預計PSL將配合“三大工程”建設，在今后2-3年內繼續保持較大規模的投放。

　　近期樓市頻傳利好消息。日前，廣州市發(fā)放一線(xiàn)城市首張“房票”，探索安置新路徑。隨之，嘉興市、佛山市相繼推出房票安置政策。而深圳近日也公布了“推進(jìn)城中村改造實(shí)施意見(jiàn)”征求意見(jiàn)稿，其城中村改造涉及全市約40%的建筑面積。

　　與此同時(shí)，在金融層面，面向“三大工程”的低成本資金投放正在落地。

　　在此背景下，“城中村改造+房票安置+PSL(抵押補充貸款)低息貸款”，是否會(huì )構成2024年穩增長(cháng)、拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的重要政策組合?

　　廣州發(fā)放一線(xiàn)城市首張“房票”，探索安置新路徑

　　“通過(guò)房票政策，我多獲得1萬(wàn)多元的補貼，購房更劃算了。”近日，在廣州市荔灣區石圍塘舊城改造項目征拆現場(chǎng)，領(lǐng)到廣州首批房票的居民周女士如是說(shuō)。剛領(lǐng)到房票的群眾吳先生也興奮地說(shuō)，“從簽訂補償協(xié)議到房票開(kāi)具一氣呵成，下一步憑房票就可以去入庫樓盤(pán)選房了。”

　　據“廣州荔灣發(fā)布”微信公眾號披露，1月5日，廣州市荔灣區土地開(kāi)發(fā)中心在石圍塘征拆現場(chǎng)開(kāi)出了全市第一張房票，標志著(zhù)廣州探索房票制工作邁出實(shí)質(zhì)性的第一步。據悉，荔灣區土地開(kāi)發(fā)中心以石圍塘項目為試點(diǎn)，率先落地全市第一批“房票安置”。已發(fā)放的房票憑證載明房票類(lèi)型、購房地址、票面金額、政策性獎勵金額、使用/兌付期限等信息，可由本人或其直系親屬購買(mǎi)“定點(diǎn)入庫”的新建商品房源。

　　廣州市出臺房票政策，進(jìn)一步拓寬了拆遷安置渠道，滿(mǎn)足了人民群眾對房屋安置的多樣化需求，為其他超大特大城市推進(jìn)城中村改造提供借鑒。目前，首批“定點(diǎn)入庫”名錄包括荔灣發(fā)展集團、中海集團、珠江實(shí)業(yè)、力誠投資公司等。隨著(zhù)房票政策的正式實(shí)行，未來(lái)政府收儲、統籌做地和“三舊”改造等不同模式的城中村改造項目的推進(jìn)速度均有望加快。

　　那么，房票能否擴大規模和范圍?對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，房票已經(jīng)確定為新時(shí)期廣州舊改的安置渠道之一，考慮到全市新房去化周期長(cháng)(超過(guò)20個(gè)月)，廣義庫存去化周期在5-7年，加上未來(lái)十幾年廣州還要推進(jìn)近100個(gè)村的舊改，而且還要施行片區綜合改造，預計未來(lái)新房還將放量。在市場(chǎng)預期下行、購買(mǎi)力不足的情況下，迫切需要房票來(lái)實(shí)現多個(gè)方面的目的，因此，未來(lái)還會(huì )在黃埔、天河、番禺、白云等舊改重點(diǎn)區域推開(kāi)，預計也將通過(guò)資金獎勵、房?jì)r(jià)折扣、降低稅費等方式，鼓勵被拆遷戶(hù)選擇房票安置。

　　值得一提的是，繼廣州成為首個(gè)落實(shí)房票安置的一線(xiàn)城市之后，浙江嘉興、廣東佛山也相繼推出房票安置政策。其中，嘉興市規定，房票有效期為24個(gè)月，被征遷人應在房票有效期內使用房票購房;在房票有效期內未購房的，不得在房票有效期內兌換貨幣。佛山市明確，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調換。具備實(shí)施條件的項目，被征收人可選擇房票等方式安置。

