建成15年的老小區，電梯故障、屋頂漏雨、外墻開(kāi)裂……這些涉及共用部位和共用設施的維修，都需要動(dòng)用住宅專(zhuān)項維修資金(簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金)，即俗稱(chēng)的房屋“養老錢(qián)”?？傻降兹绾雾樌褂?不少業(yè)主曾為此犯愁。
昨天，北京市住建委等部門(mén)就共同起草的《北京市深化住宅專(zhuān)項維修資金管理改革實(shí)施方案(征求意見(jiàn)稿)》面向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)稿明確，業(yè)委會(huì )或物管會(huì )是小區維修資金使用的申請人，需在小區顯著(zhù)位置公示維修資金使用方案，充分征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)并組織表決。同時(shí)，當維修資金余額不足首期交存額的30%時(shí)，業(yè)主可申請提取其個(gè)人住房公積金賬戶(hù)內的存儲余額，一次性或在2年內分期續交。
1 未交維修資金住宅由售房單位或個(gè)人補建賬戶(hù)
今年，住在光熙門(mén)北里北區28號樓的居民，終于盼來(lái)了更換的新電梯，而此時(shí)距離老電梯停用已過(guò)去5年。電梯屬于小區共用設施，按規定可申請使用維修資金進(jìn)行更換。然而，28號樓屬于老公房，一棟樓里有多家產(chǎn)權單位，因歷史遺留原因，維修資金的賬戶(hù)一直未能建全，此次能成功更換新梯，還得益于老舊住宅電梯政府救濟機制。
“由于北京市住宅專(zhuān)項維修資金歸集政策2000年左右才開(kāi)始正式實(shí)施，很多老舊房屋、房改房等都未建立維修資金的賬戶(hù)和數據。”北京瀛和律師事務(wù)所律師趙中華說(shuō)，如今，這些房屋已進(jìn)入質(zhì)量“疲勞期”，亟待維修卻無(wú)錢(qián)可用，全靠老舊小區改造也不能及時(shí)解決問(wèn)題，“維修資金補建工作，是以往住宅專(zhuān)項維修資金管理中容易被忽視的重要環(huán)節。”
此次征求意見(jiàn)稿首次對維修資金補建工作作出規定。征求意見(jiàn)稿提出，對全市應交未交維修資金的各類(lèi)住宅的產(chǎn)權單位及產(chǎn)權人，組織開(kāi)展維修資金補建工作。其中，商品住宅由業(yè)主作為補建主體，按照現行商品住宅交存標準進(jìn)行補建;售后公房則分為兩種情況，一種是未轉為商品住宅的售后公房，由售房單位作為補建主體，按照售房當年的交存標準進(jìn)行補建;一種是已轉為商品住宅的售后公房，由業(yè)主按照現行商品住宅交存標準進(jìn)行補建。
“售房單位改制合并的由承繼單位補建，售房單位破產(chǎn)滅失的則由其上級單位補建。”起草說(shuō)明也明確，如果售房單位將房改房維修資金業(yè)主賬戶(hù)按照商品住宅標準補足到位，建立起完整的業(yè)主維修資金明細賬戶(hù)并移交給小區業(yè)委會(huì )或物管會(huì )后，后續的房屋維修和更新、改造責任將由業(yè)主按《北京市物業(yè)管理條例》的規定承擔。
記者了解到，北京市現行商品住宅維修資金的交存標準為：獨立式住宅或非住宅50元/平方米;多層住宅100元/平方米;高層住宅200元/平方米。一套80平方米的高層兩居室，個(gè)人按標準補建的話(huà)，需交存1.6萬(wàn)元。
2 維修資金使用方案需按程序公示和表決
“業(yè)主們入住快15年了，去年才第一次申請使用維修資金。為什么?一是覺(jué)得申請不易，二是有人擔心用太多，未來(lái)再想用沒(méi)余額。”這是東四環(huán)某商品房小區業(yè)主的心里話(huà)。
“住宅專(zhuān)項維修資金的支取使用一直是難點(diǎn)，業(yè)主普遍反映使用支取難、審核周期長(cháng)，同時(shí)也對審核工作抱有不公開(kāi)、不透明的看法。”北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )法務(wù)部主任劉立華分析道。
規范維修資金的使用，也是此次征求意見(jiàn)稿的重點(diǎn)。征求意見(jiàn)稿明確，業(yè)委會(huì )或物管會(huì )是小區維修資金使用的申請人。業(yè)委會(huì )或物管會(huì )可自行或委托物業(yè)服務(wù)人根據維修改造項目情況編制維修資金使用方案，并在小區顯著(zhù)位置公示使用方案，充分征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)并組織表決。
與此同時(shí)，涉及屋面防水損壞、電梯故障、高層住宅水泵損壞、樓體單側外立面脫落、專(zhuān)用排水設施功能障礙、消防系統功能障礙等涉及重大公共利益的應急維修資金使用的，不需業(yè)主進(jìn)行表決，但需由社區居委會(huì )提供現場(chǎng)核實(shí)意見(jiàn)，并將使用方案在小區顯著(zhù)位置公示。
“這些規定，強化了業(yè)委會(huì )或物管會(huì )的主體職責，并將業(yè)主共同決定作為維修資金使用的重要保障，強調公示制度，有利于切實(shí)保障業(yè)主的知情權和決定權。”劉立華說(shuō)。
記者注意到，為便利審批，此次征求意見(jiàn)稿特別提出將簡(jiǎn)化維修資金使用備案材料，申請人可直接在網(wǎng)上提交材料，實(shí)現“一網(wǎng)通辦”。其中，非應急維修的，申請人只需提交使用申請書(shū)(含使用方案)、業(yè)主共同表決并公示結果、業(yè)主分攤明細三項材料;應急維修的，申請人只需提交使用申請書(shū)(含使用方案)、維修資金使用公示情況及居委會(huì )核實(shí)意見(jiàn)、業(yè)主分攤明細三項材料。
