于帥卿/發(fā)自北京
深圳新版規則及公攤取消一事引發(fā)熱議。
近日，2024版《深圳市建筑設計規則》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新版規則”)對“公攤面積”作出新規定，將過(guò)去計入“公攤面積”的兩大部分——避難層、機房等公共空間列為“不計容積率建筑面積”。這意味著(zhù)，住宅的公攤面積將減少，得房率可有效提高。
事實(shí)上，最近一段時(shí)間，佛山、惠州、南京等城市均推出針對住宅用地的計容面積和公攤新規。
對此，不少購房者表示：“真正的減少或者取消公攤面積肯定是好的，就怕開(kāi)發(fā)商會(huì )從其他地方把這部分錢(qián)找補回來(lái)。雖然現在開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介都一直強調都是有備案的，不會(huì )亂算，但具體怎么算的我們也不清楚。”
公攤是客觀(guān)存在的，如架空層、避難層、電梯井等，這些部分雖然不直接用于居住，但對于整棟建筑的安全和正常使用是必不可少的。一位長(cháng)期從事建筑設計的業(yè)內專(zhuān)業(yè)人士表示，取不取消公攤面積沒(méi)有實(shí)際意義。公攤面積的成本是實(shí)際存在的，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì )將這些成本納入考慮范圍內。如果公攤面積不計入購房者直接支付的面積內，開(kāi)發(fā)商也會(huì )通過(guò)其他方式將這些成本收回。
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，是否取消公攤面積不是重點(diǎn)，重點(diǎn)是取消公攤計入容積率、公攤到底由誰(shuí)來(lái)承擔、公攤透明度、公攤的成本和房?jì)r(jià)關(guān)系以及和建設成本的差距有多大，這才是最關(guān)鍵的問(wèn)題。
多地嘗試提高得房率
資料顯示，目前一般多層住宅的得房率為88%~95%，小高層板樓住宅的得房率為85%~88%，高層板樓住宅的得房率為78%~85%。
在深圳新版規則發(fā)布之前，去年10月，江蘇南京就對部分設施納入容積率計算進(jìn)行了調整，同時(shí)還要求生活陽(yáng)臺最小進(jìn)深不得小于1.5米。近期惠州、肇慶、佛山、福州、長(cháng)沙、南京等地也出臺相似新規，減少公攤面積，優(yōu)化容積率計算規則，鼓勵房企提升房屋使用率。
5月13日，惠州明確，在新出讓住宅用地規劃管理上，面積小于3萬(wàn)平方米的用地，住宅建筑首層用作建設停車(chē)庫的建筑面積，不計入容積率建筑面積，但層高應不大于4.5米。
廣東省肇慶市也明確發(fā)文優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目計容要求，自5月1日起，新供地的住宅小區項目在規劃條件中明確配建的公共配套設施，如中小學(xué)校、幼托、社區服務(wù)站、公共廁所等，可不計入容積率，但建成后應無(wú)償移交屬地。沿城市主干路、臨城市廣場(chǎng)、公共綠地、重要景觀(guān)帶，因規劃要求封閉的陽(yáng)臺一半計入容積率。建筑物屋頂的梯屋、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房不計入容積率。
值得注意的是，肇慶市還明確了商品房實(shí)行按套內面積計價(jià)宣傳銷(xiāo)售，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當對每套商品房進(jìn)行明碼標價(jià)，并在銷(xiāo)售場(chǎng)所醒目位置放置標價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊，標價(jià)內容與套內面積單價(jià)保持一致。
據了解，肇慶市是目前全國率先實(shí)施住房公攤面積信息及計算方式現場(chǎng)公示的城市。
此外，2002年就規定以套內面積作為計價(jià)依據的重慶，無(wú)論是新房還是二手房，目前市場(chǎng)上都是以建筑面積計算，物業(yè)費用也是按照建筑面積計算。
