“老王這一輪太果決、太狠了。連輕資產(chǎn)的項目都賣(mài)。”一位大型房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負責人向南方日報記者感慨道。

　　前幾天，有消息傳出，萬(wàn)達退出佛山順德萬(wàn)達廣場(chǎng)，美的置業(yè)作為業(yè)主收回了該資產(chǎn)的運營(yíng)權。

　　再往前半個(gè)月，由王健林實(shí)控的珠海萬(wàn)達商管第四次沖刺IPO宣告失敗，2023年完成上市的“小目標”正式落空，好在此前簽下的那份對其潛在“毀滅性打擊”對賭協(xié)議，后來(lái)因投資人諒解而解除。去年，老王一口氣賣(mài)掉了9座萬(wàn)達廣場(chǎng)。為了換回更多現金渡過(guò)難關(guān)的他，甚至還打算出售更多一、二線(xiàn)城市的核心資產(chǎn)。一系列“猛如虎”的操作，也為老王下半場(chǎng)“征戰新發(fā)展”贏(yíng)得了喘息機會(huì )。

　　“2023年是從業(yè)以來(lái)最刻骨銘心的一年。”多位曾經(jīng)出險的企業(yè)相關(guān)負責人均向記者表示，在市場(chǎng)供求發(fā)生重大變化的背景下，價(jià)格波動(dòng)夾雜著(zhù)多重不利因素，嚴重制約市場(chǎng)復蘇速度，企業(yè)都在“縮表瘦身”的痛苦和煎熬中尋找突圍機會(huì )，避免在新一輪洗牌中被淘汰出局。

　　不過(guò)，事情也不像某些人想象得那么悲觀(guān)。1月17日，統計局發(fā)布最新數據顯示，2023年樓市規模雖然持續萎縮，但幅度收窄，這顯示了國家穩市場(chǎng)、促消費政策初步見(jiàn)效，房地產(chǎn)10萬(wàn)億級的市場(chǎng)仍在，2024年行業(yè)在筑底震蕩中潛伏了不少“活魚(yú)”，就看房企怎么抓。業(yè)內討論的焦點(diǎn)也是：“下半場(chǎng)比賽”中，如何找到屬于自己的新藍海。

　　調查 負重前行新發(fā)展路上的“真心英雄”

　　2023年，上市房企面臨的兩次全行業(yè)、大規模“健康體檢”，讓一些老板和高管“睡不著(zhù)覺(jué)”。

　　一次是三、四月份的2022年報，另一次是八、九月份的2023年中報。南方產(chǎn)業(yè)智庫去年發(fā)布的上市房企60健康指數(HFI-60)顯示，盡管2023年又有新的企業(yè)遇險，但也出現了一些向好跡象：較早面臨或預判到風(fēng)險的企業(yè)，在持續“縮表瘦身”和“刮骨療傷”后，去杠桿明顯。融創(chuàng )、旭輝、龍光、正榮、奧園等部分企業(yè)通過(guò)債務(wù)重組，先后取得新突破，而旭輝、金地、碧桂園等一些企業(yè)甚至通過(guò)轉戰“代建”等新業(yè)務(wù)，得到更多發(fā)展空間。

　　不過(guò)，王健林連萬(wàn)達廣場(chǎng)這類(lèi)核心輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)也要轉讓?zhuān)蟠蟪隽舜蠹业念A料。“當前行業(yè)調整形勢的嚴峻，不只是市場(chǎng)規模萎縮了，而是行業(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了根本性轉變。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉此前多次與記者聊到，隨著(zhù)國家對融資監趨嚴，純粹靠重資產(chǎn)的土地開(kāi)發(fā)難以為繼，必須向新發(fā)展模式轉變。

　　但實(shí)踐新發(fā)展模式，需要更多“真心英雄”。與萬(wàn)達一樣，知名“千億房企”旭輝去年也不好過(guò)，但截至2023年底，旭輝建管在全國累計在管項目已突破100個(gè)，是出險企業(yè)中搶灘輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)最亮眼的企業(yè)之一。

　　目前，進(jìn)入代建行業(yè)搶食的房企已接近90家。其中，前五大代建企業(yè)新增代建規?？傤~占比接近一半，行業(yè)集中度較高。除了旭輝，金地、綠地、碧桂園、綠城也是代建“龍虎榜”上的“大將和猛將”。截至2023年底，碧桂園建管(鳳凰智拓)已累計新增代建項目30個(gè)，在售貨值約244億元。

　　有學(xué)者認為，未來(lái)房企的發(fā)展模式將向重資產(chǎn)降杠桿、中資產(chǎn)強運營(yíng)、輕資產(chǎn)重品牌三大方向演變。目前，萬(wàn)科、龍湖、華潤等一批企業(yè)已經(jīng)走在前面。

