【編者按】

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出，積極穩妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。完善相關(guān)基礎性制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。房地產(chǎn)發(fā)展新模式怎么建?新的一年，中國房地產(chǎn)有哪些新出路?

　　2023年下半年，在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新定調下，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式成為破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的治本之策。

　　在談及構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式時(shí)，住建部部長(cháng)倪虹從理念上、體制機制上和抓落實(shí)上闡述了構建新發(fā)展模式的思路和考量。在體制機制上，倪虹提出，建立房屋從開(kāi)發(fā)建設到維護使用的全生命周期管理機制，包括改革開(kāi)發(fā)方式、融資方式、銷(xiāo)售方式，建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度。

　　中國社會(huì )科學(xué)院財經(jīng)戰略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室主任李超在接受澎湃新聞采訪(fǎng)時(shí)指出，房地產(chǎn)發(fā)展新模式與外延式發(fā)展、高速度發(fā)展、投機型發(fā)展和開(kāi)發(fā)型發(fā)展等舊模式不同，具有內涵式發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展、穩健型發(fā)展和服務(wù)型發(fā)展的特征，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )面臨增量變存量、投資變消費、開(kāi)發(fā)變服務(wù)等轉型趨勢，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運行將會(huì )更加穩健。同時(shí)，在全面建成小康社會(huì )、扎實(shí)邁向共同富裕的過(guò)渡階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展目標應逐步由“?；?rdquo;向“促發(fā)展”轉變，從現行的“住有所居”調整到“職住平衡”“宜居宜業(yè)”和“品質(zhì)生活”等方面，與房地產(chǎn)相關(guān)的高品質(zhì)物業(yè)、精細化管理和智能化服務(wù)將會(huì )迎來(lái)發(fā)展機遇。

　　開(kāi)發(fā)方式轉變：保障房與商品房并重，從有沒(méi)有到好不好

　　自1998年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來(lái)，已經(jīng)過(guò)20多年的快速發(fā)展。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監陳文靜在接受澎湃新聞采訪(fǎng)中指出，從住房總量來(lái)看，我國城鎮人均住房面積已從不足20平方米提升至接近40平方米，戶(hù)均超1套住房，總量已基本實(shí)現居民住房需求，但住房結構性問(wèn)題仍較為突出，呈現明顯的供需錯配現象：一方面，人口流入量大的城市，住房供求矛盾突出，房?jì)r(jià)水平較高，新市民、低收入等群體的住房需求尚未得到有效保障，“城市后來(lái)者”承擔了高房?jì)r(jià);另一方面，人口外流或人口吸引力偏弱的城市，隨著(zhù)近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，土地開(kāi)發(fā)建設力度大，住房開(kāi)發(fā)總量明顯超過(guò)實(shí)際住房需求總量，庫存量偏高一定程度上造成了資源浪費。

　　從行業(yè)發(fā)展的角度來(lái)看，陳文靜提到，在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(cháng)的年份，為了擴大規模，房企普遍采取“高負債、高杠桿、高周轉”模式，迅速擴大企業(yè)的市場(chǎng)份額。但這種發(fā)展模式導致房地產(chǎn)行業(yè)出現了多方面的問(wèn)題，并在市場(chǎng)轉弱、降負債的情況下難以為繼。

　　住建部部長(cháng)倪虹此前也指出，過(guò)去在解決“有沒(méi)有”時(shí)期追求速度和數量的發(fā)展模式，已不適應現在解決“好不好”問(wèn)題、高質(zhì)量發(fā)展階段的新要求，亟需構建新的發(fā)展模式。

　　對于改革開(kāi)發(fā)方式，首都經(jīng)濟貿易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(cháng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)趙秀池在接受澎湃新聞采訪(fǎng)時(shí)提出，后續，開(kāi)發(fā)模式將從以往新城開(kāi)發(fā)、增量為主，轉變?yōu)槌鞘懈?、城中村改造的存量改造為?從以住宅開(kāi)發(fā)為主，轉向“平急兩用”基礎設施建設等完善配套、提供居業(yè)聯(lián)動(dòng)的生活生產(chǎn)宜居生活空間為主;從以商品房開(kāi)發(fā)為主，轉向保障房與商品房并重;從以開(kāi)發(fā)產(chǎn)權房為主，轉向租售并舉、物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)運營(yíng)多元開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。

