近期，上海樓市調控動(dòng)作不斷。昨天(29日)晚間，上海銀保監局印發(fā)通知，再次強化“房住不炒”的定位，并對個(gè)人住房信貸管理工作提出了進(jìn)一步要求。
新規實(shí)施后，對開(kāi)發(fā)商和購房者而言會(huì )帶來(lái)哪些具體的影響呢?
上海樓市調控再升級
住房不封頂銀行不予放貸
上海銀保監局明確表示，將會(huì )嚴格管控個(gè)人住房貸款的發(fā)放，后續房貸將重點(diǎn)支持購買(mǎi)首套自住房的貸款需求，同時(shí)需要滿(mǎn)足條件還包括房屋類(lèi)型為中小戶(hù)型、建筑結構已經(jīng)封頂。
胡仕征是上海一處高端樓盤(pán)的新房銷(xiāo)售人員，他所在的項目已經(jīng)達到建筑30%的高度，按照規定可以拿到預售證進(jìn)行銷(xiāo)售。但是新規實(shí)行后，購房者需要等到整個(gè)房屋的主體結構封頂之后才能辦理按揭。
胡仕征表示，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，在封頂之前，它的回款率可能會(huì )降低，開(kāi)發(fā)商可能會(huì )面臨一定的資金壓力。
從購房者的角度來(lái)看，新規實(shí)行后，會(huì )對買(mǎi)新房首付款的資金來(lái)源進(jìn)行審核，如果是通過(guò)房屋抵押或者其他來(lái)源的資金抵押，可能會(huì )影響到買(mǎi)第二套新房的資格。
上海購房者表示，對于剛需，如果能夠通過(guò)提高政策的門(mén)檻，來(lái)分流掉一部分投資買(mǎi)房的人的話(huà)，那對于普通購房者來(lái)說(shuō)能夠得到的房源肯定變充足了。
總體上看，預售制沒(méi)有改變，房企可以繼續賣(mài)期房，但購房者的還款周期和房企銷(xiāo)售的回款進(jìn)度會(huì )進(jìn)一步放緩，開(kāi)發(fā)商拿地力度也會(huì )受到一定影響。
上海某房產(chǎn)中介研究院資深分析師 楊雨蕾：因為去年有很多土地的溢價(jià)率比較高，資金方面要求提高的話(huà)，開(kāi)發(fā)商回籠資金的期限就會(huì )更長(cháng)，也是會(huì )限制開(kāi)發(fā)商拿地的積極性。
從去年年底以來(lái)，關(guān)于樓市調控的政策就頻頻出臺。下一步，上海銀保監局還將對轄內商業(yè)銀行房地產(chǎn)政策執行及自查情況開(kāi)展專(zhuān)項檢查，及時(shí)采取監管措施。
克而瑞研究中心總經(jīng)理 林波：從需求層面到供應層面都有一些調整，我覺(jué)得2021年整體的上海樓市應該總體是以相對平穩為主。
深圳調控加碼嚴查買(mǎi)房資金
嚴控資金違規進(jìn)入樓市
近來(lái)，廣東也多次傳出房貸收緊的傳聞，繼廣州四大行上調個(gè)人房貸利率后，深圳各家銀行對購房貸款的發(fā)放也謹慎了不少，對于個(gè)人購房者來(lái)說(shuō)，銀行審核也越來(lái)越嚴格。
購房者黃先生表示，今年已經(jīng)是他第二次參與打新盤(pán)，他最明顯的感受就是資料審核越來(lái)越嚴。黃先生告訴記者，他剛剛經(jīng)歷完前海新盤(pán)繁雜的資料審核，該樓盤(pán)備案均價(jià)約11.2萬(wàn)/㎡，最低總價(jià)約1153萬(wàn)。
以此為例，首付3成約346萬(wàn)，每月月供約4.3萬(wàn)。也就是說(shuō)，按照新規定，凡是通過(guò)該樓盤(pán)資料審核的，至少月入8.6萬(wàn)。黃先生先賣(mài)房再買(mǎi)房，首付款來(lái)源清晰，但卡在收入證明這一關(guān)。
深圳購房者 黃先生：這次打新對于資金的審核非常嚴格，我都被打回來(lái)兩次。
第一次，是讓我提供能夠覆蓋房貸兩倍以上每個(gè)月的資金收入流水。第二次，讓我提供首付款的資金來(lái)源。
我聽(tīng)說(shuō)選中了房號之后，開(kāi)發(fā)商如果發(fā)現提交的資料里面有一些不真實(shí)的情況出現，開(kāi)發(fā)商都要收回房子，而且銀行這邊是不給放貸的。
業(yè)內人士表示，為避免代持炒房，對首付款來(lái)源查得更嚴。有的銀行會(huì )追溯資金來(lái)源，尤其是大額資金，堅決禁止經(jīng)營(yíng)貸、消費貸款變相成為首付款、違規進(jìn)入樓市，也不可以是向別人借的錢(qián)。
深圳美聯(lián)物業(yè)福田北區總經(jīng)理孫佳彥表示，以前不會(huì )去問(wèn)首付款的來(lái)源，現在因為銀行都會(huì )去查，如果不是直系親屬，突然間銀行賬戶(hù)上多了一筆首期款過(guò)來(lái)，這樣銀行一般是不會(huì )批貸款的，所以相對比以前要嚴一些。
1月23日，深圳住建局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強我市商品住房購房資格審查和管理的通知》，強調商品住房購房資格審查，進(jìn)一步嚴厲打擊“代持”等炒房現象。一旦違規，購房者在深圳將被暫停買(mǎi)、賣(mài)房3年。
深圳市住房研究會(huì )會(huì )長(cháng) 陳藹貧：房貸在我們整個(gè)房地產(chǎn)中一直是核心因素。金融政策從國內外的實(shí)踐中證明，它對我們整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，是一個(gè)破解非常有效的措施。
