“我們買(mǎi)的樓盤(pán)爛尾了。”上海市浦東新區頤盛御中環(huán)二期業(yè)主沈先生說(shuō)。他在2019年上半年繳納了首付款280多萬(wàn)元，如今，距離約定交房日期已過(guò)去近4個(gè)月。有不少像他一樣交了數百萬(wàn)元購房預付款的業(yè)主，正在艱難維權。
“新華視點(diǎn)”記者了解，該項目的開(kāi)發(fā)商是上海海東房地產(chǎn)有限公司，其母公司上海三盛宏業(yè)公司因盲目擴張陷入債務(wù)危機，已被迫申請破產(chǎn)重整。
去年以來(lái)，福晟、泰禾、華夏幸福、協(xié)信等多家標桿房企均出現債務(wù)危機，它們在全國多地開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)出現爛尾或面臨爛尾風(fēng)險。
預付數百萬(wàn)元房子遲遲不能交付
記者近日在上海市浦東新區頤盛御中環(huán)二期項目看到，售樓處大門(mén)緊閉，小區道路土地裸露，樓道大門(mén)還沒(méi)安裝，部分房屋的室內裝修還沒(méi)完成，整個(gè)項目處于停工狀態(tài)。
業(yè)主蘇女士表示，現在房子交付遙遙無(wú)期，不僅房貸得照還，全家老小還得在外租房住，經(jīng)濟壓力巨大。
海東公司有關(guān)負責人表示，目前公司資金處于被凍結狀態(tài)，員工工資也被停發(fā)，御中環(huán)項目建設不得不暫停。“這一項目也曾嘗試尋求其他方式繼續建設，例如引入第三方代建等，但幾經(jīng)努力后均告失敗。”
曾位列全國百強房企的三盛宏業(yè)，從2019年開(kāi)始遭遇償債危機，隨即出現項目停工、員工討薪等事件。2021年1月21日，三盛宏業(yè)申請破產(chǎn)重整。而在三盛宏業(yè)陷入債務(wù)危機前，曾多次以海東公司作擔保;這導致三盛宏業(yè)陷入危機后，海東公司也要承擔大量的連帶責任，影響了公司正常經(jīng)營(yíng)。
上海浦東御中環(huán)二期項目爛尾并非偶發(fā)事件。近年來(lái)，各地嚴控房地產(chǎn)融資。于是，一些開(kāi)發(fā)商挪用購房預付款“拆東墻補西墻”，高負債、高杠桿拿地賣(mài)房。當“十口鍋五個(gè)蓋”的游戲難以為繼，購房者就不得不為開(kāi)發(fā)商的挪用行為“埋單”。樓盤(pán)爛尾、交付遙遙無(wú)期、維權難等現象在多地頻發(fā)。
房企挪用預付款成業(yè)內“潛規則”
藍綠雙城董事長(cháng)曹舟南表示，房地產(chǎn)行業(yè)排名靠前的企業(yè)，大多采取高額舉債、激進(jìn)擴張的發(fā)展模式。這種高杠桿拿地開(kāi)發(fā)建設并快速回款的商業(yè)模式，很容易產(chǎn)生現金流斷裂風(fēng)險。“一旦開(kāi)發(fā)商遭遇債務(wù)危機，往往就會(huì )挪用購房者的預付款，最后‘埋單’的還是購房者。”
“因為監管不力，房企挪用預付款已成為行業(yè)‘潛規則’。”據多位房企人士透露，商品房預售資金監管制度雖然一直都有，但有的項目，預付款沒(méi)進(jìn)入監管賬戶(hù);有的雖然進(jìn)入監管賬戶(hù)，卻被開(kāi)發(fā)商隨意支取、用作他途，引發(fā)工程停擺甚至樓盤(pán)爛尾。
根據山西省住房和城鄉建設廳、山西省市場(chǎng)監督管理局近期通報的2020年度房地產(chǎn)市場(chǎng)執法檢查情況，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的10個(gè)主要問(wèn)題中，商品房預售資金使用不規范排在首位。該通報顯示，太原市抽查的17個(gè)開(kāi)發(fā)項目均存在預售資金未監管的問(wèn)題，呂梁孝義市抽查的4個(gè)開(kāi)發(fā)項目均存在預售資金使用不規范的問(wèn)題。
事實(shí)上，早在2010年，住房和城鄉建設部就發(fā)文要求各地完善商品住房預售資金監管機制。多位業(yè)內人士表示，金融機構監管失職，是預付款監管成“一紙空文”的重要原因。上海浦東御中環(huán)二期項目負責人坦言，由于貸款方渤海銀行并未能對資金進(jìn)行合理監管，導致購房預付款被三盛宏業(yè)挪用，加劇了項目危機。
預售資金監管政策不能成“一紙空文”
根據對爛尾盤(pán)泰禾“大城小院”業(yè)主的信訪(fǎng)受理回復，上海市房屋管理部門(mén)認為，銀行違反監管協(xié)議，未按協(xié)議履行監管責任，引起欠薪、欠工程款等經(jīng)濟行為的情況，應由銀行承擔相應的法律責任，由金融監管部門(mén)嚴肅處理。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱建議，未來(lái)監管部門(mén)應從實(shí)際操作層面，強化預售資金監管賬戶(hù)中的資金進(jìn)入與流出，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式違規收取購房款。
2020年下半年以來(lái)，成都、銀川、石家莊、資陽(yáng)、荊州、黃石、桂林、蚌埠、衢州和上海等多個(gè)城市相繼出臺或完善新建商品房預售資金監管的相關(guān)規定，細化了預售資金監管流程。北京等地也相繼開(kāi)展專(zhuān)項檢查，以加強預售資金監管。
長(cháng)期以來(lái)，取消商品房預售制度的聲音不絕于耳。海南等地已在全國率先對新出讓土地建設的商品住房實(shí)行現房銷(xiāo)售制度。廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)教授趙燕菁建議，政府應嚴控房企負債水平，逐步加大現房銷(xiāo)售比例，在完成土地出讓時(shí)，設定一定的施工、裝修時(shí)間節點(diǎn)，以避免開(kāi)發(fā)商盲目擴張導致資金鏈斷裂。
針對已經(jīng)發(fā)生爛尾的項目，行業(yè)人士建議，地方政府應積極協(xié)調各方關(guān)系，督促預售資金監管機構牽頭，引入第三方代建公司等，各方合作共同推進(jìn)項目建設，防止其徹底爛尾，保障購房者權益。對未履行監管責任的金融機構，監管部門(mén)應施以重罰，避免資金監管政策成“一紙空文”。
北京栩銳律師事務(wù)所李曉寧律師說(shuō)，為避免買(mǎi)到爛尾樓，在買(mǎi)房前，購房者應多留意開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和負債情況，選擇資質(zhì)好、五證齊全、運營(yíng)狀況穩定的開(kāi)發(fā)商。（新華社“新華視點(diǎn)”記者 鄭鈞天 楊有宗 魏飚 梁曉飛）
