區分集團風(fēng)險與項目風(fēng)險，理性看待企業(yè)債務(wù)風(fēng)險。
12月13日，在中國國際經(jīng)濟交流中心舉行的2023-2024中國經(jīng)濟年會(huì )上，住建部相關(guān)負責人對于支持房企化債、維護房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展等方面作出了最新的表態(tài)。
住房和城鄉建設部副部長(cháng)董建國表示：“針對部分房企出現債務(wù)違約風(fēng)險，金融管理部門(mén)已出臺了一系列支持政策，但風(fēng)險出清還需要一個(gè)過(guò)程，將繼續配合金融管理部門(mén)，抓好各項政策的落實(shí)，一視同仁，滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，支持暫時(shí)資金鏈緊張的房企解決短期現金流緊張問(wèn)題，促進(jìn)其恢復正常經(jīng)營(yíng)，堅決防止債務(wù)違約風(fēng)險集中爆發(fā)。”
“將債務(wù)違約稱(chēng)為‘爆雷’用語(yǔ)不當”
董建國在房企化債層面，作出了兩類(lèi)區分。
其中，對于確實(shí)資不抵債的房企，按照法制化原則出清。對此，董建國表示：“對于違法違規導致資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的企業(yè)，要按照法治化、市場(chǎng)化原則出清，這也是市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的結果。”
而另一類(lèi)房企雖然在資本市場(chǎng)上存在違約情況，但是公司正常經(jīng)營(yíng)仍然在繼續。對于這類(lèi)企業(yè)，董建國表示：“房企一般是集團公司加項目公司的架構。集團公司和項目公司都是獨立法人，集團公司出現債務(wù)違約，并不意味著(zhù)項目公司停止運轉，項目的開(kāi)發(fā)運營(yíng)還在繼續。比如某大型房企去年上半年發(fā)生了債務(wù)違約，但公司今年1-11月份，仍然實(shí)現了近800億元的銷(xiāo)售收入，并且完成了債務(wù)重組。”
“一段時(shí)間以來(lái)，社會(huì )上把部分房企債務(wù)違約稱(chēng)為‘爆雷’‘資金鏈斷裂’，其實(shí)用語(yǔ)是不準確的。”董建國進(jìn)一步表示：“如果將債務(wù)違約等同為‘爆雷’或者是‘資金鏈斷裂’，會(huì )造成企業(yè)完全停擺的錯誤認識，導致社會(huì )對企業(yè)產(chǎn)生信任危機，進(jìn)而沖擊市場(chǎng)銷(xiāo)售，加劇企業(yè)困難。各方面應該理性地看待房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的問(wèn)題，共同維護房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。”
對此，中指研究院企業(yè)研究總監劉水認為：“對于債務(wù)違約企業(yè)將分類(lèi)施策處置，支持暫時(shí)出現資金鏈壓力的房企解決短期現金流緊張問(wèn)題。具體而言，房企發(fā)生債務(wù)違約原因不盡相同，對于違約企業(yè)處置將分類(lèi)施策。一是對于違法違規導致資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的企業(yè)，會(huì )按照法治化、市場(chǎng)化原則出清，加快優(yōu)勝劣汰。二是對于資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、專(zhuān)注主業(yè)、合規經(jīng)營(yíng)的房企，由于暫時(shí)資金鏈緊張發(fā)生的債務(wù)違約，監管部門(mén)將支持房企解決短期現金流緊張問(wèn)題，促進(jìn)其恢復正常經(jīng)營(yíng)。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“防止風(fēng)險蔓延和擴散而導致系統性風(fēng)險，其背景就是風(fēng)險開(kāi)始蔓延至穩健經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，市場(chǎng)對于風(fēng)險的預期愈加強烈，新房銷(xiāo)售受到拖累。因此，施救的是未出險(債務(wù)未違約)企業(yè)，或已經(jīng)局部出險但企業(yè)整體不存在資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的問(wèn)題。”
區分集團和項目，避免風(fēng)險擴散
從住建部相關(guān)負責人的最新表態(tài)中可以解讀出，劉水表示：“除了對公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)違約的房企分類(lèi)判斷和處置之外，在涉及具體房企化債時(shí)，還需要區分集團風(fēng)險與項目風(fēng)險，理性看待企業(yè)債務(wù)風(fēng)險。集團公司出現債務(wù)違約，并不意味著(zhù)項目公司停止運轉，項目的開(kāi)發(fā)運營(yíng)還在繼續。”
“做好集團和項目之間、項目之間的法人真正獨立，是實(shí)現保交樓、風(fēng)險最小化和贏(yíng)得金融機構信任，降低新引入資金主體的風(fēng)險擔憂(yōu)，從而真正實(shí)現一視同仁、解決合理資金需求。”李宇嘉解讀稱(chēng)：“這種思路是將集團和項目從法人的角度區分開(kāi)，一方面是基于法人主體，依法處置風(fēng)險的一般思路，以正視聽(tīng)，消除市場(chǎng)的疑慮。即便集團債務(wù)違約了，但由于集團法人和項目法人之間獨立，項目層面還能正常運轉，其貨值還能產(chǎn)生收入，并不是整個(gè)集團出現了風(fēng)險。”
但是，李宇嘉也進(jìn)一步指出：“現實(shí)的問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商普遍存在‘多頭融資、超額融資’現象，比如A地塊給B項目抵押融資，而且很多要靠信托、私募等非正規渠道來(lái)借錢(qián)買(mǎi)地。買(mǎi)了地以后在開(kāi)發(fā)階段還要申請開(kāi)發(fā)貸，拖欠供應商貨款、讓施工單位墊款來(lái)建房。所以，很多項目都很難實(shí)現資產(chǎn)獨立、負債獨立，很難實(shí)現項目資金封閉運轉。所以，對于項目的運行，還需要對加強資金全口徑監管，對資金流向和主體進(jìn)行雙監管。”
防范風(fēng)險的進(jìn)一步擴散是當前的重中之重。在12月11日至12日召開(kāi)的中央經(jīng)濟工作會(huì )議上也提出，積極穩妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
在李宇嘉看來(lái)，2024年房地產(chǎn)工作的主題仍舊是防風(fēng)險，“預計2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)將推動(dòng)實(shí)質(zhì)性‘保交樓’，并將企業(yè)自救和外部救助相結合。”
