李明(化名)打算置換房子，關(guān)注北京樓市行情已有一段時(shí)間，想將自己位于順義西馬坡的一套兩居室出售。12月14日下午，北京出臺房產(chǎn)新政，降低首套房、二套房的首付比例，調整普宅標準，降低商貸利率。12月15日-16日上午，在短短一天半的時(shí)間，李明成功賣(mài)出西馬坡的房產(chǎn)，又買(mǎi)下順義東興小區一套兩居室，實(shí)現了置換。
新政落地后，新京報記者從多家中介機構、門(mén)店了解到，中介門(mén)店咨詢(xún)量上漲，但因天氣嚴寒，帶看量變化不大;同時(shí)，部分之前觀(guān)望的客戶(hù)果斷出手買(mǎi)房，也有置換客戶(hù)迅速“賣(mài)一買(mǎi)一”。
北京樓市新政落地后的首個(gè)周末，多家中介門(mén)店咨詢(xún)量上漲，但因天氣嚴寒，帶看量變化不大。
置換客戶(hù)一天半內完成“賣(mài)一買(mǎi)一”
據金色時(shí)光順義區東興店店長(cháng)焦立平介紹，今年9月份，有購房者看中李明買(mǎi)下的這套兩居室，但因為幾萬(wàn)塊錢(qián)的落差，一直未能成交。12月14日，北京發(fā)布降低首付比例、調整普宅標準等房產(chǎn)新政。12月15日，李明將自己的西馬坡房產(chǎn)出售，買(mǎi)家是一位外地來(lái)京工作的剛需客。在此基礎上，12月16日上午，李明迅速出手，買(mǎi)下位于順義東興小區這套兩居室，標價(jià)245萬(wàn)元，成交價(jià)227.5萬(wàn)元。這意味著(zhù)，短短一天半的時(shí)間，李明成功實(shí)現了置換需求。
焦立平表示，新政發(fā)布后，他也忙碌了起來(lái)，主要做了三件事，一是把新政的具體內容分析透;二是梳理手中的客戶(hù)資源，看周末能否形成帶看;三是針對一些相對低價(jià)、優(yōu)質(zhì)的房源做回訪(fǎng)工作，進(jìn)而給客戶(hù)進(jìn)行匹配。不過(guò)，他發(fā)現受到雪天和寒潮的影響，12月15日進(jìn)店咨詢(xún)的客戶(hù)較少。“12月16日上午，有的客戶(hù)進(jìn)店看房，有的客戶(hù)簽約買(mǎi)房，還有客戶(hù)前來(lái)咨詢(xún)。”
與此同時(shí)，購房者的心態(tài)也發(fā)生了變化。“新政利好剛需，畢竟首付比例降低了，對購房者的影響較大，剛需客戶(hù)覺(jué)得能買(mǎi)就買(mǎi)了，也不敢把‘戰線(xiàn)’時(shí)間拉得太長(cháng)。”焦立平表示，市場(chǎng)的真實(shí)反應還要看周末這兩天整體情況。
購房者觀(guān)望半年后果斷買(mǎi)房
事實(shí)上，李明的快速一賣(mài)一買(mǎi)并非個(gè)例。“12月15日，經(jīng)我們洽談的房子，順利成交了。”金色時(shí)光順義區石園店店長(cháng)何瑞明如是說(shuō)。據悉，該房源位于順義區石園南區，面積約85平方米，成交價(jià)222萬(wàn)元。此外，業(yè)主愿意承擔十余萬(wàn)元的個(gè)稅。而購房者是同一棟樓、同一個(gè)單元的業(yè)主，為其母親購買(mǎi)的，上下樓方便照應。
據何瑞明介紹，上述房源的整個(gè)成交周期長(cháng)達一年多。業(yè)主是一位60多歲的老人，出售該房源是為了變現。該房源之前能賣(mài)到260萬(wàn)元左右，后來(lái)價(jià)格持續下降為240多萬(wàn)元、230多萬(wàn)元、229萬(wàn)元。老人心里接受不了價(jià)格比之前便宜太多，因此遲遲未能成交。
