建設好房子、好小區、好社區、好城區;不斷增強城市的系統性、整體性、協(xié)調性……5月15日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于持續推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)。
《意見(jiàn)》指出，目標到2030年，城市更新行動(dòng)實(shí)施取得重要進(jìn)展，城市更新體制機制不斷完善，城市開(kāi)發(fā)建設方式轉型初見(jiàn)成效，安全發(fā)展基礎更加牢固，服務(wù)效能不斷提高，人居環(huán)境明顯改善，經(jīng)濟業(yè)態(tài)更加豐富，文化遺產(chǎn)有效保護，風(fēng)貌特色更加彰顯，城市成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次對于城市更新行動(dòng)的部署，最大的看點(diǎn)就是不再將城市更新作為增長(cháng)、投資、推動(dòng)樓市發(fā)展的工具，而是上升到轉變城市開(kāi)發(fā)建設方式，滿(mǎn)足居民美好生活訴求，甚至是助力城市高質(zhì)量發(fā)展、“內循環(huán)”增長(cháng)模式打造的路徑。例如，加強既有建筑改造利用、老舊小區改造等部署安排，其目的就是補足生活消費短板，創(chuàng )新消費場(chǎng)景，賦能文旅功能，從而讓人民群眾生活更好、更便捷。
轉變城市建設開(kāi)發(fā)建設方式
告別大拆大建
從城市更新的主要任務(wù)來(lái)看，《意見(jiàn)》進(jìn)一步明確了下階段城市更新的八項重點(diǎn)任務(wù)，包括加強既有建筑改造利用，推進(jìn)城鎮老舊小區整治改造，開(kāi)展完整社區建設，推進(jìn)老舊街區、老舊廠(chǎng)區、城中村等更新改造，完善城市功能，加強城市基礎設施建設改造，修復城市生態(tài)系統，保護傳承城市歷史文化。
中指研究院研究總監吳建欽分析認為，多任務(wù)的提出表明下階段城市更新實(shí)施過(guò)程中的綜合性、系統性特征進(jìn)一步增強，將持續推進(jìn)多種空間更新，同時(shí)將更加注重兼顧多重更新效益，堅持長(cháng)期主義。
《意見(jiàn)》中出現頻率最高的詞匯就是“安全”。比如，加強既有建筑改造利用，首先強調的是穩妥推進(jìn)危險住房改造;城鎮老舊小區整治改造，首先強調的是小區燃氣等老化管線(xiàn)管道，全力消除安全隱患，支持加裝電梯等等;城市基礎設施建設改造，首先強調的是全面排查城市基礎設施風(fēng)險隱患;修復城市生態(tài)系統，強調的也是消除安全隱患。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)分析稱(chēng)，近兩年的城市更新工作也遇到了一些風(fēng)險挑戰，包括城市安全問(wèn)題。所以此次對于城市更新工作，除了其他目標以外，進(jìn)一步強調了安全發(fā)展的重要性。
李宇嘉告訴記者，還有一點(diǎn)值得注意，《意見(jiàn)》中的城市更新以微改造為主，這也與文件的宗旨——轉變城市開(kāi)發(fā)建設方式呼應，即從資源投入的增量建設，轉到存量資源盤(pán)活、功能改變、補短板等存量利用。“文件中幾個(gè)類(lèi)型的改造，基本都是對如何推動(dòng)微改造的規劃部署。比如，既有建筑改造，即便是D級危險住房，也不是一味拆除，而是加固、改建、重建等多種方式;比如，對于城中村改造，明確不搞大拆大建。”李宇嘉分析道。
“對于哪些要拆”這一問(wèn)題，《意見(jiàn)》也明確，就是群眾改造意愿強烈、城市資金能平衡、征收補償方案成熟的城中村改造項目。
堅持規劃引領(lǐng)
形成成熟完善的城市更新機制
從保障措施來(lái)看，《意見(jiàn)》提出了加強支撐保障城市更新行動(dòng)的六個(gè)方面。在用地政策方面，《意見(jiàn)》在土地混合開(kāi)發(fā)利用、用途轉換、獎勵激勵、地下空間更新、不動(dòng)產(chǎn)登記制度等方面均提出了進(jìn)一步完善現有政策的意見(jiàn)。
在投融資方式方面，《意見(jiàn)》進(jìn)一步強調了中央和地方財政對下階段城市更新的重點(diǎn)保障，以及強化金融機構的信貸支持、REITs等金融工具支持。在參與機制及管理方面，《意見(jiàn)》鼓勵產(chǎn)權所有人自主更新，創(chuàng )新性提出了要建立健全適應城市更新的建設、運營(yíng)、治理體制機制。在健全法規標準方面，《意見(jiàn)》提出了要完善適用于城市更新的技術(shù)標準，制定修訂分類(lèi)適用的消防、配套公共設施等標準。
在李宇嘉看來(lái)，加強支撐保障城市更新行動(dòng)是一項系統性工程。首先是規劃引領(lǐng)。一是非體檢，不更新，根據體檢發(fā)現問(wèn)題，缺什么補什么;二是建立完善的更新規劃體系，包括建立完善“專(zhuān)項規劃-片區策劃-項目實(shí)施方案”的規劃實(shí)施體系;三是明確房屋、小區、社區、城區、城市等不同尺度的設計管理要求。這樣的規劃體系和更新機制，確保城市更新的系統性、整體性、協(xié)調性。
從此次《意見(jiàn)》的特點(diǎn)來(lái)看，有兩個(gè)重要的維度。嚴躍進(jìn)分析稱(chēng)，第一個(gè)維度是明確了8項任務(wù)或抓手，排序次序鮮明，即“由小到大”，分別包括了既有建筑、老舊小區、完整社區、城中村、城市功能、基礎設施、生態(tài)系統、文保系統，脈絡(luò )非常清晰，有助于各地更好消化;第二個(gè)維度則是6項支撐和保障，分別包括機制、用地、房屋、融資、模式、法規，說(shuō)明當前城市更新的支持具有全方位。
總體來(lái)看，吳建欽表示，隨著(zhù)我國城市更新的頂層設計進(jìn)一步完善，下階段從各部門(mén)到各地有望進(jìn)一步出臺更多細化、可落地的支持性政策，合力推動(dòng)我國城市更新進(jìn)入多效益統籌、多模式創(chuàng )新、多機制支持、多要素保障、多主體參與的高質(zhì)量發(fā)展期。在可持續的城市更新模式和政策法規的引領(lǐng)下，我國城市更新在穩增長(cháng)、擴內需、惠民生的重要作用將進(jìn)一步顯現，推動(dòng)我國城市開(kāi)發(fā)建設方式轉型與城市高質(zhì)量發(fā)展。(門(mén)庭婷)
