引言
我國建筑業(yè)正站在一個(gè)深刻轉型的歷史關(guān)口：一方面，傳統房地產(chǎn)高速擴張的階段性紅利趨于減弱，“總量擴張”向“存量提質(zhì)”過(guò)渡;另一方面，雙碳戰略、城市更新、新型城鎮化、人口結構變化以及數字化轉型等多重趨勢交匯融合，對行業(yè)提出了前所未有的系統性挑戰與結構性重構要求。與此同時(shí)，住房從“有沒(méi)有”向“好不好”的轉變日益成為政策和市場(chǎng)共識。今年“好房子”首次寫(xiě)入政府工作報告，近期住房城鄉建設部正在組織編制《“好房子”建設指南》，修訂了《住宅項目規范》，為行業(yè)提供了制度保障和方向指引?！蛾P(guān)于持續推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》部署推進(jìn)好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設，具有很強的系統性。好房子建設，主要是大力建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子，同時(shí)加強既有建筑改造利用，努力把老房子、舊房子也改造成好房子。穩妥推進(jìn)危險住房改造，加強老舊廠(chǎng)房、低效樓宇、傳統商業(yè)設施等存量房屋的改造利用，推動(dòng)建筑功能轉換和混合利用。
本文結合對政策的梳理以及案例的研究與實(shí)踐，圍繞“好房子”理念系統提出“十五五”時(shí)期建筑業(yè)十大轉型升級方向，旨在為地方建筑企業(yè)在新階段尋找戰略錨點(diǎn)、技術(shù)路徑和服務(wù)價(jià)值提供理論基礎與可行框架。
一、城市更新：從空間修復到系統重構
城市更新被明確為新一輪擴大內需和改善民生的重要抓手，其內涵早已超出傳統意義上的“危舊房改造”，而更加強調片區統籌、功能優(yōu)化、復合開(kāi)發(fā)與數字賦能。2025年中央政府擬發(fā)行1.3萬(wàn)億元超長(cháng)期特別國債，其中8000億元將支持“兩重”項目，5000億元用于“兩新”政策，城市更新是其中的重頭領(lǐng)域。2025年中央預算內投資專(zhuān)門(mén)設立城市更新專(zhuān)項，支持城市更新相關(guān)公益性基礎設施和公共服務(wù)設施建設，在已支持城鎮老舊小區改造、城中村改造等項目的基礎上，擴圍支持城市危舊住房、老舊街區(廠(chǎng)區)轉型提質(zhì)等工程。目前，正在抓緊組織計劃申報和項目評審等工作，將于今年6月底前下達2025年城市更新專(zhuān)項中央預算內投資計劃。
從“物理改造”向“綜合更新”轉型已成為主流方向。據住建部數據，截止到2024年底，全國累計開(kāi)工改造老舊小區28萬(wàn)個(gè)，惠及居民4800萬(wàn)戶(hù)、超過(guò)1.2億人。建筑企業(yè)在城市更新中不再只是“建設者”，而是成為從規劃設計、改造實(shí)施到后期運營(yíng)的“綜合服務(wù)商”。這要求企業(yè)不僅具備傳統工程能力，還要具備協(xié)調居民共建、評估資產(chǎn)收益、提供智慧管理等綜合能力。以北京西城區樺皮廠(chǎng)胡同8號樓為例，項目采取“就地拆除+裝配重建”方式，僅用3個(gè)月時(shí)間實(shí)現主體結構封頂，并同步實(shí)現加裝電梯、無(wú)障礙通道、綠色屋面、太陽(yáng)能熱水系統等配套提升，成為北京老舊小區微更新的示范樣板。成都市2024年發(fā)布的《城市更新行動(dòng)計劃(2024—2026年)》提出全面推進(jìn)成片區改造、支持混合功能開(kāi)發(fā)。南京市以“城市設計+更新統籌”方式推進(jìn)歷史街區保護與更新融合。城市更新不是物理層面的重建，而是社會(huì )治理與空間策略協(xié)同推進(jìn)的復雜系統工程。
二、防災減災與韌性城市建設：城市安全的戰略底座
