“上海‘最牛業(yè)主委員會(huì )’起訴物業(yè)公司，法院判決物業(yè)公司返還小區全體業(yè)主4000萬(wàn)元”一事近期引發(fā)網(wǎng)友熱議。這一事件給苦于向物業(yè)公司維權的業(yè)主們帶來(lái)哪些啟示?小區公共收益到底該歸誰(shuí)?對此，《中國消費者報》記者進(jìn)行了深入采訪(fǎng)。
炒掉服務(wù)20年的物業(yè)公司
“沒(méi)想到我們小區的事引起了全國網(wǎng)友的關(guān)注。”上海中遠兩灣城業(yè)委會(huì )韓主任對《中國消費者報》記者表示。據了解，中遠兩灣城地處上海市普陀區，是上海內環(huán)較大的小區。該小區分為東西兩區，有96幢超過(guò)30層的高樓，建筑面積超過(guò)160萬(wàn)平方米，約有近1.2萬(wàn)戶(hù)、5萬(wàn)名居民，停車(chē)位7000多個(gè)，還有眾多餐廳、便利店、生鮮店、健身房等，目前二手房在售均價(jià)約為10萬(wàn)元/平方米。
該小區的本屆業(yè)委會(huì )備受網(wǎng)友們欽佩，是因為業(yè)委會(huì )不僅炒掉了管理小區長(cháng)達20年的物業(yè)公司，還請來(lái)專(zhuān)業(yè)律師團隊和審計團隊，全面審計了過(guò)去20年的賬目，并向法院申請調查令，倒查20年間收取的公共水電費、停車(chē)費等作為證據，最終獲得法院支持，判決前物業(yè)公司返還全體業(yè)主4000萬(wàn)元。
中遠兩灣城最初的物業(yè)公司為中遠物業(yè)，自2001年小區一期入住時(shí)就開(kāi)始提供服務(wù)，而業(yè)主和該物業(yè)公司的糾紛由來(lái)已久。業(yè)主代表高女士告訴《中國消費者報》記者，前物業(yè)公司服務(wù)差，小區垃圾亂堆，路面多年來(lái)坑坑洼洼都沒(méi)人管，地下車(chē)庫幾乎沒(méi)有照明。更重要的是，物業(yè)收費也不透明，除了合同中約定需按實(shí)結算的結余費用沒(méi)有返還業(yè)主外，日常各種收費包括停車(chē)費、廣告費等本屬于業(yè)主公共收益的結余部分也沒(méi)有返還。
因為種種紛爭，中遠兩灣城業(yè)委會(huì )的成立之路并不平坦。2015年前后第一屆業(yè)委會(huì )才正式成立，但是與物業(yè)公司的矛盾一直沒(méi)得到妥善解決。
“直到2019年12月，第三屆業(yè)委會(huì )選舉產(chǎn)生，業(yè)主們對本屆業(yè)委會(huì )的要求就是選聘新物業(yè)、對原物業(yè)進(jìn)行全面審計。”韓主任對記者表示。
2020年10月15日，中遠兩灣城第三屆業(yè)委會(huì )在業(yè)主大會(huì )上決定重新選聘新的物業(yè)公司，向中遠物業(yè)發(fā)送告知函，通知雙方簽署的物業(yè)服務(wù)合同于2021年1月15日解除。隨后，中遠物業(yè)以違反有關(guān)業(yè)主大會(huì )法律規定的表決程序為由，將第三屆業(yè)委會(huì )訴至法院，有關(guān)訴訟請求被法院駁回。
2021年2月，萬(wàn)科物業(yè)在政府的指導下，通過(guò)公開(kāi)招投標于2021年2月進(jìn)駐中遠兩灣城。韓主任告訴記者，如今小區管理逐步走入正軌，社區環(huán)境變得更整潔，服務(wù)更高效，業(yè)主們非常關(guān)注的更換電梯工作已經(jīng)在進(jìn)行中，過(guò)去高齡電梯頻發(fā)故障的問(wèn)題正在得到解決。
共有部分收益歸業(yè)主共有
“換掉服務(wù)20年的原物業(yè)公司只是業(yè)主們維權的第一步。經(jīng)過(guò)全體業(yè)主授權，業(yè)委會(huì )成立了審計工作小組，對原物業(yè)公司提出了財務(wù)審計方案，但他們拒絕配合，這才進(jìn)入了訴訟環(huán)節。”韓主任向《中國消費者報》記者表示。
根據中遠兩灣城業(yè)委會(huì )公告，業(yè)委會(huì )在2020年10月獲得授權，聘請了專(zhuān)業(yè)審計人員對小區各項賬目進(jìn)行全面審計，并委托律師團隊于2021年2月向上海市普陀區人民法院遞交了訴狀。面對對方不配合的情況，律師團隊向法院申請調查令，到上海市電力公司市北供電公司和上海市城投水務(wù)公司供水分公司調查歷年來(lái)的電費和水費數據，還調查有關(guān)停車(chē)數據，獲取和分析20年間的數據，最終獲得了相關(guān)證據。
2023年1月31日，上海市普陀區人民法院對該案宣判，支持了小區業(yè)主的訴求，判決中遠物業(yè)公司返還全體業(yè)主共計4000萬(wàn)元，具體為：2001年9月1日至2021年2月1日期間，物業(yè)管理費按實(shí)結算部分的結余、擅自列支的不應由業(yè)主承擔的成本與費用1500萬(wàn)元;2001年9月1日至2021年2月1日期間，地下車(chē)庫停車(chē)管理費按實(shí)結算部分的結余、擅自列支不應由業(yè)主承擔的成本與費用250萬(wàn)元;2008年起至2021年2月1日期間，小區公共收益中業(yè)主分成部分的結余、擅自列支不應由業(yè)主承擔的成本與費用2000萬(wàn)元;2001年9月1日至2021年2月1日期間，地下車(chē)庫新增劃線(xiàn)車(chē)位收入中應屬于地下車(chē)庫的車(chē)位產(chǎn)權人共有部分收益的結余250萬(wàn)元。