“新政出臺后，買(mǎi)賣(mài)雙方都有了松動(dòng)。一方面，價(jià)格下降的情況持續了這么久，老人只能接受了。而且經(jīng)過(guò)溝通，老人同意承擔個(gè)稅。另一方面，購房者也已觀(guān)望了半年，以前考慮215萬(wàn)元左右出手。在首付降低、利率下調后，考慮到業(yè)主的心理預期會(huì )發(fā)生變化，加上業(yè)主愿意自己承擔個(gè)稅，相當于節省了10多萬(wàn)元，因此，雙方見(jiàn)面洽談后，最終以222萬(wàn)元談成了。”何瑞明如是說(shuō)。
“有些客戶(hù)已經(jīng)觀(guān)望了很久，也知道目前房?jì)r(jià)較低，但還想再壓一壓價(jià)，所以遲遲沒(méi)有出手。新政的出臺，能促使一部分之前觀(guān)望的購房者出手。”何瑞明表示，12月16日，他有兩組帶看，客戶(hù)的需求都比較精準，是之前帶看過(guò)的，有了明確的需求，他根據對方需求，重新匹配了更適合的房源。
為迎接新政后首個(gè)周末的到來(lái)，何瑞明所在的門(mén)店也做了一些前期準備工作。比如，12月15日當天，向員工解讀政策內容，約一些有意向買(mǎi)房的客戶(hù)，同時(shí)，給業(yè)主打電話(huà)，了解對方心理預期方面有沒(méi)有相應變化，是否有提高價(jià)格的想法，以及議價(jià)空間情況。
“不少年輕的業(yè)主對后市比較看好，覺(jué)得二手房的房?jì)r(jià)還會(huì )回到以前的水平。因此，很多不太認可目前的價(jià)格，還是想將房?jì)r(jià)提升一些。”何瑞明說(shuō)，不過(guò)，對于業(yè)主的心理預期，他并不認同，新政出臺后，估計成交量會(huì )有所提高，但價(jià)格提升的可能性并不大。
“咨詢(xún)量有所上升，帶看量暫時(shí)沒(méi)有太大變化”
“新政出臺后，咨詢(xún)量上來(lái)了，但很多不是新增客戶(hù)，而是在售房源的業(yè)主和之前成交的客戶(hù)比較多。從新政出臺到現在，電話(huà)和微信沒(méi)停過(guò)，不少業(yè)主咨詢(xún)房?jì)r(jià)是否會(huì )有所回升，房子是否會(huì )好賣(mài)一些。”焦立平如是說(shuō)。
咨詢(xún)量上升的還有五棵松片區。北京中原五棵松片區的區域經(jīng)理陳貴勛告訴新京報記者，新政出臺后，就有一部分客戶(hù)咨詢(xún)了解新政內容和對市場(chǎng)走勢的影響，但總體來(lái)講，反應不大。12月15日、16日上午，其所在門(mén)店的客戶(hù)量、帶看量并沒(méi)有太大變化。
在陳貴勛看來(lái)，這次政策對預算為七八百萬(wàn)元的客群影響比較大，而對高總價(jià)改善客群短期內沒(méi)太大影響。“紫金長(cháng)安一些業(yè)主賣(mài)了一段時(shí)間房子，沒(méi)賣(mài)掉，就將房子租出去了。在目前的市場(chǎng)情況下，購房都很謹慎。”
12月15日，新京報記者從通州區北運河西附近的幾個(gè)中介店面了解到，從此次新政出臺到現在，區域內成交量未見(jiàn)明顯增長(cháng)，但是二手房掛牌量增多，尤其是大面積的房源掛牌量增多。
朝陽(yáng)區金臺路地鐵站附近的某房產(chǎn)中介人員王曉(化名)向新京報記者介紹，“從昨天到現在，到門(mén)店咨詢(xún)的買(mǎi)家確實(shí)多了起來(lái)，但是真正買(mǎi)房的不多。”12月15日、16日，新京報記者與王曉經(jīng)過(guò)初步統計，王曉所在的房產(chǎn)經(jīng)紀門(mén)店約有20位前來(lái)咨詢(xún)房屋買(mǎi)賣(mài)的客人，其中約七成是咨詢(xún)房屋出售的客人，其余的客人也只是觀(guān)望，基本沒(méi)有成交。