　　其中，新一輪保障性住房建設被指是在新形勢下適應中國式現代化建設新要求，完善住房制度和供應體系、重構市場(chǎng)和保障關(guān)系的一項重大改革。

　　住房城鄉建設部相關(guān)司局負責人表示，之所以啟動(dòng)新一輪保障性住房規劃建設，是因為此前商品房和保障房的“雙輪驅動(dòng)”存在一長(cháng)一短的情況，保障性住房建設相對滯后，在住房供給中占比偏低，不能滿(mǎn)足需求，存在明顯短板。特別是在一二線(xiàn)大城市，由于房?jì)r(jià)高，部分工薪收入群體買(mǎi)不起商品住房。

　　上述負責人表示，新一輪保障性住房建設一個(gè)突出的特點(diǎn)，就是拓展了配售型保障性住房新路子。目前，配售型保障性住房申購的具體條件，還要看地方政府下一步的規劃和要求。標準是根據申請人的家庭收入、住房、財產(chǎn)等因素按順序配售，從最困難的群體做起，逐步拓展范圍。

　　銷(xiāo)售方式怎么改?商品房預售制會(huì )取消嗎

　　住房銷(xiāo)售制度方面，期房銷(xiāo)售是我國商品房銷(xiāo)售的主流模式。但近些年來(lái)，伴隨房企出險，購房者對已售在建項目停工及爛尾的擔憂(yōu)增加，對于是否要取消預售制這一問(wèn)題也引發(fā)各方爭論。

　　陳文靜指出，上個(gè)世紀隨著(zhù)經(jīng)濟快速發(fā)展和社會(huì )不斷進(jìn)步，居民對商品房的需求迅速提升，而我國商品房供應量嚴重不足，造成供需不平衡的現象。為了提高商品房供應量，緩解企業(yè)資金壓力，內地借鑒中國香港的樓花銷(xiāo)售制度，開(kāi)始推出商品房預售制。從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的角度來(lái)看，預售制度下企業(yè)資金得以快速回籠，資金周轉時(shí)間大幅縮短，項目投資節奏加快促進(jìn)商品房供應量增加。不可否認，預售制度促進(jìn)了我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，但同時(shí)也顯露出諸多弊端，例如開(kāi)發(fā)企業(yè)違規挪用預售款，導致項目出現爛尾等;由于購房款的提前支付，項目存在的風(fēng)險也轉嫁給了購房者等。

　　從各地的實(shí)踐來(lái)看，對于現房銷(xiāo)售的探索多地已開(kāi)始試點(diǎn)。2021年以來(lái)北京、杭州、合肥、西安、寧波等多地推進(jìn)試點(diǎn)現房銷(xiāo)售。如北京在推出的部分住宅用地中設置了競現房銷(xiāo)售面積環(huán)節，深圳也在土地競拍規則中，將部分地塊由“競自持保租房”改為“競現房銷(xiāo)售面積”，現房銷(xiāo)售試點(diǎn)進(jìn)程不斷推進(jìn)。2023年以來(lái)，中央各部委及地方政府支持現房銷(xiāo)售的提法也頻出。2023年1月召開(kāi)的全國住房和城鄉建設工作會(huì )議提出“有條件的可以進(jìn)行現房銷(xiāo)售”，河南省住房和城鄉建設工作會(huì )議明確“以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)，積極探索預售制度改革和現房銷(xiāo)售。”合肥、鄭州也陸續提出在部分區域試點(diǎn)現房銷(xiāo)售。