　　深圳擬出新規推進(jìn)城中村改造，涉全市四成建面

　　在舊改、城中村領(lǐng)域探索新模式的還有深圳。近日，由深圳市規劃和自然資源局會(huì )同深圳市住房和建設局起草的《關(guān)于積極穩步推進(jìn)城中村改造實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》(征求意見(jiàn)稿)發(fā)布，于2024年2月4日前向社會(huì )征求意見(jiàn)。這份征求意見(jiàn)稿強調政府主導、分類(lèi)實(shí)施。根據城中村現狀條件和規劃實(shí)施要求，分類(lèi)推進(jìn)拆除新建、整治提升、拆整結合改造。

　　據悉，城中村改造的對象是以深圳市域內原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位及原村民實(shí)際占有使用的現狀居住用地為主的區域。拆除新建類(lèi)城中村改造項目需經(jīng)物業(yè)權利人三分之二以上同意，并經(jīng)原農村集體經(jīng)濟組織繼受單位同意后方可實(shí)施。

　　以下四種情況的城中村用地優(yōu)先納入拆除新建范圍：一是位于國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃、國土空間規劃、各類(lèi)專(zhuān)項規劃等確定的重點(diǎn)功能片區、重點(diǎn)發(fā)展組團、軌道樞紐地區的;二是位于國家、省、市等各級重大民生項目、重大基礎設施范圍的;三是位于20大先進(jìn)制造業(yè)園區、重大產(chǎn)業(yè)項目范圍的;四是存在公共衛生安全風(fēng)險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落后、環(huán)境臟亂差、社會(huì )治理難等突出問(wèn)題，或經(jīng)相關(guān)部門(mén)評估亟須實(shí)施改造的。

　　此外，征求意見(jiàn)稿提出，不具備拆除新建條件的，納入整治提升(含拆整結合)類(lèi)城中村改造范圍，開(kāi)展經(jīng)常性整治提升，按照文明城市標準實(shí)施和管理。在維持現狀建設格局基本不變的前提下，為完善城市基礎設施、公共服務(wù)設施，消除安全隱患，可按照規劃采取“整治提升+局部拆建”方式實(shí)施拆整結合類(lèi)改造;局部拆建應以棟為基本單位，涉及的拆除用地面積之和(含零星納入的空地)原則上不超過(guò)拆整結合類(lèi)城中村改造項目總用地面積的30%。

　　根據中國(深圳)綜合開(kāi)發(fā)研究院2023年9月發(fā)布的《深圳城中村樓棟字典2022》數據，截至2022年底，深圳全市以自然村為單位的城中村單元共計2042個(gè)，城中村總樓棟約31.9萬(wàn)棟，總套(間)約591.3萬(wàn)，總建筑面積約2.2億平方米，占全市建筑總量比重超過(guò)40%，居住人口占深圳全市實(shí)有人口約60%。此外，市轄區分布情況方面，龍崗、寶安、龍華位列前三甲，棟數合計占比70.3%，建筑面積合計占比74.9%。

　　申萬(wàn)宏源證券固定收益融資總部業(yè)務(wù)董事孫林指出，城中村改造是中國經(jīng)濟發(fā)展和中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定器。2023年4月28日的中共中央政治局會(huì )議以來(lái)，“三大工程”(城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設、保障性住房)在黨中央、國務(wù)院多次會(huì )議中提及，為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)幾年的發(fā)展指明了方向。業(yè)內普遍認為，超大特大城市的城中村改造在未來(lái)5-8年內每年將拉動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)投資萬(wàn)億元、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積1億平方米，成為中國未來(lái)一段時(shí)間內經(jīng)濟穩中求進(jìn)發(fā)展過(guò)程中的穩定器。

　　預計PSL將配合“三大工程”建設保持較大規模投放

　　值得注意的是，金融層面，面向“三大工程”的低成本資金投放正在落地。1月2日，中國人民銀行公布的2023年12月PSL(抵押補充貸款)開(kāi)展情況顯示，12月份國家開(kāi)發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農業(yè)發(fā)展銀行凈新增PSL3500億元;截至12月末PSL余額為32522億元。這意味著(zhù)PSL時(shí)隔一年重啟，市場(chǎng)普遍認為，此次PSL重啟主要投向保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設“三大工程”，后續規模預計還會(huì )增加。

