2021年12月，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )、市發(fā)展和改革委員會(huì )、市規劃和自然資源委員會(huì )、市財政局四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規范本市新供住宅項目配建公租房、保障性租賃住房工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，在全國率先出臺國有住宅用地配建保障性租賃住房專(zhuān)項配套文件。
率先開(kāi)展試點(diǎn)落實(shí)國家政策
一直以來(lái)，北京市通過(guò)新建、配建、收購、躉租等方式多渠道籌集保障性住房，將商品住宅配建公租房作為新增供給的重要手段，在全市現有20萬(wàn)套公租房中，商品住宅配建占比達40%?！秶鴦?wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》下發(fā)后，北京市迅速落實(shí)國家要求，認真總結以往商品房配建公租房工作經(jīng)驗，在年度全部3批次集中供地中率先開(kāi)展配建保障性租賃住房試點(diǎn)工作，有效增加房源供給。
2021年，北京市規劃和自然資源、住房和城鄉建設部門(mén)會(huì )同各區政府建立“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”會(huì )商機制，將配建保障性住房作為房地產(chǎn)調控和增加租賃住房供給的重要政策工具，推動(dòng)商品房供地從“價(jià)高者得”向保障民生、提升品質(zhì)等多目標管理轉變。全年累計成交要求配建公租房、保障性租賃住房的地塊25宗(其中公租房項目13宗、保障性租賃住房項目12宗)、建筑規模46萬(wàn)平方米、可提供房源約5700套，全市整體配建比例約20%。通過(guò)一年來(lái)的試點(diǎn)探索，北京市逐步規范完善保障性住房配建方式，穩定實(shí)施路徑，在此基礎上正式印發(fā)《通知》。
因區施策建立完善配建長(cháng)效機制
《通知》著(zhù)眼緩解新市民、青年人住房困難，以增加租賃住房供應、促進(jìn)配建項目可持續運營(yíng)、保障開(kāi)發(fā)企業(yè)合理利潤為目標，充分調動(dòng)區政府、保障房平臺公司、開(kāi)發(fā)企業(yè)等各方積極性，建立完善符合首都實(shí)際的保障性租賃住房配建長(cháng)效機制。
分類(lèi)劃定配建房型范圍。在年度建設用地供應計劃中單列租賃住房用地供應計劃，通過(guò)集中建設、配建、改建等方式切實(shí)增加實(shí)物房源供給。在全市新供商品房、安置房項目中，每年按照住宅建筑規模的一定比例配建公租房、保障性租賃住房，其中商品房項目配建以保障性租賃住房為主，安置房項目配建以公租房為主。
因區施策確定配建比例。配建項目重點(diǎn)圍繞配套完善、交通便利的產(chǎn)業(yè)聚集區布局，優(yōu)先選擇租賃需求旺盛、容積率適當、土地成本與房屋銷(xiāo)售指導價(jià)格差適宜地塊進(jìn)行配建。市規劃和自然資源、住房和城鄉建設部門(mén)會(huì )同各區政府，結合地塊實(shí)際條件綜合確定配建比例，為開(kāi)發(fā)企業(yè)預留合理利潤空間。在2021年集中供地中，中心城區配建比例21%，多點(diǎn)地區20%，生態(tài)涵養區10%，單個(gè)項目最高達45%。
分圈層設定回購價(jià)格。為引導開(kāi)發(fā)企業(yè)提升配建住房品質(zhì)，北京市采取有償回購方式，并同步制定《北京市新建住宅項目配建住房回購協(xié)議書(shū)》，指定市或區保障房專(zhuān)業(yè)平臺公司回購配建住房，按照市場(chǎng)化運作、可持續運營(yíng)的原則，綜合考慮地塊區位、區域租金水平及房屋建安成本等因素，按照中心城區、多點(diǎn)地區、生態(tài)涵養區分圈層設定回購價(jià)格，目前價(jià)格區間為每平方米6000元到1.2萬(wàn)元。
提高住宅品質(zhì)和人居環(huán)境。配建住房與項目其他住房在布局、建筑密度、景觀(guān)環(huán)境、綠化，建筑外立面的風(fēng)格、色彩、建筑材質(zhì)品質(zhì)等方面保持基本一致，原則上采取集中布局，以整棟、整單元為最小建設單位。配建住房實(shí)施裝配式裝修成品交房，實(shí)施統一物業(yè)管理。組織專(zhuān)家對配建項目規劃設計方案進(jìn)行評審和優(yōu)化，作為辦理規劃建設審批手續審查要件。
發(fā)揮保障性住房平臺作用。北京市保障性住房實(shí)行政府指導、市場(chǎng)運作，組建市區保障性住房專(zhuān)業(yè)平臺企業(yè)，市級為北京保障房中心和北投集團，16個(gè)區全部成立區級保障性住房平臺公司，充分發(fā)揮保障性住房建設運營(yíng)管理主力軍作用。指定市區平臺公司作為配建地塊回購機構，在規劃建設流程中全程跟進(jìn)，確保配建工作順利實(shí)施。
完善全流程監督管理。建設單位在組織配建項目其他住房銷(xiāo)售時(shí)，應提前告知購房人項目配建住房及物業(yè)管理等情況，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同中予以明示。建設單位違反政策規定，回購機構應追究其違約責任，住房和城鄉建設部門(mén)應責令限期改正，情節嚴重的可致函市規劃和自然資源部門(mén)暫停其一定期限內參與本市土地市場(chǎng)競拍活動(dòng)?；刭彊C構違反政策規定的，五年內不得承擔回購配建住房工作。
堅持多渠道籌集發(fā)揮一舉多得的作用
北京市通過(guò)在商品住房中配建保障性租賃住房，有效拓寬了房源籌集路徑，對全市利用集體經(jīng)營(yíng)性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區配套用地和存量閑置房屋建設籌集保障性租賃住房方式形成有力補充。
快速形成房源供應。北京市通過(guò)大力優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境努力壓縮拿地項目審批時(shí)間，2021年供地項目從土地成交到拿到預售證最快僅用66天，其中配建部分優(yōu)先開(kāi)工建設，工程進(jìn)度全面提速。開(kāi)發(fā)企業(yè)為早日形成項目回款，積極加快配建住房建設。
降低政府資金投入。按照北京城市總體規劃要求，北京市已明確建設用地規模上限，隨著(zhù)城市滾動(dòng)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的土地成本上漲，單純通過(guò)集中建設方式，不僅地塊位置相對偏遠，且需要政府較大規模資金投入。采取配建方式籌集房源，且根據地塊區位確定回購價(jià)格，可立足項目自身實(shí)現資金平衡，減輕財政投入壓力，促進(jìn)項目可持續運營(yíng)。
精準對接租賃需求。政府在配建地塊選擇上主動(dòng)性較大，可選區位更加靈活，便于結合產(chǎn)業(yè)布局、人口流動(dòng)、市政配套等條件，根據住房租賃市場(chǎng)需求匹配適宜房源。配建住房入住家庭為新市民、青年人、首都發(fā)展需要的各類(lèi)人才，與購買(mǎi)商品住房家庭的人群具有更高協(xié)同度，更好促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡、社區和諧。
