“真的好久沒(méi)見(jiàn)到這么火爆的市場(chǎng)了。”多名中介向記者表示。由于2023年以來(lái)樓市面臨的去化壓力，年末上海實(shí)質(zhì)性的政策寬松給低迷的樓市帶來(lái)了久違的甘霖。
一系列政策寬松，如“認房不認貸、普宅調整、降低首付、下調利率”，讓2023年的上海樓市以“翹尾”收官，意味著(zhù)購房者的購房成本大幅降低，政策一出，持幣觀(guān)望的買(mǎi)房者紛紛行動(dòng)。二手房市場(chǎng)率先被激活。新政落地后，多家中介門(mén)店的咨詢(xún)量和帶看量有所提升。
來(lái)自上海中原地產(chǎn)的數據顯示，2023年12月新房成交套數環(huán)比增長(cháng)27%;二手成交量在1.52萬(wàn)套左右，超過(guò)了理論上的榮枯線(xiàn)，說(shuō)明新政力度好于預期。同時(shí)，二手房市場(chǎng)的提振也進(jìn)一步傳導至新房市場(chǎng)，刺激了置換客的需求，但新政的熱度似乎沒(méi)有持續太久，市場(chǎng)觀(guān)望情緒延續。
對于價(jià)格相對敏感的“剛需客”尚未入場(chǎng)，仍在等待進(jìn)一步的利好消息。因此，新政之后的上海樓市走向如何?記者就此展開(kāi)了調查。
置換客攪動(dòng)二手房格局
在2023年9月初，上海調整并優(yōu)化了“認房不認貸”的政策。隨后，到了2023年12月14日，上海官宣了兩項樓市政策，包括優(yōu)化調整住房信貸政策和調整“普通住宅”標準。
政策調整后，“普通住宅”的標準不再看總價(jià)，剔除了價(jià)格標準，同時(shí)提高了建筑面積標準，從原先的140平方米提高至144平方米。這直接使得二手房的出售時(shí)稅費成本明顯降低。
以居民出售持有5年以上的“非普通住宅”為例，如果調整標準后被納入“普通住宅”，將免征增值稅(之前非普通住宅按差額征收);涉及個(gè)人所得稅的，核定征收則按總價(jià)的1%(之前非普通住宅按總價(jià)的2%征收)。
新政落地后，多家中介門(mén)店的咨詢(xún)量和帶看量有所提升。中原地產(chǎn)大寧板塊的門(mén)店負責人張華表示，受益于“普宅政策”，他們板塊內的一個(gè)小區短時(shí)間內便成交了五六套房源。
以一套99平方米，成交價(jià)為960萬(wàn)元的房子，新政出臺后，買(mǎi)家可以少繳近50萬(wàn)元的增值稅。
政策的出臺對二手房市場(chǎng)起到了直接利好作用，提高了成交效率，加速了客戶(hù)簽約決策，刺激了改善群體的入市。
上海鏈家研究院的數據顯示，2023年12月份，上海全市共成交了1.53萬(wàn)套二手房，環(huán)比增長(cháng)9%，同比增長(cháng)23%。與此同時(shí)，“剛改”以及改善群體的入市，讓成交價(jià)格也隨之水漲船高。
新政后，首套房的首付比例也降到了最低的三成，“首套、二套”房貸利率全線(xiàn)下降。中院地產(chǎn)聯(lián)洋片區門(mén)店負責人潘雪蓮表示，新政出臺后，“賣(mài)一買(mǎi)一”的貸款客戶(hù)及本地無(wú)房或外地有過(guò)貸款記錄的客群均可按照首套房資質(zhì)進(jìn)行購房，購房成本明顯降低。
上海市公積金管理中心官方微信在1月2日發(fā)布了關(guān)于調整住房公積金個(gè)人住房貸款政策的通知，新政明確了改善型住房的認定標準，并降低了第二套改善型住房的最低首付款比例。
成交活躍，價(jià)格是主要因素。
中原地產(chǎn)聯(lián)洋片區負責人潘雪蓮告訴記者，目前二手房議價(jià)空間依然很大，相同戶(hù)型和面積的房源，幾個(gè)月時(shí)間價(jià)格相差便從幾十萬(wàn)到上百萬(wàn)元不等。
以熱門(mén)小區仁恒河濱城為例，一套150平方米的三房，價(jià)格從高峰期的2500萬(wàn)元以上降至1400萬(wàn)余元。
目前，各板塊成交分化情況依舊明顯，成交較好的板塊依然是少數，導致成交分化的主要是價(jià)格原因。
原先，二手房房源集中在低總價(jià)、房齡較大的“老破小”和“老破大”，但自2022年以來(lái)，這類(lèi)房源往往因為價(jià)格缺乏競爭力變得越發(fā)無(wú)人問(wèn)津。潘雪蓮表示，除非降價(jià)特別厲害，否則客戶(hù)幾乎不會(huì )選擇這類(lèi)房源。
