1月29日和30日，上海銀保監局和北京銀保監局接連發(fā)文，進(jìn)一步加強個(gè)人住房信貸管理，嚴查消費貸、經(jīng)營(yíng)貸等個(gè)人信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。此前一周多時(shí)間內，上海、深圳、廣州、杭州等多個(gè)熱點(diǎn)城市也開(kāi)啟新一輪房地產(chǎn)調控。
《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)了解到，目前部分地區出現銀行房貸放款周期拉長(cháng)、利率上調的現象，但是大面積的停貸并不存在。分析人士認為，堅持“房住不炒”定位，銀行在“房貸紅線(xiàn)”約束和監管政策趨嚴背景下，對住房貸款資格審核更為嚴格，2021年個(gè)人房貸總體趨勢偏緊，居民購房杠桿率或將穩中趨降。
信貸資金違規流入樓市
再被嚴查
1月30日，北京銀保監局發(fā)文稱(chēng)，已向轄內銀行機構下發(fā)監管提示函，要求各行對2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人消費貸款和個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款合規性開(kāi)展全面自查，重點(diǎn)排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導致消費貸、經(jīng)營(yíng)貸資金被違規用于支付購房款等問(wèn)題，并要求銀行對發(fā)現的問(wèn)題立即整改，加強內部問(wèn)責處理。
與此同時(shí)，北京銀保監局還稱(chēng)，已會(huì )同人民銀行營(yíng)業(yè)管理部、北京市住建委等部門(mén)組建聯(lián)合工作組，將于近日赴銀行機構開(kāi)展專(zhuān)項核查。另外，還將結合銀行自查及監管核查情況，指導北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì )積極行動(dòng)，對個(gè)人和中介的不當和違規行為啟動(dòng)聯(lián)合懲戒機制。
在北京發(fā)文前一日，上海銀保監局也發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強個(gè)人住房信貸管理工作的通知》指出，將嚴格落實(shí)差別化住房信貸政策，嚴格審查個(gè)人住房貸款最低首付比、償債收入比、限貸等要求。
《通知》指出，完善信貸資金用途監測與攔截機制。強化首付款資金真實(shí)性審查要求，防止借款人通過(guò)消費類(lèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等渠道違規獲取個(gè)人住房貸款首付款資金，或者通過(guò)偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。
從京滬兩地最新宣布的舉措來(lái)看，消費貸、經(jīng)營(yíng)貸成為監管重點(diǎn)加強的領(lǐng)域，這也是對近日出現的“部分購房者為填補房屋交易資金缺口或進(jìn)行套利，挪用消費貸、經(jīng)營(yíng)貸資金作為購房款或‘過(guò)橋’資金”等輿情的回應。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，從資金進(jìn)入的角度看，各類(lèi)消費貸和經(jīng)營(yíng)性貸款的流入會(huì )面臨管控。從資金的流出和使用的角度看，明確對“無(wú)用途、虛假用途、用途存疑”的貸款進(jìn)行管控，防范此類(lèi)用途不清晰的貸款流動(dòng)。
部分地區房貸放貸周期拉長(cháng)
不存在大面積停貸
多地房地產(chǎn)調控升級背景下，有媒體報道稱(chēng)，多地出現銀行房貸額度收緊、利率上升，銀行貸款周期拉長(cháng)甚至出現停貸的現象。事實(shí)究竟如何?