　　市場(chǎng)上對于商品房預售制度的存廢之爭也多有興起。

　　在克而瑞集團董事長(cháng)丁祖昱看來(lái)，全球大多數的國家都是采用商品房預售的方式，預售方式本身可以保持，只是其中的一些規則可以做一些調整，比如按揭款，是否可以推遲到交付的時(shí)候再付后面的尾款等。“預售制度變成現房銷(xiāo)售制度，我個(gè)人是不建議將來(lái)進(jìn)行這么大的力度操作的，因為也不一定有好處。這會(huì )造成一個(gè)階段當中的供求矛盾一下變成現房，會(huì )有相當長(cháng)時(shí)間就無(wú)房可售的話(huà)，這個(gè)供求關(guān)系也會(huì )逆轉。在金融政策沒(méi)有完全得到相應的一些配套的調整的情況下，如果出現這種情況，那么部分企業(yè)還會(huì )出現現金流的問(wèn)題，反而會(huì )出現新的一些風(fēng)險。”

　　中指研究院報告也顯示，未來(lái)預售制度改革或將成為新發(fā)展模式的重要內容，但當前期房銷(xiāo)售仍是我國商品房銷(xiāo)售的絕對主流模式，在金融配套政策到位，以及解決部分核心城市可能出現的供給斷檔問(wèn)題之前，全面推行現房銷(xiāo)售的可能性較小，預計短期仍將通過(guò)在核心城市部分項目進(jìn)行試點(diǎn)的方式推進(jìn)。

　　趙秀池認為，在銷(xiāo)售方式上，后續將由期房為主演變?yōu)槠诜颗c現房交易并存;從銷(xiāo)售產(chǎn)權房為主，轉變?yōu)槌鲎?、銷(xiāo)售與自持并存;從委托渠道銷(xiāo)售，轉變?yōu)樽凿N(xiāo)和委托渠道銷(xiāo)售并存;從線(xiàn)下銷(xiāo)售轉變?yōu)榫€(xiàn)下與線(xiàn)上銷(xiāo)售相結合。

　　融資方式怎么變：促進(jìn)金融與房地產(chǎn)的良性循環(huán)

　　陳文靜提到，在高負債、高杠桿、高周轉模式下，房地產(chǎn)與金融系統實(shí)現了高度結合，從企業(yè)端來(lái)看，一旦企業(yè)資金回籠受阻疊加融資受限，企業(yè)償債壓力將明顯增大，從而影響金融系統的穩定性;在規模擴張需求下，企業(yè)拿地積極性高，競價(jià)模式下導致地價(jià)迅速上漲，進(jìn)而推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲，而房?jì)r(jià)的上漲預期進(jìn)一步強化了住房的投資屬性，居民端投資投機需求增加又加劇了房?jì)r(jià)上漲動(dòng)力，高房?jì)r(jià)成為大城市解決居民住房問(wèn)題的主要阻力之一。此外，以往高周轉、粗放式開(kāi)發(fā)給住房積累了許多風(fēng)險隱患，如住房品質(zhì)差、小區的配套設施不完善等，嚴重影響著(zhù)居民的生活質(zhì)量。

　　《經(jīng)濟日報》文章指出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，是有效防范化解金融風(fēng)險極為重要的一環(huán)。當前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調整周期，有些房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約、個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品住房難以按時(shí)交付，都是房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的風(fēng)險。應通過(guò)加大對剛需和改善性住房需求的支持力度，促進(jìn)企業(yè)銷(xiāo)售回款，銀行等金融機構加大對房地產(chǎn)企業(yè)的資金支持力度，企業(yè)恢復拿地積極性，讓房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售和供給等環(huán)節暢通起來(lái)。

　　趙秀池認為，資金是房地產(chǎn)業(yè)的命脈。趙秀池提到，融資成本高，則房?jì)r(jià)高;融資渠道不暢，則房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)舉步維艱，難以實(shí)現良性循環(huán)。因此，必須促進(jìn)金融與房地產(chǎn)的良性循環(huán)。既要降低融資成本，也要提供多元化融資方式。融資方式從以貸款為主，轉向貸款、債券、股權融資、產(chǎn)業(yè)投資基金等多元化融資為主。此外，減少行政性資金監管，通過(guò)保險機制對企業(yè)保交樓進(jìn)行監管。

　　房屋養老金制度是什么?錢(qián)從哪里來(lái)