在海淀萬(wàn)柳片區，新京報記者走訪(fǎng)了解到，從新政發(fā)布后的第二日來(lái)看，市場(chǎng)變化并不明顯。一中介機構經(jīng)紀人表示：“新政剛出來(lái)，還沒(méi)看出效果。”另一家中介門(mén)店經(jīng)紀人表示：“12月16日上午，很多門(mén)店還沒(méi)有什么反應，與平時(shí)差不多。萬(wàn)柳自新政出臺到目前，暫時(shí)沒(méi)有成交。”
值得一提的是，有媒體報道稱(chēng)，新政出臺當晚，有一些中介“一夜沒(méi)睡”，忙著(zhù)開(kāi)會(huì )、整理客戶(hù)資料，領(lǐng)會(huì )政策并積極邀約客戶(hù)。對此，上述萬(wàn)柳區域中介門(mén)店經(jīng)紀人表示，這一說(shuō)法比較夸張，一些售樓處銷(xiāo)售和二手房中介比較興奮，渲染政策可能帶來(lái)的效果。“不過(guò)，這一情況和大部分客戶(hù)的心態(tài)形成了較強的反差，大多數客戶(hù)還是不為所動(dòng)，除非價(jià)格特別有吸引力，大多數人可能出得起首付，但月供還不起，或者擔心將來(lái)付不起月供以及房?jì)r(jià)或繼續下行。”
不過(guò)，趁著(zhù)周末，上述中介門(mén)店經(jīng)紀人也開(kāi)始做相應準備。“有一些本來(lái)就打算買(mǎi)房的客戶(hù)，趁著(zhù)新政出臺就會(huì )出手。北京相對來(lái)說(shuō)整體購買(mǎi)力較強一些。不過(guò)，由于萬(wàn)柳區域基本上屬于置換鏈條的末端，北京掛牌的二手房整體成交增多或活躍，可能才會(huì )最終傳導至萬(wàn)柳片區。此外，由于萬(wàn)柳片區房子的房齡也在逐漸偏老，除萬(wàn)柳書(shū)院和萬(wàn)城華府外，其他小區成交客戶(hù)基本都是為孩子上學(xué)才置換到這里的。”萬(wàn)柳區域中介門(mén)店經(jīng)紀人如是說(shuō)。
業(yè)內：新政或對剛改人群拉動(dòng)效果相對明顯
針對新政后市場(chǎng)的反饋，合碩機構首席分析師郭毅分析稱(chēng)，此次新政出臺后，從這兩天的市場(chǎng)反應來(lái)看，比“認房不認貸”政策出臺后的表現要平靜一些，可能沒(méi)有大家想象中那種客戶(hù)都涌上門(mén)買(mǎi)房的情況，但此次新政會(huì )對市場(chǎng)有小幅度拉動(dòng)作用，現在賣(mài)房人的心態(tài)普遍是不想趁著(zhù)政策漲價(jià)，只要能按照原來(lái)的價(jià)格賣(mài)出去就行。
郭毅指出，此次新政可能對換房需求比較急迫的剛改人群而言，拉動(dòng)效果會(huì )相對明顯一些。比如，可能馬上要面臨生孩子的，隨著(zhù)家庭人口的增加，要從小房子換成大房子，或者孩子很快要面臨升學(xué)，這些都是非常剛性的需求，這些人群在找房過(guò)程中，遇到這一政策利好，意味著(zhù)可以少交一些首付，或者月供壓力會(huì )小一些，就會(huì )盡快出手買(mǎi)房。
在此背景下，展望接下來(lái)北京二手房市場(chǎng)的走勢，58安居客研究院院長(cháng)張波表示，二套房首付比例下調帶來(lái)的熱度上升，預計將明顯從市場(chǎng)體現出來(lái)。從11月23日深圳出臺降低二套房首付比例的效果來(lái)看，安居客線(xiàn)上熱度出現快速上漲，并持續了近半個(gè)月，而后慢慢回落，同時(shí)也帶動(dòng)了市場(chǎng)成交量的提升。因此，預計北京此次的新政亦會(huì )帶動(dòng)市場(chǎng)熱度提升，并且預計會(huì )帶動(dòng)市場(chǎng)成交量超過(guò)11月。