《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)了解到，所謂的大面積停貸并不存在。上海地區，建行上海分行和工行上海分行均表示，目前正有序進(jìn)行房貸投放，并未出現所謂的停貸情況。廣州地區，中國工商銀行廣州分行相關(guān)負責人回應，廣州地區目前房貸額度相對偏緊，仍正常受理房貸業(yè)務(wù)。招商銀行廣州分行回應，目前招商銀行廣州分行并未停止房貸業(yè)務(wù)，每月仍有序接單及放款。深圳地區，記者向多家轄區內銀行進(jìn)行了采訪(fǎng)求證，從走訪(fǎng)情況看，目前深圳各大銀行房貸并未出現停貸情況，仍在正常收單。記者從杭州、合肥、成都等地的銀行和房產(chǎn)中介機構處了解到，銀行放款周期存在不確定性，可能需要排隊，但審批通過(guò)可正常放款。
但在部分地區，房貸放款周期延長(cháng)確實(shí)存在。上海一位房產(chǎn)中介告訴記者，目前銀行放款較慢，周期較之前有所拉長(cháng)，至少也要一個(gè)半月以上才能放款。上海一位支行行長(cháng)表示，“近期上海房產(chǎn)市場(chǎng)交易火爆，需求一下放大導致銀行放款周期變長(cháng)而已，具體到各家支行也會(huì )優(yōu)先放款給合作的樓盤(pán)。”廣州地區，據廣州市某中介機構負責人介紹，2020年7月份，購房過(guò)完戶(hù)平均半個(gè)月可以放款，而2021年1月份過(guò)戶(hù)后平均放款周期拉長(cháng)到1至2個(gè)月。不過(guò)，在深圳地區，據深圳市南山區一名中介機構負責人告訴記者，四大行審批速度在半個(gè)月到一個(gè)月左右。“只要能通過(guò)貸款人資格申請的，一般放款速度不成問(wèn)題，暫時(shí)沒(méi)有放款周期拉長(cháng)的情況出現。”
與此同時(shí)，部分地區房貸利率有所上升。1月27日起，廣州工農中建四大行首套房貸利率上調為最低5年期LPR上浮55個(gè)基點(diǎn)，二套房貸上調為最低5年期LPR上浮75個(gè)基點(diǎn)。利率調整后，四大行首套房貸款利率和二套房貸利率分別從5.05%和5.25%上漲為5.2%和5.4%。據銀行和房產(chǎn)中介機構多方反饋，因為2020年廣州樓市成交量太過(guò)火爆，多家銀行的房貸放款存在積壓。2021年初，銀行普遍將額度用于發(fā)放2020年積壓房貸，但是價(jià)格和2020年相比平均上浮20個(gè)基點(diǎn)。
并非所有地區房貸均“漲價(jià)”。上海地區，據房產(chǎn)中介人員介紹，利率與去年持平，首套房貸款利率按照LPR公布價(jià)執行，二套房按LPR基準上浮60個(gè)基點(diǎn)執行。深圳地區目前房貸利率與去年保持相同水平，普遍執行利率為首套房利率5年期LPR利率上浮30個(gè)基點(diǎn)，二套房利率5年期LPR利率上浮60個(gè)基點(diǎn)，各家銀行均表示，短期內暫未有利率上浮的計劃。
居民購房杠桿率預計穩中趨降
業(yè)內人士表示，堅持“房住不炒”定位，銀行在“房貸紅線(xiàn)”約束下，2021年個(gè)人房貸總體趨勢偏緊，且在相關(guān)政策不斷加碼的情況下，銀行對住房貸款資格審核更為嚴格，預計2021年居民購房杠桿率將穩中趨降。
2020年12月31日，央行、銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，分五檔設定房地產(chǎn)貸款以及個(gè)人住房貸款占比上限。中國銀行研究院研究員梁斯表示，整體來(lái)看，規?？刂茣?huì )影響房地產(chǎn)信貸投放，涉房利率或將小幅上行，但預計幅度不會(huì )太大。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的出臺影響下，部分銀行可能出現額度收緊，放款周期延長(cháng)現象，預計該狀態(tài)將持續較長(cháng)時(shí)間，在此背景下，居民購房杠桿回落是大概率事件。“LPR進(jìn)一步下行的概率較低，商業(yè)銀行惜貸的情況下，預計2021年居民購房杠桿率穩中趨降。”他說(shuō)。
在多地涉房信貸監管升級之下，銀行對按揭貸款人的資格審核也在趨嚴。深圳某股份制銀行支行行長(cháng)告訴記者，該行的個(gè)人住房貸款仍正常收單、有序投放。但對于按揭貸款人的資格審核把關(guān)更嚴，嚴格評估風(fēng)險，對不符合償債收入比例要求的購房人不予放貸。“比如，流水不能覆蓋兩倍月供的不批貸款，首付款的來(lái)源除了直系親屬外都不符合規定，對這些購房者的貸款申請一般都不會(huì )通過(guò)。”該名行長(cháng)說(shuō)。(張莫 梁倩 王淑娟 孟盈如 吳燕婷 實(shí)習生 欒松巍 北京 上海 廣州 深圳報道)