“買(mǎi)家往往要求砍價(jià)10%以上，甚至對半砍價(jià)，這讓房東難以接受。”
新華路門(mén)店負責人張宏超中原地產(chǎn)的觀(guān)察也表明，他所處區域內的房源普遍年限較長(cháng)，因此新政執行以來(lái)，門(mén)店成交并不活躍。
多名中介向記者表示，政策出臺不到一周，市面上價(jià)格便宜的二手房便被銷(xiāo)售殆盡，導致市場(chǎng)上低價(jià)房源供應量大幅減少，這種狀況類(lèi)似于市場(chǎng)缺乏推動(dòng)力。
上海鏈家分析師楊雨蕾認為，目前二手房?jì)r(jià)格仍在持續調整過(guò)程中，逐漸回歸理性。同時(shí)，政策的進(jìn)一步優(yōu)化有望在今年吸引更多剛需和改善群體入市，增加市場(chǎng)供應，促進(jìn)市場(chǎng)的良性運行。她進(jìn)一步解釋道，政策的積極效應需要時(shí)間來(lái)顯現，因此市場(chǎng)可能需要一段時(shí)間才能恢復到正常狀態(tài)。
新房市場(chǎng)內卷嚴重
新房市場(chǎng)也有了變化。自“12.14新政”官宣后，各大“頭部房企”的案場(chǎng)24小時(shí)“不打烊”，希望能將前期意向猶豫的客戶(hù)轉化為定單。從微觀(guān)項目來(lái)訪(fǎng)情況來(lái)看，各板塊優(yōu)質(zhì)項目的來(lái)訪(fǎng)量確實(shí)有所提升，不少項目的整體日均來(lái)訪(fǎng)較前期增長(cháng)了50%以上;新政主要刺激了存量客戶(hù)復訪(fǎng)的提升，部分前期猶豫的老客戶(hù)決心入場(chǎng)，“逼定”效力顯現。
不過(guò)，政策出臺后，案場(chǎng)來(lái)訪(fǎng)量的活躍度反而呈現下滑趨勢，同時(shí)，新政提振效果僅針對個(gè)別項目，如龍湖青云湖和萬(wàn)科朗拾花語(yǔ)等位于嘉定和閔行的項目，新政后的兩日成交達20套以上。
據記者觀(guān)察，部分項目交易量出現環(huán)比大漲，主要是由于前期數據基數本身較低，可見(jiàn)政策度新房市場(chǎng)的拉動(dòng)效果有限，觀(guān)望情緒進(jìn)一步延續。
新政對“以舊換新”置換客戶(hù)的刺激作用在新房成交層面尚未明顯體現，僅部分優(yōu)質(zhì)項目有所改善。
位于楊浦區某核心樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)負責人告訴記者，這主要是由于3季度以來(lái)新房市場(chǎng)一度進(jìn)入“寒冬”，供求關(guān)系發(fā)生變化，原先觸發(fā)積分的項目紛紛出現認購不足的情況。
該負責人所在的項目去化情況比較一般，其表示，盡管樓市新政提升了來(lái)訪(fǎng)量，但沒(méi)有轉化為成交。
2023年9月份以前，上海一些熱門(mén)板塊的新盤(pán)認籌比基本維持在1:3左右，往往很快清盤(pán)。然而，截止到2023年12月底，許多項目的認籌比已經(jīng)足1:1，去化速度自然就慢了。
相較于市中心的“慘淡”，外郊環(huán)的新房項目熱度較高。臨近年關(guān)，開(kāi)發(fā)商為了讓“剛需客群”上車(chē)，煞費苦心。開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)策略表明了他們的想法。
一名負責多個(gè)新盤(pán)銷(xiāo)售的中介告訴記者，許多樓盤(pán)基本是“免3年物業(yè)費”起步，有的索性贈送車(chē)位。例如，青浦華新鎮某新房除了95折之外，還額外免3年物業(yè)費。這樣的促銷(xiāo)力度引來(lái)一大波“剛需客”入場(chǎng)。
新政出臺的第一周，青浦區某樓盤(pán)售樓處更是人滿(mǎn)為患，每個(gè)樣板間都有十幾組客戶(hù)在一起。
購房人張明已經(jīng)觀(guān)望了近半年時(shí)間，預算在600萬(wàn)元以?xún)?，最近入手郊區一套新房。他告訴記者，每當上海放松樓市調控新政之后，開(kāi)發(fā)商就會(huì )有所動(dòng)作，比如在新政出臺后的一段時(shí)間內逐步收回折扣，過(guò)一段時(shí)間又開(kāi)始各種促銷(xiāo)活動(dòng)。
購房者也形成習慣，只要出臺政策，便會(huì )伴隨著(zhù)開(kāi)發(fā)商的讓利活動(dòng)。因此，很多人都期待在更寬松的調控政策出臺后再購房。
