎng)，曾激勵著(zhù)地產(chǎn)商們跑馬圈地。彼時(shí)，大部分房企憑借“高周轉、高負債、高杠桿”的“三高模式”撬動(dòng)了規模擴張，杠桿率幾乎決定了規模座次。而在這種規則下，無(wú)論股東或投資人，都必然追求收益最大化，追逐加杠桿、擴規模。

　　在2021年，一切都不一樣了。2020年下半年以來(lái)，“三道紅線(xiàn)”、貸款集中管理等新政發(fā)力，金融機構削減投入地產(chǎn)行業(yè)的金融資源，以至今年成為房地產(chǎn)行業(yè)金融側供給改革威力盡顯的一年。出于中長(cháng)期可持續發(fā)展和短期再融資訴求，房企普遍加速縮表進(jìn)程，房地產(chǎn)轉入風(fēng)險出清周期。

　　繼續沉浸在擴表蒙眼狂奔美夢(mèng)中的某龍頭房企，看錯了趨勢，沒(méi)有意識到“政策+市場(chǎng)”的巨變，是一盤(pán)自上而下打破開(kāi)發(fā)商依賴(lài)高杠桿擴張模式、引導房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的宏大棋局。如今，這家手握3000億元現金，聲稱(chēng)無(wú)任何財務(wù)問(wèn)題的地產(chǎn)商，已經(jīng)履行不了擔保義務(wù)。

　　縮表更直接的表現為降債務(wù)、控杠桿，以及去金融化。率先感受到切膚之痛的是泰禾集團。作為第一個(gè)有公開(kāi)債務(wù)違約的市值曾達千億元房企的掌舵人，從2020年4月26日被列入失信被執行人名單至今，黃其森感慨良多。

　　“客觀(guān)地講，在擴張過(guò)程中，步子邁大了，管理沒(méi)能跟上。”黃其森在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)反思到，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的系統性風(fēng)險逐漸暴露，金融機構在降低預期，“不同項目采取不同的解決方案，雖然比較難，一步步走。”

　　在“融資艱難、銷(xiāo)售轉冷”的兩難格局下，步泰禾集團后塵者相繼在2021年出現。“財務(wù)狀況惡化及財務(wù)風(fēng)險問(wèn)題不斷爆發(fā)，出現違約的房企中，不乏全國行業(yè)排名前列或者區域龍頭公司。”李想稱(chēng)，行業(yè)基本面以及部分房企正經(jīng)歷著(zhù)“至暗時(shí)刻”。

　　“在過(guò)去，很多人認為房地產(chǎn)行業(yè)的走勢將長(cháng)期單邊上行。對房企而言，把自身規模做大、加快發(fā)展速度，就會(huì )不斷變強。但2021年的房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷著(zhù)20多年未出現的大變革，這種變革已經(jīng)將對房地產(chǎn)的舊有認知一一打破。”李想表示。

　　為了活下去，開(kāi)發(fā)商不得不做出改變。根據上市房企半年報，截至2021年6月底，百強上市房企有息負債規模合計4.2萬(wàn)億元，同比增速轉正為負，達到-0.9%，終結了2018年至2020年杠桿激進(jìn)擴張的時(shí)代。同期，百強上市房企中，綠檔企業(yè)增加7家，黃檔企業(yè)減少4家，紅檔企業(yè)減少3家。

　　在去杠桿過(guò)程中，資產(chǎn)端必然發(fā)生變化，投資、開(kāi)工下降，再疊加前期高地價(jià)拿地的情況，導致行業(yè)短期業(yè)績(jì)受到重大沖擊成為必然。

　　但縮表并不意味著(zhù)馬上能熬過(guò)冬天。10月初，自恒大債務(wù)違約后，花樣年等房企接連公告美元債違約，部分內資房企信用評級被不斷下調，面對信用危機襲來(lái)，能否解決短期流動(dòng)性困難是地產(chǎn)商存活的關(guān)鍵之戰。11月份以來(lái)，回購債券、大股東增持股票、股東借款、配股融資、甩賣(mài)資產(chǎn)、尋求債務(wù)展期……上市房企多措并舉籌集資金，以緩解中短期債務(wù)壓力和經(jīng)營(yíng)困局。