　　對于全生命周期管理機制的建立，住建部還提到了房屋養老金、房屋體檢、房屋保險“三項制度”。

　　其中，房屋養老金制度被認為是政府儲備房屋安全資金的一項制度性安排，提出的背景在于存量房屋老化帶來(lái)的安全隱患，但現有的住宅專(zhuān)項維修資金難以滿(mǎn)足房屋維修及改造的需求。

　　根據中指研究院報告，當前我國存量住房數量多，且不少是2000年之前的老舊小區，部分房屋在結構、設備、安全性等方面存在著(zhù)較大的隱患，但現有的住宅專(zhuān)項維修資金難以滿(mǎn)足房屋維修及改造的需求。

　　對于“房屋養老金”制度的表述并非新詞。2022年4月長(cháng)沙自建房坍塌事故后，住建部在次月部署開(kāi)展全國自建房安全專(zhuān)項整治，指出要研究建立房屋“養老金”制度，更好解決既有房屋維修資金來(lái)源問(wèn)題。同月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全國自建房安全專(zhuān)項整治工作方案的通知》，指出“完善房屋質(zhì)量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質(zhì)量保險等制度。”

　　2023年以來(lái)，建立房屋養老金制度被多次提及，去年兩會(huì )上部分人大代表、政協(xié)委員也建議建立房屋養老金制度，破解老房維修難題，引起社會(huì )各界熱議。

　　全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )會(huì )長(cháng)柴強在《關(guān)于及早建立房屋養老金制度，保障人民群眾居住安全的提案》中指出，目前我國存量住房維修主要依靠住宅專(zhuān)項維修資金或業(yè)主自籌資金進(jìn)行。單個(gè)住宅小區，歸集資金規模一般僅為600萬(wàn)元-900萬(wàn)元甚至更低。隨著(zhù)房屋及其附屬設施設備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區的維修資金正快速減少甚至枯竭?，F有的住宅專(zhuān)項維修資金遠遠滿(mǎn)足不了房屋“應修盡修”的需求。其建議，通過(guò)建立房屋養老金制度，可以為房屋安全管理體系的建立和運轉提供資金保障，更好地履行政府房屋公共安全職責。

　　對于“房屋養老金”錢(qián)從哪里來(lái)的問(wèn)題，全國人大代表，南京地鐵集團有限公司黨委書(shū)記、董事長(cháng)佘才高在其去年兩會(huì )的提案中建議，房屋養老金可實(shí)行分類(lèi)管理，由公共賬戶(hù)和個(gè)人賬戶(hù)兩部分組成。

　　其中，公共賬戶(hù)資金來(lái)源主要是土地出讓金、維修資金增值收益結余、老舊小區改造資金、三供一業(yè)移交應歸集的資金、城市物業(yè)管理獎補資金等等，遵循“政府主導、專(zhuān)業(yè)運作，統籌使用、專(zhuān)款專(zhuān)用”的原則，堅持“收支兩條線(xiàn)”的管理理念，主要用于房屋日常強制體檢、購買(mǎi)房屋安全綜合保險等公共服務(wù)。

　　個(gè)人賬戶(hù)是指住宅專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)，按照專(zhuān)項維修資金管理有關(guān)法律、法規的規定進(jìn)行管理，主要用于保修期滿(mǎn)后住宅共用部位和共用設施設備維修和更新改造。

　　房屋體檢和保險制度怎么做?“和汽車(chē)一樣”，維護人民生命財產(chǎn)安全

　　除了籌集房屋養老金，趙秀池指出，房屋質(zhì)量納入房屋的全生命周期管理機制，不只是交房時(shí)驗收，而是貫徹房屋全生命周期的質(zhì)量管理，包括定期或不定期的房屋體檢、引入房屋保險制度等進(jìn)行房屋質(zhì)量管理。