業(yè)內人士表示，相較于內環(huán)內的新盤(pán)，遠郊盤(pán)更符合剛需盤(pán)的特點(diǎn)，主要針對價(jià)格敏感型客群。
與幾個(gè)月前動(dòng)輒提供“93折、95折”的大促相比，開(kāi)發(fā)商已逐步減小折扣力度。
目前，除了青浦區某新盤(pán)依然提供“95折”優(yōu)惠外，其他新盤(pán)折扣已基本消失，大部分轉為以贈送物業(yè)費和車(chē)位抵用券為主。此外，開(kāi)發(fā)商還為購房者提供了較長(cháng)的付款周期和較為靈活的付款方式，通常在4-6個(gè)月之間。
克而瑞數據顯示，新政后共計13盤(pán)完成認籌，但平均認籌率僅為6成，一些項目新政前后開(kāi)盤(pán)去化率較前期無(wú)明顯提升。
有品牌房企華東區域營(yíng)銷(xiāo)負責人表示，目前各大樓盤(pán)均處在續銷(xiāo)期，絕大部分新盤(pán)已無(wú)需積分，在此背景下，客戶(hù)更傾向于慢慢挑選，下定時(shí)間較長(cháng)，等待開(kāi)發(fā)商折扣加碼?？梢钥闯?，二手房市場(chǎng)的效應傳導至新房市場(chǎng)仍需時(shí)間。
新政長(cháng)期效果 有待觀(guān)察
“新政反饋效果明顯，但市場(chǎng)熱度持續性不強。”多名中介人士向記者表示。在2023年“認房不認貸”新政后，市場(chǎng)就曾出現過(guò)明顯增量行情，但月底成交便出現回落。同樣去年12月中旬的政策發(fā)布后，成交量有所回升，但隨后市場(chǎng)又開(kāi)始轉冷。
目前來(lái)看，新政對于二手房的利好作用大于新房，主要體現在兩方面。一方面，業(yè)主掛牌積極性略有回升，價(jià)格增幅不顯著(zhù)，房東尋求房源盡快出手。另一方面，短期內成交升溫，二手房成交套數也有了穩步增長(cháng)。
新政確實(shí)對市場(chǎng)有正向刺激作用，激活了置換需求，但對于低總價(jià)的“上車(chē)盤(pán)”無(wú)明顯提振作用。
同時(shí)，新政對于新房市場(chǎng)的觸動(dòng)并不顯著(zhù)。主要體現在微觀(guān)項目來(lái)訪(fǎng)、認購量的上升，售樓處只有零星的客戶(hù)，對于價(jià)格的敏感程度較高。
58安居客研究院院長(cháng)張波表示，“降首付、降利率”在一定程度上增強了居民的購買(mǎi)力。然而，政策并未覆蓋所有客群，多數客群對高杠桿持保守態(tài)度，更傾向于“賣(mài)舊換新”。因此，二手房的流動(dòng)性恢復是新房熱度持續的關(guān)鍵。
去年以來(lái)，許多小區的房?jì)r(jià)已跌至2020年甚至2019年的水平，有的小區降幅甚至高達40%。中原地產(chǎn)新華路門(mén)店負責人張宏超表示，目前買(mǎi)賣(mài)雙方對價(jià)格的分歧依然較大。買(mǎi)家往往在賣(mài)家已讓價(jià)20%的基礎上還價(jià)10%，這讓賣(mài)家難以接受。
中原地產(chǎn)分析師盧文曦認為，年末的“普宅標準”調整降低了賣(mài)家的成本，對二手房市場(chǎng)起到了積極推動(dòng)作用。然而，短期內新房市場(chǎng)來(lái)訪(fǎng)、認購上升主要源于一些客群延遲釋放需求，這可能意味著(zhù)需求的隨時(shí)釋放，尤其是在2024年“小陽(yáng)春”等季節性波動(dòng)中。
總體來(lái)看，“12.14新政”對上海市場(chǎng)情緒有所帶動(dòng)，上海新房、二手房市場(chǎng)成交量均有所改善，但受供給端限制，新房市場(chǎng)提升幅度有限。
進(jìn)入2024年以來(lái)，上海市新房成交量趨于平淡。上海中原地產(chǎn)統計數據顯示，1月1——7日，上海新建商品住宅成交面積約12.05萬(wàn)平方米，環(huán)比減少31.13%;1月8——14日，新建商品住宅成交面積繼續下滑至9.29萬(wàn)平方米，環(huán)比減少22.94%。
近期上海優(yōu)化公積金政策、推出置業(yè)五年免費軌交通勤措施、放松人才限購政策等配套舉措正在不斷優(yōu)化，有望促進(jìn)購房需求釋放。在此背景下，購房人現在或許是一個(gè)“撿漏”的好時(shí)機。
張波預計，未來(lái)會(huì )有更多改善性需求客群入場(chǎng)。
(應受訪(fǎng)者要求 文中張華、張明為化名)