　　“企業(yè)端目前看到的利好現象更多集中在前期財務(wù)穩健的企業(yè)，對于風(fēng)險已暴露或風(fēng)險較高的企業(yè)依然面臨較高的資金壓力。”貝殼研究院高級分析師潘浩對《證券日報》記者表示，即便近期金融政策有所調整，部分房企融資開(kāi)始解凍，但風(fēng)險的出清還在進(jìn)行中。對此，陳志也認為，優(yōu)質(zhì)房企綠燈放行，高風(fēng)險房企紅燈禁止，風(fēng)險出清將會(huì )貫穿明年全年。

　　最壞時(shí)期已經(jīng)過(guò)去?

　　縮短出清周期抑或財務(wù)縮表，仍是部分陷入財務(wù)風(fēng)險的房企要直面的挑戰。“這些房企的‘至暗時(shí)刻’仍在繼續，何時(shí)能走出困境，這個(gè)過(guò)程仍待時(shí)日。”李想稱(chēng)，這種巨變當然會(huì )伴隨陣痛，但陣痛過(guò)后，將會(huì )是更為健康穩健的行業(yè)未來(lái)。

　　在前不久舉行的“2021年業(yè)務(wù)交流會(huì )”上，最早喊出“活下去”的萬(wàn)科集團董事局主席郁亮，已表明對房地產(chǎn)行業(yè)的看法。他多次提及，要“珍惜錢(qián)”“賺小錢(qián)”，熬過(guò)行業(yè)陣痛期。

　　余音猶存，轉機似乎正在來(lái)臨。11月初，中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì )后，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團、美的置業(yè)等房企均表示，近期計劃在銀行間市場(chǎng)注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。

　　12月5日，碧桂園官微披露，擬于近期向交易所申請發(fā)行供應鏈ABS產(chǎn)品;同日，金地集團“長(cháng)城證券-金地集團2021年一期2號資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃”獲準發(fā)行，擬于2022年初上市。12月6日，龍光集團宣布將于近期啟動(dòng)CMBS、供應鏈ABS等資產(chǎn)支持類(lèi)證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作。

　　《證券日報》記者注意到，進(jìn)入12月份以來(lái)，7天內便有多家民營(yíng)房企釋放融資計劃，同時(shí)，房企多筆ABS融資申請均已得到監管層回應。閉緊的融資大門(mén)似有開(kāi)啟跡象，絲絲帶有暖意的信號，給了部分房企喘息機會(huì )。

　　緊接著(zhù)，央行降準釋放1.2萬(wàn)億元，這對房地產(chǎn)行業(yè)意味著(zhù)銀行貸款額度增加，一二線(xiàn)城市樓市有望止跌企穩。貝殼研究院統計數據顯示，重點(diǎn)百城的二手房銀行放貸周期11月份整體已縮短五天，居民端的房貸問(wèn)題正在解決，這無(wú)疑有利于房企加速資金回籠。

　　利好信號接踵而至。12月中下旬，央行、銀保監會(huì )出臺《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開(kāi)展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。

　　在中指研究院看來(lái)，該《通知》將加快房企風(fēng)險出清。當房企出現了風(fēng)險事件或處于流動(dòng)性危機的邊緣時(shí)，及時(shí)處置項目資產(chǎn)是一項重要的風(fēng)險化解手段，可以起到一舉三得的作用：一是幫助出險企業(yè)快速回籠資金，降低債務(wù)壓力;二是保證項目后續順利建設完工，按期交付;三是并購方可用優(yōu)惠價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)項目，提升資產(chǎn)質(zhì)量和盈利能力。