公攤面積的透明化
公攤面積最早源于20世紀50年代的香港，由李嘉誠首創(chuàng )。由于房地產(chǎn)業(yè)起步階段均為整棟出售，價(jià)格高昂，房產(chǎn)商想出“分層出售”“分戶(hù)出售”的辦法，公共部分的電梯、樓梯、大堂、走廊由各戶(hù)分攤，公攤面積便由此而來(lái)。
不過(guò)，香港早在2013年就已正式告別公攤面積。
根據目前施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產(chǎn)權，分攤的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權。有統計顯示，我國商品住房公攤面積普遍在20%~30%。
“取消或減少公攤面積并不一定能夠直接降低購房成本，總房?jì)r(jià)是由市場(chǎng)決定的，受供求關(guān)系、政策調控、地段、建筑質(zhì)量等多種因素的影響。”上述業(yè)內專(zhuān)業(yè)人士表示，在房地產(chǎn)項目中，無(wú)論是否計入公攤面積，其設施的建設成本對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是固定的。只是公攤面積的計算方式更多地影響的是購房者在購房時(shí)看到的價(jià)格和面積數據，以及他們對于房屋性?xún)r(jià)比的直觀(guān)感受。但從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，他們的建設成本并不會(huì )因為公攤面積的計算方式有所改變。
浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)范建雙接受相關(guān)媒體采訪(fǎng)時(shí)同樣表示，這一動(dòng)作對購房者的購房成本影響并不大。“是否取消公攤實(shí)際上只是計算方式的差異，總體來(lái)說(shuō)，房子的總價(jià)不會(huì )有太大變化。”范建雙舉例表示，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，以建筑面積來(lái)賣(mài)單價(jià)可能是2萬(wàn)元/平方米，取消公攤后價(jià)格可能就調到2.5萬(wàn)元/平方米。
清華大學(xué)中國新型城鎮化研究院執行副院長(cháng)、教授尹稚曾撰文表示，在房屋總價(jià)值不變的情況下，按照什么樣的面積去作價(jià)銷(xiāo)售，只是一個(gè)“算法游戲”。
李宇嘉認為，“公攤取消后，開(kāi)發(fā)商在面臨成本增加時(shí)，可以通過(guò)空間集約利用、設計創(chuàng )新、功能改善和產(chǎn)品創(chuàng )新等多種方式來(lái)應對，并可能實(shí)現產(chǎn)品創(chuàng )新和提高吸引力，從而讓購房者愿意支付溢價(jià)。此外，政府也可以通過(guò)降低地價(jià)、提供稅收優(yōu)惠等方式來(lái)減輕開(kāi)發(fā)商的成本壓力。”
“其實(shí)相比于是否取消公攤面積，我們更關(guān)心測算公攤面積的透明化。開(kāi)發(fā)商在測算公攤面積的時(shí)候，沒(méi)有業(yè)主或者第三方專(zhuān)業(yè)機構的監督，購房者往往不清楚公攤的面積到底有哪些、有多大面積，僅知道購房本上的公攤面積數。”一位購房者表示。
還有購房者在公開(kāi)平臺表示，物業(yè)公司服務(wù)的只是住宅的公共面積，并不提供入戶(hù)服務(wù)，但是物業(yè)費卻按照每戶(hù)的建筑面積收費;小區一些公區并沒(méi)有提供供暖，但是收費依舊按照建筑面積收費，這是否合理。
“取消公攤面積并不是解決問(wèn)題的根本途徑，關(guān)鍵在于建設成本和房?jì)r(jià)審核中，需要明確區分哪些成本應納入房?jì)r(jià)由購房者承擔，哪些成本應由開(kāi)發(fā)商或政府承擔，購房者能清楚地知道公攤面積的具體構成、計算方法以及相關(guān)的成本是關(guān)鍵問(wèn)題。也有效減少開(kāi)發(fā)商在公攤面積的計算上存在模糊或誤導的情況。”李宇嘉表示。