隨著(zhù)全球氣候變化趨勢加劇，自然災害的頻率和強度呈現上升態(tài)勢。據應急管理部統計，2024年各種自然災害造成全國9413萬(wàn)人次不同程度受災，因災死亡失蹤856人，緊急轉移安置364.5萬(wàn)人次;倒塌房屋6.4萬(wàn)間，損壞房屋83.2萬(wàn)間;農作物受災面積1008.9萬(wàn)公頃;直接經(jīng)濟損失4011.1億元。其中，極端降雨、臺風(fēng)引發(fā)的城市內澇、水毀道路、房屋垮塌等問(wèn)題頻繁發(fā)生，給城市基礎設施安全和民眾生命財產(chǎn)安全帶來(lái)嚴峻挑戰。
韌性城市的核心在于提高城市系統在面對突發(fā)災害時(shí)的承壓能力、自我修復能力和快速響應能力。住建部于2023年印發(fā)的《關(guān)于全面開(kāi)展城市體檢工作的指導意見(jiàn)》中明確提出，要把城市體檢作為對城市人居環(huán)境質(zhì)量改善狀況和宜居、韌性、智慧城市建設成效進(jìn)行考核評價(jià)的重要依據,建立監測評價(jià)機制,針對存在的問(wèn)題提出改進(jìn)要求并督促解決?！蛾P(guān)于持續推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》提出要堅持統籌發(fā)展和安全，防范應對城市運行中的風(fēng)險挑戰，全面提高城市韌性。
在實(shí)際推進(jìn)中，各地圍繞“防災減災+城市更新+數字治理”探索出多種融合路徑。對地方建筑企業(yè)而言，防災減災與韌性城市建設既是社會(huì )責任的體現，也是拓展服務(wù)范圍、增強競爭力的重要切入點(diǎn)。建議重點(diǎn)布局以下領(lǐng)域：一是參與城市級防災基礎設施項目，如防洪排澇系統改造、城市應急疏散網(wǎng)絡(luò )建設、地下空間加固等;二是發(fā)展“建筑+監測+運維”一體化系統集成服務(wù)，依托物聯(lián)網(wǎng)與邊緣計算技術(shù)實(shí)現建筑運行狀態(tài)智能感知和動(dòng)態(tài)管理;三是協(xié)助政府開(kāi)展城市韌性體檢、災害模擬演練和風(fēng)險評估，為后續更新提供科學(xué)依據和決策支撐。
韌性不是短期工程，而是關(guān)乎城市可持續發(fā)展的系統能力建設。建筑企業(yè)應把握政策窗口期，錨定長(cháng)效機制建設目標，從“防”的維度切入高質(zhì)量發(fā)展主戰場(chǎng)，構筑新時(shí)代“好房子”建設的安全底座。
三、建筑體檢與全生命周期管理：建筑安全的制度化保障
隨著(zhù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量更新階段，建筑安全問(wèn)題日益成為影響人民生命財產(chǎn)安全的突出風(fēng)險。據統計，我國城鎮既有房屋中建成年份超過(guò)30年的接近20%，近年來(lái)比例還在不斷增加，預計到2040年前后近80%的房屋將進(jìn)入這個(gè)階段，大量老房子缺乏必要維護，安全隱患巨大。
大量建筑未建立系統性檢查與養護機制，帶來(lái)隱患頻發(fā)、責任模糊、維修滯后的結構性問(wèn)題。如何從“建而不管”向“建管并重、管用并舉”轉變，成為提升城市治理能力與行業(yè)專(zhuān)業(yè)化水平的關(guān)鍵一環(huán)。建筑體檢可以及時(shí)發(fā)現建筑物在使用過(guò)程中存在的安全隱患和質(zhì)量問(wèn)題，為后續的維護、改造和加固提供依據。強調建筑全生命周期保障，意味著(zhù)從建筑的規劃設計、施工建設到運營(yíng)維護、拆除回收等各個(gè)階段進(jìn)行全面管理和質(zhì)量控制，確保建筑物在整個(gè)生命周期內的安全性、適用性和耐久性。這有助于提高建筑行業(yè)的整體質(zhì)量意識，促進(jìn)建筑業(yè)從粗放式建設向精細化管理轉型，延長(cháng)建筑使用壽命，降低資源浪費和環(huán)境影響。建筑體檢不僅是保障建筑安全的工程手段，更是推動(dòng)行業(yè)服務(wù)化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展的切入口。建筑企業(yè)可圍繞以下三方面布局：建設體檢標準化能力體系，包括培養專(zhuān)業(yè)體檢師團隊、掌握結構檢測設備、建立風(fēng)險等級評估模型、參與地方標準制定，為后續項目獲取專(zhuān)業(yè)資質(zhì)與政策背書(shū);二是發(fā)展“檢測—維保—保險”一體化服務(wù)模式;三是推動(dòng)企業(yè)項目全生命周期數字化管理。
