在“保交樓”大背景下，試點(diǎn)現房銷(xiāo)售正在提速。
1月31日，海南省住房城鄉建設工作會(huì )議強調，將繼續堅持現房銷(xiāo)售制度。這已經(jīng)是海南連續4年部署現房銷(xiāo)售工作。
不僅是海南，2024年開(kāi)年以來(lái)，山東、浙江、安徽、河南、四川、福建等地也先后召開(kāi)了住房和城鄉建設工作會(huì )議，提出要構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推進(jìn)商品房預售制度等改革、開(kāi)展現房銷(xiāo)售試點(diǎn)。
推行現房銷(xiāo)售并不是新政，2023年初住建部就首次系統、明確地提出了現房銷(xiāo)售概念。國家統計局數據顯示，2023年，全國商品房銷(xiāo)售面積為11.17億平方米，同比下降8.5%，其中，現房銷(xiāo)售面積2.52億平方米，同比增長(cháng)18%，現房銷(xiāo)售面積的增幅明顯高于期房;從占比上看，現房銷(xiāo)售面積占總銷(xiāo)售面積的比重為22.5%，較2022年末提升5個(gè)百分點(diǎn)。
多位專(zhuān)家認為，探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式下，現房銷(xiāo)售制度已是大勢所趨。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行、房企拿地積極性不高、資金鏈緊張、債務(wù)到期壓力較大的情況下，仍面臨難以大面積推行的問(wèn)題，現房銷(xiāo)售仍有很長(cháng)一段路要走，需要中長(cháng)期落實(shí)。
現房銷(xiāo)售面積提升
越來(lái)越多城市加入現房銷(xiāo)售試點(diǎn)。
據不完全統計，2023年下半年以來(lái)，至少13個(gè)省、市通過(guò)會(huì )議或各類(lèi)通知明確試點(diǎn)現房銷(xiāo)售。其中，山東試點(diǎn)城市為德州，安徽試點(diǎn)城市為合肥、蕪湖，河南試點(diǎn)城市為鄭州、開(kāi)封，山西試點(diǎn)城市為晉城，四川試點(diǎn)城市為成都，湖南試點(diǎn)城市為長(cháng)沙……2023年9月，雄安新區也取消了商品房預售制度，成為繼海南后第二個(gè)進(jìn)行全面現房銷(xiāo)售的地區。
據智研咨詢(xún)統計，2023年全年，海南省、黑龍江省、天津市這3個(gè)地區商品住宅現房銷(xiāo)售面積占比超過(guò)40%，分別為46.2%、41.9%、41.3%。去年試點(diǎn)的4個(gè)代表省份山東、安徽、四川、河南的現房銷(xiāo)售面積占比為17.9%、14.8%、10%、13.1%。此外，一線(xiàn)城市中，北京、上海的現房銷(xiāo)售面積占比分別為33.2%、19.3%。僅陜西省占比在10%以下。
不難看出，當下，現房銷(xiāo)售是房地產(chǎn)行業(yè)探索新發(fā)展模式的重要一環(huán)，各省、市都在因城施策。
以安徽省為例，其提出今年要推動(dòng)商品房開(kāi)發(fā)方式、融資方式、銷(xiāo)售方式轉型，有力有序推行商品房現房銷(xiāo)售，指導支持合肥、蕪湖做好試點(diǎn)工作。2023年6月，安徽省4家房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )負責人及當地一家高校房地產(chǎn)研究所教授一行6人還曾組團到海南省調研考察現房銷(xiāo)售情況。
2024年1月，河南首個(gè)現房銷(xiāo)售試點(diǎn)項目用地在鄭州市溢價(jià)36%成交。這意味著(zhù)，河南現房銷(xiāo)售試點(diǎn)邁出了關(guān)鍵一步。
鄭州市政府相關(guān)負責人介紹，此前商品房預售制一直是我國房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行的銷(xiāo)售模式，2023年8月3日鄭州市發(fā)布的“鄭15條”中第9條明確表示要推進(jìn)商品房現房銷(xiāo)售，穩妥推進(jìn)商品房“現房銷(xiāo)售”試點(diǎn)，著(zhù)力抓好鄭東新區和惠濟區各一個(gè)試點(diǎn)項目。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，現房銷(xiāo)售和預售兩種制度應該是并行關(guān)系。對于部分購房者來(lái)講，擔心未能按期交付而選擇現房，這需要開(kāi)發(fā)商加強市場(chǎng)調查，了解購房者真正需求，在部分改善盤(pán)或者剛需盤(pán)在價(jià)格上漲幅度可控下推行現房銷(xiāo)售。
配套金融支持保駕
推行現房銷(xiāo)售并不是新政。
隨著(zhù)房企暴雷現象的蔓延，停工乃至房屋爛尾情況增多，購房者對項目交付的擔憂(yōu)日益加深，促使“保交樓”的重要性不斷提升，引發(fā)了監管層和業(yè)內對商品房預售制度存廢問(wèn)題的思考。近幾年，北京、杭州、南京、福州、合肥等城市在土地拍賣(mài)環(huán)節都曾嘗試過(guò)現房銷(xiāo)售。
對此，易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示，從現房銷(xiāo)售政策本身而言，已經(jīng)由過(guò)去上漲行情中作為抑制土地市場(chǎng)過(guò)熱的手段，逐漸演變成行業(yè)出清階段“保交付”、維穩市場(chǎng)信心和購房預期的重要抓手，同時(shí)對房地產(chǎn)企業(yè)轉變模式起到積極作用。
不過(guò)，對開(kāi)發(fā)商來(lái)講，無(wú)論哪種目的的現房銷(xiāo)售都意味著(zhù)銷(xiāo)售周期拉長(cháng)、資金鏈壓力變大，對開(kāi)發(fā)能力有較高要求。
一位不愿具名的開(kāi)發(fā)商投資高管表示：“現房銷(xiāo)售要結合商品房庫存跟開(kāi)發(fā)商現金流壓力綜合評估。庫存少的地區要暫緩推進(jìn)，庫存大的可以先試點(diǎn)，逐步推進(jìn);開(kāi)發(fā)商當前現金流多數承壓，現房銷(xiāo)售應該考慮配套金融支持。”
可喜的是，1月26日，住房和城鄉建設部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制部署會(huì )，會(huì )議要求，針對當前部分房地產(chǎn)項目融資難題，各地要以項目為對象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目名單，協(xié)調本行政區域內金融機構發(fā)放貸款，精準有效支持合理融資需求。
“得知可以申報融資白名單后，我們也積極申報了項目。”河南某開(kāi)發(fā)商高管告訴記者。截至目前，成都、哈爾濱、青島、重慶、廣西南寧第一批融資支持項目房企“白名單”均已落定。其中，廣西南寧的北投荷院項目已獲得民生銀行南寧分行3.3億元開(kāi)發(fā)貸款。
可以預見(jiàn)，融資支持將會(huì )有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性，緩解房地產(chǎn)貸款的緊縮情況及擴大房地產(chǎn)投資，促進(jìn)房地產(chǎn)與金融良性循環(huán)。同時(shí)，也將有力推動(dòng)更多房地產(chǎn)項目轉向現房銷(xiāo)售。