　　2023年4月，住房和城鄉建設部部長(cháng)倪虹在出席“中國電動(dòng)汽車(chē)百人會(huì )論壇2023”時(shí)發(fā)表了關(guān)于“如何學(xué)習借鑒汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，為人民群眾建好房子”的演講。 倪虹指出，在使用上，要像汽車(chē)一樣建立房屋的體檢和保險制度。汽車(chē)根據使用年限進(jìn)行年檢，保證安全，買(mǎi)了汽車(chē)以后要買(mǎi)保險。而我國城鎮化發(fā)展到現在，很多新房子會(huì )變成老房子，老房子可能存在一定的安全隱患，因此，要學(xué)習汽車(chē)的做法，建立房屋定期的體檢制度，按照房屋的建成年代、功能類(lèi)型確定體檢的頻次，來(lái)及時(shí)查找和發(fā)現問(wèn)題，體檢出來(lái)的問(wèn)題也就是房屋更新改造的重點(diǎn)，可以有針對性提出整改措施，消除安全隱患。同時(shí)要建立房屋保險制度，以市場(chǎng)化的手段推動(dòng)完善工程質(zhì)量和房屋安全監管的體制機制。

　　據住建部官網(wǎng)公開(kāi)信息，近年來(lái)，北京、上海、蘇州等地均有推進(jìn)房屋體檢。

　　另?yè)_(kāi)信息，青島市住房和城鄉建設局等11部門(mén)于去年9月聯(lián)合印發(fā)了《青島市房屋定期體檢制度試點(diǎn)工作要點(diǎn)》，率先提出建立房屋定期排查、精準診斷、分類(lèi)整治等九項長(cháng)效機制，努力為房屋提供全生命周期安全保障。通過(guò)建立房屋定期體檢制度，努力形成“安全責任人自查、網(wǎng)格排查、部門(mén)聯(lián)查、第三方定期檢查”的常態(tài)化體檢工作機制。根據規劃，青島力爭在2024年底前，建立起完善的房屋定期體檢制度，為全國房屋定期體檢制度創(chuàng )新提供有益的參考借鑒，真正發(fā)揮該項制度在保障房屋使用安全、防范發(fā)生房屋安全事故方面的重要作用。

　　在房屋保險制度上，重慶也做了有益嘗試。去年7月，重慶市住房城鄉建設委員會(huì )下屬事業(yè)單位重慶市公房管理處為其所管理的公有房屋投了首份“房屋安全保險”保單。該保單由公房管理處為其所管理的36萬(wàn)平方米公有房屋向保險公司投保，由保險公司提供一攬子安全保險保障，主要為房屋倒塌以及由其產(chǎn)生的房屋損失和居民人身傷亡進(jìn)行保障，同時(shí)為房屋外墻脫落、房屋火災、高空墜物等公共安全事故提供救助保障。此外，還引入了事前、事中風(fēng)險事故預防，建立了“體檢+保險+監測+服務(wù)”的房屋安全管理聯(lián)動(dòng)機制，為公有住房居民提供“實(shí)實(shí)在在”的房屋安全保障。

　　總體來(lái)說(shuō)，李超提到，房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構建要處理好三大關(guān)系。一是要處理好新房市場(chǎng)和存量房市場(chǎng)的關(guān)系。當前很多發(fā)達國家存量房交易已占住房交易總量的90%以上，未來(lái)將會(huì )有越來(lái)越多的中國城市進(jìn)入存量房時(shí)代。以往新房市場(chǎng)主要關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而存量房市場(chǎng)更看重房地產(chǎn)服務(wù)，對房企經(jīng)營(yíng)模式而言也是一種倒逼轉型。二是要處理好保障房市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)的關(guān)系?；诜康禺a(chǎn)的投資和消費雙重屬性，可以借鑒新加坡的“政府保底、市場(chǎng)放高”的雙軌供應模式，加快建立以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個(gè)住房體系。三是要處理好新城開(kāi)發(fā)和老城更新的關(guān)系。隨著(zhù)我國城鎮化步入下半場(chǎng)，“以地謀發(fā)展”的傳統思路對地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言都要面臨轉型。如何合理劃定城鎮開(kāi)發(fā)邊界、盤(pán)活閑置低效用地實(shí)現集約式發(fā)展，是深入推進(jìn)新型城鎮化的核心要義。