　　萬(wàn)科是在行業(yè)最早喊出“活下去”的企業(yè)，呼吁要努力賺小錢(qián)、長(cháng)錢(qián)和辛苦錢(qián)。其布局多元化業(yè)務(wù)已有多年，在物業(yè)服務(wù)、租賃住宅、物業(yè)倉儲、商業(yè)業(yè)務(wù)等方面已建立了領(lǐng)先優(yōu)勢。

　　2023年前三季度，萬(wàn)科在萬(wàn)物云、物流、長(cháng)租業(yè)務(wù)和商業(yè)等經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)保持了良好的增長(cháng)態(tài)勢，實(shí)現全口徑收入405.3億元。2024年開(kāi)年，借著(zhù)REITs的東風(fēng)，萬(wàn)科加速整合商業(yè)業(yè)務(wù)，將萬(wàn)科7大區域的商業(yè)業(yè)務(wù)、印力集團統一并入商業(yè)事業(yè)部，欲提升競爭優(yōu)勢，為公司開(kāi)拓第二增長(cháng)曲線(xiàn)。

　　縱深 三座大山仍在困擾產(chǎn)業(yè)回歸良性循環(huán)

　　2023年，面對債務(wù)、現金和銷(xiāo)售的“泰山壓頂”，確實(shí)有個(gè)別房企面臨被行業(yè)淘汰出局的危險境地。

　　2024年1月17日，國家統計局發(fā)布的最新數據顯示，2023年商品房量?jì)r(jià)齊跌，但依然保持著(zhù)業(yè)內人士所說(shuō)的10萬(wàn)億級別的市場(chǎng)蛋糕。數據還顯示，2023年12月，70個(gè)大中城市中，新房有20個(gè)城市房?jì)r(jià)同比上漲，48個(gè)城市房?jì)r(jià)同比下跌，均與上月持平。

　　記者調查發(fā)現，房?jì)r(jià)向下波動(dòng)的原因，或與部分企業(yè)年底以?xún)r(jià)換量去庫存有關(guān)。

　　年初，各商業(yè)智庫迫不及待地發(fā)布了2023年房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)排行榜。中指研究院披露，去年銷(xiāo)售突破千億元的房企有16家，較上年減少4家，百億房企116家，減少了14家。而前百強房企銷(xiāo)售總額約為6.28萬(wàn)億元，相當于全行業(yè)總規模的一半多。

　　保利發(fā)展以年銷(xiāo)4207億元攀上榜首，是去年唯一超4000億元的房企;萬(wàn)科、中海、華潤、綠城作為另外4家超3000億元的房企，緊隨其后。盡管克而瑞等其他商業(yè)機構公布的數據略有差距，但整體情況大同小異，亦大體能夠從中“感知”到去年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的冷暖。

　　并非所有企業(yè)2023年都過(guò)得不如意。有機構綜合分析，百強中公布過(guò)銷(xiāo)售目標的9家房企目標完成率平均值為98.5%，華潤置地、越秀地產(chǎn)、建業(yè)集團等順利完成全年目標。其中，越秀地產(chǎn)和華潤置地完成率達到了108.1%、108.4%，建業(yè)達到了141.5%。

　　這樣的企業(yè)畢竟占少數。一個(gè)不容回避的事實(shí)是，當前市場(chǎng)行情仍處在修復和弱復蘇階段，房企要想脫離舊發(fā)展模式的窠臼，向健康和高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)，確實(shí)不易。

　　從2023年拿地情況來(lái)看，房企的心態(tài)也在恢復中?；蛟S因為年底推地節奏有所加快，TOP100企業(yè)拿地總額13195億元，拿地規模同比微增1.7%。TOP100企業(yè)中，民營(yíng)企業(yè)數量增至15家，但拿地金額占比僅為10.7%，且集中在核心城市的熱點(diǎn)板塊，龍湖、濱江等表現積極。2023年，龍湖累計摘得31幅地塊，總建筑面積超300.5萬(wàn)平方米。易居CEO丁祖昱預測：“未來(lái)的樓市還是一個(gè)相當大的市場(chǎng)，10萬(wàn)億級別的市場(chǎng)還有很大發(fā)展空間。”

　　國家統計局有關(guān)負責人也指出，從目前情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了一些積極變化。首先是房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售等指標降幅收窄。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期健康發(fā)展有比較好的基礎，城鎮化數量和質(zhì)量提升會(huì )有很大的空間，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式潛力巨大。

　　融資方面，國家最近發(fā)文中也明確表示，要一視同仁滿(mǎn)足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，對正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)做到不抽貸、不斷貸、不惜貸，更好支持剛性和改善性住房需求。

