▲爛尾 6 年的安居工程今年 1 月順利交付。新華每日電訊記者周凱攝
在重慶市永川區朱沱鎮，一個(gè)本應2015年交房、用于安置數千名征地拆遷群眾的樓盤(pán)項目，因原開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂自2017年開(kāi)始停工。當地政府雖想方設法助其復工，但由于原開(kāi)發(fā)商瀕臨破產(chǎn)、資金存在缺口、債務(wù)糾紛而爛尾。
民生工程不能淪為“民怨工程”。2022年底，永川區引入戰略投資方，解決各方矛盾，今年1月順利將房屋交付給征地拆遷群眾。
爛尾6年的民生項目如何僅用1年就“起死回生”?這一樣本案例對當前保交樓有何借鑒啟示?新華每日電訊記者對此進(jìn)行了調查。
民生工程為何爛尾6年?
永川區朱沱鎮緊鄰長(cháng)江，地處重慶市中心城區西部、成渝地區雙城經(jīng)濟圈之間，交通區位優(yōu)勢明顯，常住人口超過(guò)10萬(wàn)人，是國家級高新區——永川高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(簡(jiǎn)稱(chēng)永川高新區)的重要組團之一，聚集了一批工業(yè)企業(yè)。
十多年前，隨著(zhù)工業(yè)化、城鎮化的快速推進(jìn)，朱沱鎮征地拆遷群眾數量持續增加，急需修建安置房小區。朱沱鎮相關(guān)干部介紹，由于當時(shí)征地拆遷體量大、投入大，由政府出資建設安置房小區存在資金困難。
為減輕財政負擔、盡快安置好拆遷群眾，2012年當地政府與一家民營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作，由其先出資開(kāi)發(fā)建設占地74.4畝的“港城花園”樓盤(pán)項目，一二三期房屋共2000多套，配套商鋪2萬(wàn)多平方米，建好后再由政府整體回購，以低于市場(chǎng)價(jià)的優(yōu)惠價(jià)格出售給征地拆遷群眾，剩余房屋以市場(chǎng)價(jià)格正常銷(xiāo)售。
2013年10月，“港城花園”項目啟動(dòng)建設。按當時(shí)投資協(xié)議，一二期房屋應于2015年6月完工交付。然而，由于原開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善，項目動(dòng)工不久后資金鏈出現問(wèn)題直至斷裂，施工難以為繼，交房一再延期。
鼎泓置業(yè)發(fā)展有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)鼎泓置業(yè)公司)副總經(jīng)理華昊、永川高新區建設有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)永高新建設公司)總經(jīng)理谷照高介紹，作為當地重要的民生工程，為讓“港城花園”項目趕上施工進(jìn)度，當地政府曾給予大力支持幫扶，陸續支付開(kāi)發(fā)商工程款、土地回購款等4.1億多元。盡管如此，因開(kāi)發(fā)商債務(wù)問(wèn)題，施工斷斷續續，2017年12月該項目徹底停工。
項目停工，開(kāi)發(fā)商與銀行、承建方、材料供應商等產(chǎn)生一系列債務(wù)糾紛，被多家債權人起訴，該項目土地、房屋等資產(chǎn)被司法查封凍結。項目施工方廣西達成建業(yè)建設有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)廣西達成)項目部經(jīng)理楊曉波告訴記者，開(kāi)發(fā)商欠企業(yè)工程款達7000多萬(wàn)元，企業(yè)又被下游的材料供應商告上法庭。
此后，永川區委、區政府雖想方設法爭取項目復工，但由于該項目訴訟纏身，仍有數億元的資金缺口，政府已無(wú)力直接幫扶;同時(shí)，當地試圖通過(guò)引入新的開(kāi)發(fā)商盤(pán)活項目，也因沒(méi)有盈利空間，無(wú)人愿意接盤(pán)，致使該工程爛尾長(cháng)達6年。
實(shí)施一攬子債務(wù)重組舉措
“港城花園”項目爛尾6年間，除部分征地拆遷群眾有自購住房外，數千名群眾只能安置在朱沱鎮公租房、廉租房中。
面對“誰(shuí)來(lái)干”“錢(qián)從哪來(lái)”“債務(wù)糾紛亂麻”三大難題，2022年末，永川區委、區政府組建工作專(zhuān)班反復調研，認為只有引進(jìn)新的戰略投資者盤(pán)活資產(chǎn)、債務(wù)重組，方能破局。
在原開(kāi)發(fā)商已無(wú)力復工、無(wú)民營(yíng)企業(yè)愿意接盤(pán)的情況下，國有企業(yè)彰顯出了責任和擔當。