在相關(guān)部門(mén)指導下，中國災害防御協(xié)會(huì )率先開(kāi)展了有益嘗試，并取得了階段性成果。未來(lái)，“建筑體檢”將與城市更新、適老化改造、防災韌性等多項制度深度耦合，成為建筑行業(yè)在存量時(shí)代的基礎性服務(wù)能力。誰(shuí)先建立專(zhuān)業(yè)能力體系，誰(shuí)就能在政策引導、業(yè)主需求和市場(chǎng)發(fā)展中占據先機。
四、綠色低碳與碳中和路徑探索：實(shí)現建筑業(yè)的可持續發(fā)展
建筑行業(yè)碳排放占全國總碳排放比例超過(guò)20%，是國家“雙碳”戰略的重要突破口。當前綠色建造已從材料選擇和施工過(guò)程綠色化向建筑全生命周期碳管理升級，BIPV建筑光伏一體化、綠色建材評價(jià)標識、碳足跡追蹤、碳資產(chǎn)登記等正在成為新趨勢。企業(yè)應從設計端開(kāi)始強化建筑能效控制，通過(guò)綠色施工工法、智能設備、碳足跡核算等手段系統性降低排放，并積極參與“近零碳”建筑試點(diǎn)。
建筑企業(yè)需建立綠色建造能力體系，并與金融機構、碳權交易平臺合作，培育綠色金融信用資產(chǎn)，形成低碳建筑產(chǎn)品與服務(wù)的競爭新優(yōu)勢。
五、智能家居與人居健康：從居住功能向智慧體驗轉型
近年來(lái)，隨著(zhù)《綠色建筑評價(jià)標準》《智能建筑設計標準》《城市數字公共基礎設施標準體系》等政策文件的發(fā)布，健康人居與智能家居逐漸從高端小眾走向大眾普及，成為房地產(chǎn)后市場(chǎng)差異化競爭的核心。為順應全球健康建筑理念發(fā)展趨勢，越來(lái)越多企業(yè)開(kāi)始參照WELL健康建筑標準推動(dòng)人居環(huán)境品質(zhì)提升。WELL由美國國際WELL建筑研究院(IWBI)制定，是全球首個(gè)以居住者健康福祉為核心的建筑評價(jià)體系，其核心涵蓋空氣、水、營(yíng)養、光照、熱舒適、聲環(huán)境、材料、精神健康等十個(gè)維度，強調“以人為本”的室內環(huán)境綜合性能提升。越來(lái)越多高端住宅開(kāi)發(fā)項目將WELL標準納入設計與運營(yíng)全過(guò)程，構建綠色低碳、智能控制、健康舒適的生活系統。
健康人居應覆蓋空氣、水、光、聲、溫濕度等多維度調節，智能家居系統則依托AI+IoT融合技術(shù)，整合室內環(huán)境控制、安防監測、家庭健康等模塊，構建“主動(dòng)感知、智能響應”的居住體驗。例如，杭州未來(lái)科技城某大型智慧社區，通過(guò)邊緣計算平臺集成智能門(mén)禁、安防、照明與室內氣候調節，實(shí)現“多場(chǎng)景聯(lián)動(dòng)+主動(dòng)干預”，提升居住便利性和健康性。
企業(yè)可開(kāi)發(fā)“全屋智能+社區平臺”產(chǎn)品體系，重點(diǎn)布局智能硬件系統集成、家庭健康數據管理平臺、居住行為優(yōu)化算法等核心能力，并提供安裝、調試、運維等一體化服務(wù)，推動(dòng)從“硬件供給”向“生活解決方案”演進(jìn)，形成服務(wù)閉環(huán)與數據資產(chǎn)。
六、裝配式與工業(yè)化建造：重構建筑生產(chǎn)方式
裝配式與工業(yè)化建造方式具有高效、節能、環(huán)保、質(zhì)量穩定等優(yōu)點(diǎn)。通過(guò)在工廠(chǎng)預制建筑構件，然后在施工現場(chǎng)進(jìn)行裝配，可以大大縮短施工周期，減少現場(chǎng)施工的噪音、粉塵污染和建筑垃圾排放，提高建筑質(zhì)量和施工安全性。同時(shí)，工業(yè)化建造模式有利于實(shí)現建筑產(chǎn)業(yè)的標準化、規?；a(chǎn)，提高生產(chǎn)效率，降低成本，促進(jìn)建筑行業(yè)從傳統的手工勞動(dòng)和現場(chǎng)分散作業(yè)向現代化、工業(yè)化生產(chǎn)方式轉變，提升行業(yè)的整體競爭力。