　　未來(lái) “死磕”交付，機會(huì )留給有擔當的“硬漢”

　　2023年最后一天，壓在解先生心口的一塊石頭終究下了地。兩年前，他貸款買(mǎi)下碧桂園位于珠三角的一套商品房，但開(kāi)發(fā)商在合同約定的交樓時(shí)間一拖再拖，本以為今年春節注定要“不開(kāi)心”。殊不知，開(kāi)發(fā)商的信用，最后一刻經(jīng)受住了嚴冬的考驗。雖然現場(chǎng)看到的新房完工情況并不完美，但好歹有人跟進(jìn)整改。他事后在朋友圈感慨：“延遲收樓，終歸還是有樓可收。”

　　2024年開(kāi)年，各路機構都在搶發(fā)過(guò)去一年房地產(chǎn)行業(yè)的交付排行榜。記者調查發(fā)現，不管排在前面還是后面的房企，其業(yè)務(wù)負責人內心都是五味雜陳。

　　去年，面對償債、融資和銷(xiāo)售等多重壓力，部分出險企業(yè)儼然已成為業(yè)內人士眼中的保交樓的“硬漢”。2023年，碧桂園全年累計交樓超60萬(wàn)套，總面積約7162萬(wàn)平方米，涉及31省249個(gè)城市，其中151個(gè)批次44521戶(hù)實(shí)現“交付即辦證”，成為全國交付套數最多的房企，全行業(yè)交付的每5套房里就有一套是碧桂園的。

　　而碧桂園實(shí)控人楊惠妍最近透露，2024年該公司預計還要交付量超48萬(wàn)套，這仍然是天量的交付任務(wù)，對公司的資金、資源以及個(gè)人狀態(tài)將是極大挑戰。此前，其公開(kāi)作出“砸鍋賣(mài)鐵也要支持公司”的表態(tài)。

　　根據公告，2023年全年碧桂園僅實(shí)現權益銷(xiāo)售金額1742.8億元，還不到歷史峰值的1/3。為籌措更多資金，該公司近期不得不采取出讓子公司股權來(lái)化解流動(dòng)性緊張的矛盾。2023年12月13日，碧桂園通過(guò)出售其間接全資附屬公司金逸環(huán)球，換來(lái)30.69億元現金，以解燃眉之急。莫斌坦言，“立足自救、極限管理，把每一套房交給我們的業(yè)主，是我們的良心所在。”

　　同樣“壓力山大”的還有融創(chuàng )。2023年，融創(chuàng )全年交付量排在行業(yè)第三位，累計交付了30萬(wàn)套新房。而去年融創(chuàng )累計實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約為847.7億元，不及其歷史峰值的1/7。在銷(xiāo)售不利的情況下，要完成如此大的交付任務(wù)，相當不容易。

　　不過(guò)，盡管如此，記者從2023年交付排行榜中看到，龍頭企業(yè)仍為去年“保交樓”主力。據億翰智庫統計，交付量排前五的碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng )、綠地等企業(yè)，去年每家交付的套數均超過(guò)20萬(wàn)套，五家房企的整體交付量占比接近四成;排名前十的房企交付套數甚至超過(guò)整體的一半。碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng )、龍湖等房企還在部分項目中積極推行“交房即交證”，有個(gè)別項目甚至實(shí)現了提前交付。

　　除此以外，美的置業(yè)在去年全年亦交付了超9萬(wàn)套樓房，其中有6.3萬(wàn)套屬于提前交付，占比達70%;旭輝共137個(gè)項目交付11.8萬(wàn)套新房，其中9675戶(hù)提前交付，超4300戶(hù)實(shí)現“交房即交證”。

　　據記者不完全統計，過(guò)去一年，僅廣州一座城市，新交付的樓盤(pán)就超過(guò)了100個(gè)。如中誠信托在花都接手的一處原來(lái)由恒大開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，停工一年多，后來(lái)都實(shí)現了交付。住建部發(fā)布的最新數據顯示，在政府的強力督促和金融機構的大力扶持下，截至去年12月底，全國350萬(wàn)套保交樓項目已實(shí)現交付超268萬(wàn)套，交付率超76%。保交樓的成效，也成為去年房地產(chǎn)行業(yè)最大的亮點(diǎn)之一。

　　“保交付不僅是企業(yè)的責任底線(xiàn)，也是繼續生存的前提。”記者采訪(fǎng)的多家企業(yè)高管直言，未來(lái)的機會(huì )，只會(huì )留給有誠信、有擔當的企業(yè)，不管多困難，都應該把保交付放在第一位。“不僅要按時(shí)交付，而且要保質(zhì)保量地交付。”