“最近深圳陰雨天不斷，我們經(jīng)常住在‘云端’。”家住深圳羅湖區水貝一處超高層住宅樓的張女士對于自己的買(mǎi)房決定，似乎有些后悔：“53樓有點(diǎn)太高了。而且，現在的房子越建越高，卻越來(lái)越不實(shí)用。”
近年來(lái)，越來(lái)越多的城市加強高層建筑的高度管控。相對于商業(yè)寫(xiě)字樓，超高層住宅更受到購房者的關(guān)注。記者實(shí)探發(fā)現，城市更新項目出現超高層住宅的比例更高，背后或許也需要一些“冷思考”。
多地出臺“限高令”
近日，江蘇省住房和城鄉建設廳會(huì )同省自然資源廳、省消防救援總隊起草了《關(guān)于加強高層建筑規劃建設管控的意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》?！兑庖?jiàn)》提出，加強高層建筑高度管控。各地一般不得新建100米以上的住宅。另外，對于城區常住人口300萬(wàn)以下城市不得新建250米以上建筑，其中城區常住人口100萬(wàn)以下城市嚴格限制新建100米以上建筑，城區常住人口100萬(wàn)至300萬(wàn)城市嚴格限制新建150米以上建筑。城區常住人口300萬(wàn)以上城市不得新建500米以上建筑，嚴格限制新建250米以上建筑。
近段時(shí)間以來(lái)，許多城市都開(kāi)始將目光投向住宅高度、公攤面積等購房者更為關(guān)注的領(lǐng)域。
此前，2024版《深圳市建筑設計規則》發(fā)布，修訂內容包括備受市民關(guān)注的減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實(shí)行150米限高等。佛山發(fā)布《關(guān)于持續推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干措施的通知》，提到鼓勵支持企業(yè)開(kāi)發(fā)多樣化、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，包括新出讓的住宅用地，住宅套內陽(yáng)臺的“折半”計容面積上限由套內建筑面積的18%提高至20%;取消對單個(gè)陽(yáng)臺的進(jìn)深和面積限制等。
深圳高層住宅新房項目
多元產(chǎn)品有望回歸
以深圳市場(chǎng)為例，記者實(shí)探發(fā)現，目前深圳已經(jīng)落成的超高層住宅主要聚集在福田、羅湖、南山等區域，而供地來(lái)源主要是城市更新。在深圳羅湖區和福田區，記者發(fā)現多個(gè)城市更新項目的住宅層數都超過(guò)50層，有些甚至超過(guò)60層。而在南山區，超過(guò)70層的超高層住宅也已經(jīng)出現。
為什么城中村的城市更新項目特別容易出現超高層住宅?記者對幾位房企內部人士進(jìn)行采訪(fǎng)獲悉，對于房企來(lái)說(shuō)，城市更新項目地段較好，加之拿地成本和時(shí)間成本不斷攀升，項目往往會(huì )被建成利潤率更高的超高層建筑。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，城市更新后出現這種超高層住宅其實(shí)是必然的結果，因為當下更新的成本越來(lái)越高。過(guò)去，當大家對房?jì)r(jià)上漲預期很高的時(shí)候，村民的回遷“要價(jià)”也會(huì )比較高，這是需求端。對于供給端來(lái)講，許多開(kāi)發(fā)商都在緊盯深圳的舊改市場(chǎng)，而且城市更新要回歸公共屬性，必須給公共配套留足空間，這樣對于開(kāi)發(fā)商來(lái)講賺錢(qián)就越來(lái)越不容易，就必須以提高容積率為代價(jià)。
記者也隨機采訪(fǎng)了多位購房者，全部受訪(fǎng)者均表示不會(huì )將這種超高層住宅和容積率過(guò)高的項目作為置業(yè)首選，雖說(shuō)“住的高看得遠”，但樓層過(guò)高也會(huì )影響后續生活的品質(zhì)，例如等待電梯時(shí)間過(guò)長(cháng)，樓板墻壁較薄等質(zhì)量問(wèn)題。
“對于超高層住宅而言，剛開(kāi)始或許看不出什么問(wèn)題來(lái)，但到了后期維護的過(guò)程，就會(huì )發(fā)現這種維護成本越來(lái)越高，而且超高層建筑導致的問(wèn)題還包括整個(gè)區域內的公共配套短板、交通堵塞等，以及后續的消防安全問(wèn)題。”李宇嘉表示。甚至有專(zhuān)家擔憂(yōu)，70年后這些超高層住宅怎么辦?開(kāi)發(fā)商也不可能有意愿花費高成本再次“城市更新”。
有業(yè)內人士表示，在地產(chǎn)行業(yè)旺盛時(shí)期，房企在某個(gè)核心區興建超高層建筑，目的在于讓這個(gè)區域的整體等級再上一個(gè)臺階，帶動(dòng)項目周邊的其他地塊，包括不少住宅項目。不過(guò)，樓市環(huán)境已經(jīng)發(fā)生明顯變化，住宅和商業(yè)寫(xiě)字樓畢竟用途不同，出于自住需求，絕大多數購房者都不會(huì )首選超高層住宅。未來(lái)，低容積率小區、多層住宅、疊墅、別墅等多元產(chǎn)品將有望回歸，滿(mǎn)足購房者更多的改善性需求。