在建造效率提升和勞動(dòng)人口減少雙重壓力下，工業(yè)化、標準化、裝配式建造正逐步從政策引導走向自主要求。到2025年,裝配式建筑占新建建筑的比例達到30%以上。建筑工業(yè)化的主要標志是建筑設計標準化、構配件生產(chǎn)工廠(chǎng)化，施工機械化和組織管理科學(xué)化。目前，BIM+裝配式+智能建造正在加速融合，推動(dòng)從“現場(chǎng)建造”向“工廠(chǎng)制造+現場(chǎng)裝配”模式演進(jìn)。
企業(yè)應構建“設計—制造—施工—運維”一體化建造能力，推動(dòng)標準化部品研發(fā)、模塊化設計體系與數字建造平臺落地，探索EPC總承包+構件生產(chǎn)+智能運維協(xié)同模式，形成全過(guò)程競爭優(yōu)勢。
七、建筑能源管理與EaaS服務(wù)：構建新型能源服務(wù)能力
EaaS(Energy as a Service)即“能源即服務(wù)”模式，以“平臺+智能硬件+數據算法”為支撐，實(shí)現建筑“能效可控、碳排可查”?！毒G色建筑創(chuàng )建行動(dòng)方案》《公共機構節能條例》均提出推廣建筑能源托管與第三方能效服務(wù)機制，支持綠色建筑發(fā)展與綠色金融創(chuàng )新結合。浙江、山東、北京等地均設立“建筑能效平臺”，以數據平臺形式接入用能、節能改造、節能考核全過(guò)程。在“雙碳”戰略的推動(dòng)下，預計到2029年，建筑節能市場(chǎng)規模有望超過(guò)3000億元。
地方建筑企業(yè)可從三方面切入：一是發(fā)展能源運維平臺和能耗數據中臺，形成區域級能源調度能力;二是構建EPCO(設計—采購—施工—運營(yíng))能源一體化能力體系;三是布局碳資產(chǎn)管理與ESG評級服務(wù)，搶占“能效—金融—信用”三位一體服務(wù)鏈主地位。
八、適老化改造與全齡宜居：服務(wù)人口結構變化新需求
我國已步入中度老齡化社會(huì )。根據國家統計局數據，2023年我國60歲及以上人口達2.97億，占總人口比重為21.1%。但據相關(guān)調查研究，全國超過(guò)80%的既有住宅缺乏無(wú)障礙設施，近60%的老年人居住在沒(méi)有電梯的多層樓房中，適老化改造需求迫切。中央與地方高度重視相關(guān)工作。2023年國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基本養老服務(wù)體系建設的意見(jiàn)》，各地先后發(fā)布老舊小區適老化改造技術(shù)導則、社區養老服務(wù)設施配建若干規定等，鼓勵各地將適老改造納入城市更新計劃、加快無(wú)障礙設施配建、推動(dòng)適老產(chǎn)品標準化。
建筑企業(yè)應精準布局適老市場(chǎng)，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)以下產(chǎn)品與服務(wù)：一是室內適老衛浴、安全地面、扶手系統等通用設計模塊;二是電梯加裝整體解決方案，結合建筑加固與立面更新;三是智能看護系統，如緊急呼叫、跌倒報警、遠程監測等，構建“科技+關(guān)懷”的生活輔助體系。適老化改造不僅是民生工程，也將成為未來(lái)建筑企業(yè)在存量市場(chǎng)中長(cháng)期穩定的營(yíng)收來(lái)源。
九、防滲漏治理與住宅質(zhì)量提升：解決百姓基礎問(wèn)題
住宅滲漏一直是群眾投訴最為集中的問(wèn)題之一。40%以上的建筑在5年內發(fā)生過(guò)屋頂或地下室滲漏問(wèn)題，屋面的滲漏率達95%以上。住建部多次強調，要聚焦城鎮住宅工程隔聲、串味、滲漏等質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)展重點(diǎn)整治，將大力推廣惠民實(shí)用的新技術(shù)、新材料、新工藝、新產(chǎn)品，著(zhù)力解決隔音不好、滲漏、開(kāi)裂、返味等大家最關(guān)心的問(wèn)題。