“這個(gè)案例非常具有代表性和典型性，不僅是廣大業(yè)主關(guān)心，在法律界的關(guān)注程度也特高。”北京理道律師事務(wù)所主任律師王久成對記者表示，“當前部分小區面臨的問(wèn)題是業(yè)委會(huì )成立難，小區物業(yè)費管理透明化更難。”
王久成解釋說(shuō)，根據《民法典》第二百八十二條，“建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有”。因此，利用小區共有部分產(chǎn)生的收益，如電梯、建筑外墻等公共區域的廣告收益、小區公共區域停車(chē)費收益等在扣除合理的成本外，均屬于小區業(yè)主公共收益。本案中，4000萬(wàn)元屬于在扣除合理成本外小區業(yè)主的公共收益，根據上述法律規定應為業(yè)主共有。
北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣分析認為，如果是開(kāi)發(fā)商名下資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，那么應歸開(kāi)發(fā)商所有;如果委托了物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，物業(yè)公司可以和開(kāi)發(fā)商根據雙方的合同約定進(jìn)行收益分配。如果是小區公共部分產(chǎn)生的收益，就應當歸業(yè)主所有，不論是物業(yè)公司還是開(kāi)發(fā)商，都無(wú)權侵占。
成立業(yè)委會(huì )需突破三道難關(guān)
通常來(lái)講，小區最初的物業(yè)公司一般都由開(kāi)發(fā)商選聘，入住后能成功更換物業(yè)公司的小區為數不多。為什么會(huì )這樣呢?
“如果想成功更換物業(yè)公司，需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì )、選聘業(yè)委會(huì )，通過(guò)業(yè)主大會(huì )才能更換物業(yè)公司。”王玉臣告訴記者，但成立業(yè)委會(huì )往往有3個(gè)難點(diǎn)需要克服。
第一，全體業(yè)主的組織工作難度大，業(yè)主之間屬于比較松散的關(guān)系，很多業(yè)主因為種種原因，對成立業(yè)委會(huì )或者團結起來(lái)維護業(yè)主的共同利益并不是很積極，也缺乏足夠的利益驅動(dòng)或激勵。
第二，即使把業(yè)主組織起來(lái)，未必就能達到法定的表決比例，比如沒(méi)有全體業(yè)主名冊或業(yè)主清單就沒(méi)法核算表決權。
第三，成立業(yè)委會(huì )需要得到開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司的支持，但成立業(yè)委會(huì )的驅動(dòng)力往往是因為和開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司之間產(chǎn)生了矛盾，作為矛盾的相對方，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司往往不太支持。
王久成表示，如果前物業(yè)公司屬于建設單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據《物業(yè)管理條例》第二十六條規定，業(yè)委會(huì )可以通過(guò)與新物業(yè)公司簽訂合同的方式，使前物業(yè)服務(wù)合同終止。
而新物業(yè)公司的產(chǎn)生需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。根據《民法典》第二百七十八條的規定，業(yè)主共同決定事項，應由專(zhuān)有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數占比2/3以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意，可以決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
“召開(kāi)業(yè)主大會(huì )的程序要符合法律規定，選票有效的條件也需提前公示。”王久成補充道，“如前物業(yè)公司堅持拒絕撤場(chǎng)，業(yè)委會(huì )可根據生效的法律判決，申請強制執行或尋求有關(guān)部門(mén)的參與。”
記者 孫蔚