近年來(lái)，永川區大力推進(jìn)國企改革攻堅、園區開(kāi)發(fā)區管理體制改革攻堅、政企分離改革攻堅、國有資產(chǎn)盤(pán)活“三攻堅一盤(pán)活”，整合組建永川高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展集團有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)永高新集團)。通過(guò)發(fā)展壯大，永高新集團具備了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程建設等資質(zhì)。
因此，由永高新集團的子公司鼎泓置業(yè)公司協(xié)議收購“港城花園”項目資產(chǎn)成為新業(yè)主，負責該項目整體運營(yíng);由另一家子公司永高新建設公司作為項目代建方，負責樓盤(pán)建設管理。
復工資金如何籌集?永川區采取分期投入、滾動(dòng)回款、盤(pán)活資產(chǎn)的方式解決。
盡管完全建成“港城花園”項目資金缺口較大，但項目停工時(shí)，一二期主體工程已經(jīng)完工，只需再投入部分資金就能實(shí)現交房回款，回款后又能投入到三期項目建設。
同時(shí)，該項目處于朱沱鎮城區核心位置，待群眾入住后有了人氣，商鋪也能出售回款，進(jìn)而可以盤(pán)活存量資產(chǎn)。因此，鼎泓置業(yè)公司籌集資金1.3億元，用于一二期交房建設。
有了資金，還需解開(kāi)一系列債務(wù)訴訟糾紛，解除資產(chǎn)查封和抵押，才能復工。
永川區重點(diǎn)遺留問(wèn)題處置領(lǐng)導小組辦公室干部唐忠遠說(shuō)，如果樓盤(pán)繼續爛尾，各債權人查封的土地、房屋等資產(chǎn)無(wú)法變現清償債務(wù)，就是“零和博弈”。只有樓盤(pán)建好了、資產(chǎn)盤(pán)活了，才能最大限度降低債權人的損失。
秉持這一理念，永川區工作專(zhuān)班干部趕赴多地與銀行等主要債權人溝通，在司法機關(guān)的大力支持下，部分債權人對欠款利息等進(jìn)行了一定減免，最終同意協(xié)商解決債務(wù)糾紛。
在征得主要債權人同意后，清償債務(wù)仍需1.5億元資金。永高新集團與原項目施工方廣西達成商定，由廣西達成先墊資1.5億元清償債務(wù)盡快實(shí)現資產(chǎn)解封，后續工程施工仍由其負責，待交房回款后按協(xié)議支付工程款。
僅用1年順利交付 實(shí)現多方共贏(yíng)
經(jīng)過(guò)幾個(gè)月努力，2023年5月項目新投資方、復工資金、債務(wù)等問(wèn)題全部解決，爛尾6年的安居工程終于復工。
鼎泓置業(yè)公司接管后，將項目更名為“鼎泓·天河觀(guān)瀾”，與永高新建設公司通力合作，著(zhù)力解決水電氣、消防等方面施工驗收難題，確保工程施工進(jìn)度。
經(jīng)過(guò)8個(gè)月的緊張施工，2023年12月25日“鼎泓·天河觀(guān)瀾”一二期共1512套房屋完工，向1200余戶(hù)、5000多名征地拆遷群眾集中開(kāi)放，并制定公正公開(kāi)選房、接房方案。今年1月，這批新房正式向村民交付，永高新集團還新成立重慶鼎泓物業(yè)服務(wù)有限公司，進(jìn)駐小區開(kāi)展物業(yè)管理。
“鼎泓·天河觀(guān)瀾”的交付，不但解決了困擾當地多年的重大民生問(wèn)題，還有效化解了債務(wù)糾紛，推動(dòng)了相關(guān)企業(yè)脫困。楊曉波說(shuō)：“如果樓盤(pán)繼續爛尾，公司7000萬(wàn)的工程欠款肯定是拿不回來(lái)了。待三期項目完工結算后，企業(yè)可基本拿回工程欠款，實(shí)現少虧損甚至不虧損。”
據介紹，目前三期商品房、商業(yè)門(mén)面正在緊張施工，經(jīng)測算后期工程建設企業(yè)還需要投入2.7億元，從目前的市場(chǎng)價(jià)格看，三期商品房、商鋪的銷(xiāo)售回款可基本與國資投入持平，實(shí)現了民生效益、社會(huì )效益與經(jīng)濟效益的統一。
業(yè)內人士認為，爛尾6年的民生項目?jì)H用1年就“起死回生”，原因在于當地黨委政府不是簡(jiǎn)單地通過(guò)行政手段，對爛尾項目進(jìn)行“輸血式”搶救，而是通過(guò)“法治化、市場(chǎng)化”的債務(wù)重組方式實(shí)現了多方共贏(yíng)。同時(shí)，當地政府通過(guò)整合組建專(zhuān)業(yè)化的國有企業(yè)，讓國資國企在關(guān)鍵時(shí)刻承擔起了社會(huì )責任。
(新華每日電訊記者周凱)