造成滲漏的原因包括設計不規范、施工工藝粗糙、防水材料質(zhì)量不達標以及缺乏事后維保機制。2023年住建部發(fā)布《關(guān)于加強住宅工程滲漏防控工作的若干意見(jiàn)》提出推行防水工程樣板先行、全過(guò)程質(zhì)量追溯、責任主體終身責任制、第三方檢測驗收等措施，強化責任落實(shí)與過(guò)程控制。滲漏防控不僅是工程技術(shù)的重要組成部分，也是實(shí)現經(jīng)濟效益、社會(huì )效益和環(huán)境效益的關(guān)鍵舉措。
建筑企業(yè)應以數字化手段賦能滲漏治理，從源頭保障交付品質(zhì)。一是與材料企業(yè)協(xié)同開(kāi)發(fā)高性能一體化防水系統;二是在施工階段引入視頻監測與工藝驗收系統;三是推廣“工地無(wú)紙化”“問(wèn)題閉環(huán)流轉”“施工責任積分”等機制，提升全過(guò)程質(zhì)量透明度。通過(guò)以滲漏治理為突破口，將質(zhì)量管控與企業(yè)品牌、客戶(hù)滿(mǎn)意度深度綁定，是建筑企業(yè)實(shí)現良性發(fā)展的重要保障。
十、工程數據服務(wù)與數字化轉型：實(shí)現從“建房”到“管數據”的躍遷
建筑業(yè)的數字化正在從“項目級工具使用”向“企業(yè)級平臺重構”全面升級?！?ldquo;數字住建”建設整體布局規劃》提出到2027年底，“數字住建”建設取得顯著(zhù)成效。部、省、市三級“數字住建”工作平臺高效聯(lián)通，一體化數字基礎設施和數據資源體系建成運行，數字化政策標準和安全防護支撐能力明顯提升，住房、城鄉建設、建筑業(yè)等領(lǐng)域數字化發(fā)展成效顯著(zhù)，工程建設領(lǐng)域全生命周期數字化管理協(xié)同高效，城市運行管理基本實(shí)現“一網(wǎng)統管”，住房公積金等數字化服務(wù)效能大幅提升。
目前，BIM+GIS+IoT融合已廣泛應用于設計、施工、運維全過(guò)程。通過(guò)構建“CIM城市信息模型+項目協(xié)同平臺”，實(shí)現設計方案審查、施工現場(chǎng)調度、質(zhì)量與安全監管、竣工移交、智慧運維五個(gè)階段的數據打通與協(xié)同控制。企業(yè)端方面，一批地方龍頭企業(yè)開(kāi)始構建“企業(yè)級數據中臺”，形成“設計數據+采購數據+施工進(jìn)度+質(zhì)安管理+客戶(hù)交互”的閉環(huán)數據鏈條，為項目全過(guò)程決策與財務(wù)效能提供支持。建筑企業(yè)數字化轉型應聚焦四項重點(diǎn)：一是建設企業(yè)級BIM平臺，統一建模標準與管理接口;二是推動(dòng)項目“數字交付”，將施工數據沉淀為運維資產(chǎn);三是發(fā)展工程SaaS服務(wù)，輸出項目管理工具;四是儲備數據安全、算法應用與AI建模能力，提升服務(wù)附加值與管理效能。
數據服務(wù)將成為未來(lái)建筑企業(yè)“新型生產(chǎn)要素”，誰(shuí)能率先掌握數據資產(chǎn)，誰(shuí)就擁有可持續創(chuàng )新的核心能力。
結語(yǔ)
“好房子”不是一個(gè)靜態(tài)產(chǎn)品，而是一種基于全生命周期管理理念的動(dòng)態(tài)體系，其背后是以人為本的發(fā)展邏輯與可持續城市治理理念的融合。建筑企業(yè)要從“交付型工程公司”轉向“綜合服務(wù)平臺商”，從“建完即走”向“全周期托管”，推動(dòng)質(zhì)量、數據、服務(wù)的能力體系重塑。
“十五五”是建筑業(yè)由規模發(fā)展向價(jià)值發(fā)展轉型的戰略機遇期。抓住十大方向，不僅是響應政策要求、滿(mǎn)足市場(chǎng)預期的路徑選擇，更是企業(yè)贏(yíng)得未來(lái)的核心競爭力所在。(中建協(xié)認證中心 王海山 程雅坤)