3 個(gè)人可提取住房公積金續交維修資金
《北京市物業(yè)管理條例》規定，專(zhuān)項維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)管理委員會(huì )應當及時(shí)通知、督促業(yè)主按照屆時(shí)適用的標準補足專(zhuān)項維修資金。
如何續籌?此次給出了具體方案。征求意見(jiàn)稿提出，當分戶(hù)賬面維修資金余額不足首期交存額30%時(shí)，業(yè)主應按照現行商品住宅交存標準及時(shí)續交。維修資金的續交總額、業(yè)主分攤金額、交存方式及期限等由業(yè)委會(huì )或物業(yè)管理委員會(huì )擬定，并提交業(yè)主大會(huì )或業(yè)主共同表決后實(shí)施。對于拒不交納、續籌維修資金、分攤相應維修費用的業(yè)主，在辦理所涉及房屋交易、產(chǎn)權登記等相關(guān)手續時(shí)，應補交維修資金及其滯納金。
值得一提的是，為支持續籌，新政不僅靈活制定了維修資金續交方式，允許業(yè)主一次性續交或兩年內分期續交，還首次明確業(yè)主及其配偶可申請提取其個(gè)人住房公積金賬戶(hù)內的存儲余額進(jìn)行維修資金交存。
“既然是房屋‘養老錢(qián)’，就得考慮可持續的問(wèn)題。”萬(wàn)科星園小區業(yè)委會(huì )成員王立云說(shuō)，對續籌政策的細化是一個(gè)亮點(diǎn)，分期續交、允許個(gè)人提取住房公積金、將續籌工作與房屋交易掛鉤，這些規定將有利于推動(dòng)維修資金續籌工作。
小貼士
1、為何要設立住宅專(zhuān)項維修資金?
住宅專(zhuān)項維修資金，是指專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金，俗稱(chēng)房屋“養老錢(qián)”。
有些業(yè)主不理解，新房購買(mǎi)時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾維修，為何還要交納這筆“養老錢(qián)”?那是因為保修是有期限的。比如房間和外墻面的防滲漏保修期為5年，電氣管線(xiàn)、給排水管道、設備安裝為2年等。保修期內，由開(kāi)發(fā)單位負責物業(yè)維修養護;當保修期滿(mǎn)后，物業(yè)維修養護的責任就轉移到了物業(yè)產(chǎn)權人即業(yè)主身上。
想象一下，假設一個(gè)有著(zhù)2000名業(yè)主的住宅小區，在保修期滿(mǎn)后突然發(fā)生了外墻保溫板脫落的嚴重事件，需要立即啟動(dòng)維修，可要在短時(shí)間內向業(yè)主籌集維修費用，那得多困難。
住宅專(zhuān)項維修資金的設立，就是為了當住宅共用部位、共用設施設備出現問(wèn)題時(shí)，能及時(shí)得到維修養護，有利于提高和保持房屋完好率，延長(cháng)房屋的使用壽命。
2、什么情況下可以使用住宅專(zhuān)項維修資金?
住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：
(一)屋面防水層破損，頂層房間滲漏的;
(二)樓房外墻出現雨水滲漏，引起外墻內表面浸濕;(三)地下室出現滲漏、積水的;
(四)樓房外墻外裝飾層出現裂縫、脫落或空鼓率超過(guò)國家相應標準、規范的規定值;
(五)增加保溫層、建筑保溫層出現破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內表面出現潮濕、結露、結霜或霉變;
(六)外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現開(kāi)裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的;
(七)公共區域窗臺、門(mén)廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門(mén)等出現破損的;
(八)公共區域門(mén)窗或窗紗普遍破損的;
(九)其它情況。
住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍包括：
(一)電梯主要部件需要進(jìn)行維修或更換的;
(二)二次供水系統設備部件磨損、銹蝕嚴重的;
(三)避雷設施不滿(mǎn)足安全要求的;
(四)配電設備部分電纜、電線(xiàn)、配電箱(柜)內元件損壞的;
(五)消防系統出現功能障礙，或部分設備、部件損壞嚴重的;
(六)樓內排水(排污)設備出現故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或其他設備損壞的。
3、業(yè)主如何表決使用住宅專(zhuān)項維修資金?
動(dòng)用住宅專(zhuān)項維修資金，屬于業(yè)主共同決定事項，按照《民法典》的規定，需由維修資金列支范圍內專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數的業(yè)主且參與表決人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
此外，為進(jìn)一步提高業(yè)主共同表決的效率，業(yè)主大會(huì )也可以在管理規約和議事規則中約定，對維修資金使用可采取異議表決方式。所謂異議表決，是指當不同意的業(yè)主不超過(guò)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積半數且參與表決人數半數時(shí)，可視為表決通過(guò)。
