“天津西青區津門(mén)正榮府，特推出工程抵押房，均價(jià)從21000元/平方米降至14000元/平方米，頂層170萬(wàn)元起。”“老板工程抵押房，總價(jià)便宜30%，只有3套，限一個(gè)星期有效，要的話(huà)，速度”……在樓市下行的當下，受資金、業(yè)績(jì)、回款壓力的影響，市場(chǎng)涌現大量工程抵押房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)工抵房)等優(yōu)惠房源，部分項目甚至給出歷史最低價(jià)，試圖以?xún)r(jià)換量。什么是工抵房?能不能買(mǎi)?如何避免踩坑?《中國消費者報》記者近日對此進(jìn)行了調查采訪(fǎng)。
工抵房可能是變相促銷(xiāo)
合碩機構分析師郭毅向《中國消費者報》記者介紹說(shuō)，工抵房是指在某些條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了后續項目的建設或開(kāi)發(fā)，而向銀行或房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)(如建筑商、材料商等)進(jìn)行融資、貸款，將該項目尚未出售的全部(或部分)房屋產(chǎn)權或使用權進(jìn)行抵押。工抵房也可以理解為開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦法支付工程款而抵押給施工方的房子，是開(kāi)發(fā)商支付工程款的一種結算方式。“施工方給開(kāi)發(fā)商蓋了房子，但開(kāi)發(fā)商沒(méi)有流動(dòng)資金支付款項，于是只好拿房子來(lái)抵銷(xiāo)賬款。”郭毅表示。
當下，隨著(zhù)樓市的觀(guān)望情緒蔓延，開(kāi)發(fā)商的日子越來(lái)越難過(guò)，沒(méi)有錢(qián)支付工程款，這種工抵房也就頻繁出現在市場(chǎng)上了。“之前，中西部地區工抵房的現象一直存在，只不過(guò)在珠三角、長(cháng)三角這些樓市狀況較好的地方，工抵房的情況會(huì )少一些。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國消費者報》記者，對當地一些中小開(kāi)發(fā)商而言，因為獲取不了銀行太多資金支持，所以企業(yè)需要通過(guò)前期施工單位、材料商墊付，待后期出售房子后再來(lái)還款。
李宇嘉介紹說(shuō)，一般情況下，工程款是一個(gè)季度結算一次，但現在由于樓市下滑，整個(gè)銷(xiāo)售節奏放緩，結算周期有所拉長(cháng)，有的開(kāi)發(fā)商甚至一年都沒(méi)有結算工程款。當下許多開(kāi)發(fā)商資金鏈都極其緊張，市場(chǎng)環(huán)境又從資金供給和資金需求兩端擠壓開(kāi)發(fā)商的資金鏈，從而導致更大范圍內出現工抵房現象。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波告訴《中國消費者報》記者，現階段涌現的工抵房有可能并不都是抵押給工程方的，不排除是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷(xiāo)手段。“本來(lái)工抵房就是行業(yè)的潛規則，沒(méi)法界定?，F在有的所謂工抵房只不過(guò)是開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，要對價(jià)格進(jìn)行調整，但又怕對老業(yè)主造成很大的反彈情緒，因此，也會(huì )以工抵房的名義來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售，這是一種變相的降價(jià)促銷(xiāo)行為。”張波說(shuō)。
開(kāi)發(fā)商并非無(wú)償“割肉”
近期，成都購房人劉女士不斷收到不同中介打來(lái)的推銷(xiāo)電話(huà)，這些中介都在推薦位于成都天府新區的某樓盤(pán)，稱(chēng)該樓盤(pán)現有30套工抵房可售，以130平方米戶(hù)型為主，最低總價(jià)為233萬(wàn)元。記者通過(guò)查詢(xún)該樓盤(pán)的銷(xiāo)售信息，看到其參考均價(jià)在2.1萬(wàn)元-2.58萬(wàn)元/平方米，也就是說(shuō)，這30套工抵房的價(jià)格相當于8.2折優(yōu)惠，而這在成都市已屬于較大的讓利了。
媒體公開(kāi)統計數據顯示，近期廣州推出工抵房的樓盤(pán)數量達到10余個(gè)，項目既有位于增城、南沙、從化的郊區地段，也有像荔灣這樣的城區。價(jià)格方面輕則優(yōu)惠數十萬(wàn)元，多則優(yōu)惠上百萬(wàn)元。
對于剛需置業(yè)者來(lái)說(shuō)，工抵房的價(jià)格與優(yōu)惠幅度，跟市場(chǎng)價(jià)相比相當誘人。那么，這種房子能買(mǎi)嗎?