　　問(wèn)題在于，“城中村改造+房票安置+PSL低息貸款”，能否構成2024年穩增長(cháng)、拉動(dòng)房地產(chǎn)投資的重要政策組合?對此，孫林指出，如果把城中村改造比作是發(fā)射衛星，那么包括PSL在內的政策性金融工具就是衛星運載火箭的“第一級”。從棚戶(hù)區改造的歷史經(jīng)驗看，PSL作為一種政策性貸款，在“十三五”期間投放2.6萬(wàn)億元，占到棚改總投資三分之一多，同時(shí)表現為前高后低的特征，即棚改前期靠PSL等政策性金融工具“點(diǎn)火發(fā)動(dòng)”，中后期則靠商業(yè)銀行貸款支持，助力棚改項目成功“送上衛星軌道”;預計PSL也將配合“三大工程”建設，在今后2-3年內繼續保持較大規模的投放，確保城中村改造的發(fā)展目標順利實(shí)現。

　　明源不動(dòng)產(chǎn)研究院首席研究員艾振強認為，經(jīng)過(guò)多年的拆改，城中村改造剩下的基本都是難啃的“硬骨頭”，要想順利推進(jìn)，必須要有一系列支持措施。特別是這一輪城中村改造還要跟保障房等結合起來(lái)，資金方面的壓力很大。目前從中央到地方已經(jīng)出臺了不少政策，這一系列動(dòng)作也宣告了房地產(chǎn)行業(yè)將向租購并舉、增量開(kāi)發(fā)和存量盤(pán)活的新模式演進(jìn)。

　　孫林表示，總體來(lái)說(shuō)，在金融政策方面，國家在PSL投放、政府專(zhuān)項債，以及房地產(chǎn)“金融16條”繼續延長(cháng)落實(shí)三個(gè)方面加大對城中村改造的金融支持力度。城中村改造資金預計將主要來(lái)源于政策性金融工具PSL、地方政府專(zhuān)項債、商業(yè)銀行貸款和地方政府財政支出四個(gè)方面。

　　從地方政府專(zhuān)項債的發(fā)行情況看，孫林表示，棚戶(hù)區改造和城中村改造一直是重要的專(zhuān)項債資金投向領(lǐng)域，但只能作為貸款使用，項目資金仍需地方政府自籌，由于城中村改造前期投資大、周期長(cháng)，在短期內地方政府財政支出收緊的情況下，城中村改造的資金來(lái)源有限。隨著(zhù)2023年第四季度開(kāi)始，地方政府專(zhuān)項債的放量，預計在專(zhuān)項債使用限制條件上也將實(shí)現針對“三大工程”的突破。此外，在商業(yè)銀行貸款方面，房地產(chǎn)“金融16條”中的部分政策已明確延期，保持商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的持續穩定投放，這也為城中村改造項目的中后期開(kāi)發(fā)提供了更有力的資金保障。

　　此外，國家高端智庫CDI研究員宋丁表示，最近從中央到地方連續推出相關(guān)房地產(chǎn)利好政策，大方向是向保障性住房方面發(fā)展，而其不像過(guò)去那樣采取外延式的新地招牌掛，基本上是在老城區通過(guò)城中村等存量改造后轉化成保障性住房，由此來(lái)完成房地產(chǎn)的增量。在此背景下，為避免轉化中的困難，政策層面使用了兩大“殺手锏”，其中之一在于低息貸款政策，由此釋放出非常大的流量來(lái)扶持;另外，廣州推出房票制也是一個(gè)非常重要的象征，有助于解決流動(dòng)性和周轉效率問(wèn)題。

　　因此，宋丁指出，“城中村改造+房票安置+PSL低息貸款”三大政策組合在一起，是我國倡導的房地產(chǎn)新發(fā)展模式的一個(gè)重要表現，新發(fā)展方式就是由過(guò)去外延式向內涵式高質(zhì)量發(fā)展，如果能在全國普遍推開(kāi)，對今年房地產(chǎn)發(fā)展具有非常大的正面影響。