　　在潘浩看來(lái)，《通知》中“穩妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)并購貸款”的表態(tài)，對穩健型房企介入解決風(fēng)險房企的問(wèn)題有一定裨益，風(fēng)險房企有機會(huì )通過(guò)金融機構、處置資產(chǎn)、引入投資、加速銷(xiāo)售等多方面手段共同解決面臨的風(fēng)險以及防止風(fēng)險的進(jìn)一步擴大。

　　“近期，隨著(zhù)政策的明顯調整和轉折，我個(gè)人認為，房地產(chǎn)行業(yè)的最壞時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去了，流動(dòng)性危機將得到有力控制，房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上可以避免此前大家所擔心的硬著(zhù)陸。” 安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文在安信證券2022年投資策略會(huì )上表示，隨著(zhù)去杠桿措施的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)高周轉模式已經(jīng)走到了盡頭，在現有調控條件下，原有模式難以為繼。

　　在精細化管理上做文章

　　“未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能面臨第三次調整，其標志是存貨周轉率、杠桿率被迫下降。”高善文進(jìn)一步表示，下一階段，房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式將轉向高質(zhì)量增長(cháng)、精細控制。

　　藍綠雙城董事長(cháng)曹舟南向《證券日報》記者坦言，地產(chǎn)企業(yè)利潤水平持續壓縮，將催生土地市場(chǎng)發(fā)生重大變化，呈現變量、增量與存量市場(chǎng)共存的狀態(tài)。未來(lái)銷(xiāo)售規模重不重要?“也重要，但不是最重要。規模和ROE要正相關(guān)，如果ROE達不到應有水平，一味追求所謂規模，那是背道而馳。”

　　天風(fēng)證券也在一份研報中表示，只有破除激進(jìn)的粗放模式，才能確立平穩健康的發(fā)展觀(guān)。

　　或許，2021年將成為房地產(chǎn)行業(yè)新舊發(fā)展動(dòng)能交替的轉折點(diǎn)，2022年有望成為房地產(chǎn)新周期的起點(diǎn)，歷經(jīng)行業(yè)結構調整、產(chǎn)能出清和政策引導，新一年的到來(lái)或將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)轉機。

　　對此，天風(fēng)證券表示，新周期的特點(diǎn)為波動(dòng)減小、時(shí)間拉長(cháng)、城市分化。從目前的政策表態(tài)來(lái)看，需求和供給端的支持力度加大，對“失速”的基本面進(jìn)行托底，但考慮到風(fēng)險事件的消化和購房信心的恢復需要時(shí)間，銷(xiāo)售的恢復較以往時(shí)間也要長(cháng)一些，預計明年二季度企穩。

　　“新房的成交量大盤(pán)子短時(shí)間不會(huì )大幅變化，傳統賽道增長(cháng)速度將收縮，但區域間的發(fā)展不平衡依然讓房地產(chǎn)行業(yè)有一定的發(fā)展空間。”潘浩稱(chēng)，城市更新、資產(chǎn)運營(yíng)、租賃保障、養老地產(chǎn)等方面的商業(yè)模式都還有很大的探索空間，在告別了高增長(cháng)預期、放下包袱后，行業(yè)將進(jìn)入新的發(fā)展階段。

　　亦如張大偉所言，除了開(kāi)源節流、保持流動(dòng)性、安心賺小錢(qián)，房地產(chǎn)商更要轉變思路，著(zhù)眼于打磨產(chǎn)品品質(zhì)。接下來(lái)是房企大洗牌的時(shí)刻，誰(shuí)的品質(zhì)更好，才能吸引用戶(hù)，在收縮的房地產(chǎn)市場(chǎng)中分一杯羹，贏(yíng)得下半場(chǎng)競爭門(mén)票。

　　經(jīng)過(guò)了2021年，未來(lái)的新房市場(chǎng)規模是否還能持續上漲，尚是問(wèn)號。但不得不說(shuō)，后房地產(chǎn)時(shí)代的競技場(chǎng)，規模將不再是制勝法寶，金融供給側改革改變的是行業(yè)規則和發(fā)展模式，擺在房企眼前的是，認清形勢、加速轉變，才有機會(huì )熬過(guò)冬天。