業(yè)內資深人士張大偉對《中國消費者報》記者解釋稱(chēng)，政府有關(guān)部門(mén)并沒(méi)有明文規定開(kāi)發(fā)商不得售賣(mài)抵押房，因此，開(kāi)發(fā)商售賣(mài)工抵房的行為是合法的。只要房子手續齊全，并在購房合同中列出相關(guān)注意事項以及條款，工抵房是可以買(mǎi)賣(mài)的。開(kāi)發(fā)商把房子賣(mài)給業(yè)主后，就可取消房子的抵押。
當然，開(kāi)發(fā)商并非無(wú)償“割肉”，因為低價(jià)所對應的往往是付款方式的高門(mén)檻。業(yè)內人士透露，大部分的工抵房可以進(jìn)行貸款，但首付比例一般要求在七成以上，有的樓盤(pán)甚至要求一次性付清全款。
“一般開(kāi)發(fā)商都是拿尾盤(pán)來(lái)做工抵房，這種庫存房源低價(jià)出售的目的不是掙錢(qián)，而是回款，所以會(huì )設置較高的付款條件，付款時(shí)間也會(huì )比較緊張。”張大偉表示。
五大風(fēng)險要警惕
對于施工方而言，拿到工抵房實(shí)屬無(wú)奈。開(kāi)發(fā)商給施工方的大多是一些“雞肋”項目，或者小區位置偏遠、房子靠馬路，或者樓層不是很好，因為畢竟位置好的房子，開(kāi)發(fā)商是可以賣(mài)出更高價(jià)格的。
張大偉提醒消費者，工抵房雖然價(jià)格便宜，但購房者在辦理產(chǎn)權證的過(guò)程中可能存在很多不確定因素，甚至面臨相關(guān)法律糾紛。
第一，存在房子抵押未解除的風(fēng)險。因為工抵房的特殊性質(zhì)，很多房子可能沒(méi)有解除抵押，甚至已經(jīng)被查封，這種情況下，房子無(wú)法辦理房產(chǎn)證。因此，購房者在買(mǎi)房之前一定要去相關(guān)部門(mén)核實(shí)情況，避免損失。
第二，存在無(wú)法過(guò)戶(hù)的風(fēng)險。商品房都是經(jīng)過(guò)相關(guān)部門(mén)核驗才會(huì )批準上市銷(xiāo)售，所以風(fēng)險相對要小很多，而工抵房的情況比商品房要復雜，如果開(kāi)發(fā)商資金出現問(wèn)題，那么可能面臨無(wú)法過(guò)戶(hù)的情況發(fā)生，消費者在購買(mǎi)時(shí)一定要注意相應的解押條件。
第三，存在新房變成二手房的風(fēng)險。一般情況下，工抵房的債權方并不會(huì )跟開(kāi)發(fā)商訂簽購房合同并備案，但如果債權方已經(jīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂購房合同并備案，那么該房屋再次交易時(shí)就屬于二手房了，這種情況下消費者需要注意計算二手房相關(guān)稅費。
第四，存在簽錯合同主體的風(fēng)險。盡管工抵房由開(kāi)發(fā)商抵押給了債權公司，但房子的產(chǎn)權仍歸開(kāi)發(fā)商所有，所以想要購買(mǎi)工抵房，就要跟開(kāi)發(fā)商簽訂購房合同，此時(shí)置業(yè)者如果與債權公司簽訂購房合同則是無(wú)效的。
第五，存在出了問(wèn)題找錯主體的風(fēng)險。有的消費者認為，購買(mǎi)工抵房是從施工方手里買(mǎi)房子，出了問(wèn)題應該找施工方。實(shí)則不然，施工方并不是商品房銷(xiāo)售合同的甲方，合同對其并沒(méi)有約束力。購房者簽訂購房合同時(shí)一定要慎重，應當將價(jià)格、付款時(shí)間、面積、交房時(shí)間等寫(xiě)進(jìn)購房合同，以防出現問(wèn)題。一旦出現問(wèn)題，也應由開(kāi)發(fā)商承擔責任。
