“樓盤(pán)項目以房換房”、“二手房銷(xiāo)售無(wú)起色”......在經(jīng)過(guò)一年多的樓市調控后，作為樓市風(fēng)向標的深圳，迎來(lái)半年小考。
深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )在2022年上半年樓市小結中寫(xiě)道：“2022年上半年樓市總體成績(jì)不盡如人意”。據統計，2022年上半年深圳二手房買(mǎi)賣(mài)合同共計錄得12191套，環(huán)比2021年下半年增長(cháng)率為-12.1%。一手住宅成交16126套，同、環(huán)比增長(cháng)率分別為-38.3%和-38.6%。
南山一樓盤(pán)推出“以房換房 以舊換新”
繼“小麥、大蒜、西瓜換房”后，一線(xiàn)城市深圳傳來(lái)樓盤(pán)項目“以房換房”活動(dòng)。近日，網(wǎng)傳海報顯示，深圳南山一樓盤(pán)——弘基·翰林九錫推出“以房換房 以舊換新”活動(dòng)，上面印有普通住宅換尊貴大平層總裁私域、換商務(wù)公寓、換臨街商鋪!
對此，澎湃新聞致電弘基·翰林九錫項目售樓處，售樓處工作人員表示，情況屬實(shí)，經(jīng)第三方檢測機構做市值評估后可以深圳市現有住宅置換現場(chǎng)的新房，多退少補。
上述工作人員表示，活動(dòng)期限目前未規定截止時(shí)間。按照海報，交換原則為以舊換新、等價(jià)交換、多退少補。價(jià)值認定標準上，新房?jì)r(jià)格—弘基·翰林九錫項目?jì)r(jià)格以現場(chǎng)公布為準，舊房?jì)r(jià)格以房產(chǎn)所在小區半年內成交的均價(jià)為準(若半年內無(wú)成交，以一年內成交均價(jià)為準)。上述項目代理中介向澎湃新聞介紹，大平層屬于商辦產(chǎn)品。“打個(gè)比方，如果大平層3000多萬(wàn)元，您的住宅評估價(jià)在1500萬(wàn)元左右，就可抵扣掉一半，舊房交由開(kāi)發(fā)商來(lái)處理就行。”
“這個(gè)項目一共兩棟樓，以舊換新主要針對的是其中的大平層產(chǎn)品，可售產(chǎn)品面積在343—555平方米。商務(wù)公寓項目叫弘基朗寓，產(chǎn)品面積在35—98平方米，毛坯價(jià)格7萬(wàn)元/平方米左右。小戶(hù)型的商務(wù)公寓暫時(shí)不參與活動(dòng)，35平方米的才200多萬(wàn)元。”該項目代理中介說(shuō)。
在深圳業(yè)內人士看來(lái)，項目廣告或帶來(lái)一定的流量但銷(xiāo)售情況有待觀(guān)察。“這個(gè)項目的位置還可以，緊挨地鐵口，不過(guò)項目體量比較小，300多平方米的大平層產(chǎn)品針對的客戶(hù)像企業(yè)老板、總裁之類(lèi)的，他們的選擇性會(huì )比較多，從整個(gè)深圳來(lái)看，這個(gè)項目卡在中間檔，比它高端的有，低一點(diǎn)的也有，比較難弄。”
深圳一中介門(mén)店經(jīng)理也對澎湃新聞表示，目前市面上的公寓、商辦項目不溫不火，市面上可供選擇的產(chǎn)品也很多，目前我們以銷(xiāo)售新房住宅項目為主，今年深圳開(kāi)了很多新盤(pán)。
上半年32個(gè)住宅新盤(pán)入市，網(wǎng)紅盤(pán)“日光”奇跡不再
據深圳中原研究中心監測數據，截至6月30日，深圳今年已有32個(gè)住宅新盤(pán)入市，共計13470套。
根據深圳市住房和建設局近日印發(fā)的《深圳市住房發(fā)展2022年度實(shí)施計劃》，深圳今年計劃批準預售和現售商品住房面積600萬(wàn)平方米，約6萬(wàn)套。這也意味著(zhù)，下半年，至少還有4萬(wàn)余套商品住房供應。
按照深圳中原研究中心統計，僅7月份，潛在計劃入市的住宅項目就有19個(gè)。從區域來(lái)看，光明3個(gè)、寶安3個(gè)、南山2個(gè)、福田3個(gè)、龍華3個(gè)、龍崗4個(gè)、坪山1個(gè)。較受關(guān)注的項目包括宏發(fā)萬(wàn)悅山二期、正東名苑、中海聞華里等。
在新房住宅項目供應高峰下，被稱(chēng)為超級網(wǎng)紅盤(pán)的深圳華潤城沒(méi)能再創(chuàng )“日光奇跡”。
據媒體報道，開(kāi)盤(pán)8年，其中7年“開(kāi)盤(pán)即日光”的超級網(wǎng)紅盤(pán)深圳華潤城于6月19日推出最后一批住宅，推出344套房源，均價(jià)13.2萬(wàn)元/平方米;共有589批客戶(hù)參與選房，但最終售出303套，去化率八八成，收入46億元。
“主要還是新盤(pán)可選擇的項目較多，同價(jià)位的高端項目也有同類(lèi)產(chǎn)品在差不多時(shí)間開(kāi)盤(pán)。比如5月底開(kāi)盤(pán)的海德園，均價(jià)在12.6萬(wàn)元/平方米，也是網(wǎng)紅豪宅項目，起步價(jià)1800萬(wàn)元左右，6個(gè)小時(shí)239套房全部選完。”深圳中原一門(mén)店經(jīng)理說(shuō)。
在業(yè)內看來(lái)，除了項目自身產(chǎn)品、地段和配套等優(yōu)勢外，與周邊二手房存在的巨大差價(jià)也是吸引客戶(hù)選購新房的重要原因之一。以上述海德園為例，按照深圳中原研究中心數據，因為深圳新房限價(jià)的緣故，海德園A區開(kāi)盤(pán)均價(jià)為12.6萬(wàn)元/平方米，但周邊二手住宅的掛牌價(jià)普遍在18萬(wàn)元/平方米以上。
另?yè)钲诋數刂薪榉答仯?ldquo;在新房限價(jià)政策下，目前深圳新房住宅項目其實(shí)都賣(mài)得還不錯，以近期在賣(mài)的‘山海公館’為例，項目6月15日(周五)開(kāi)盤(pán)，周六、周日兩天時(shí)間就賣(mài)了96套，開(kāi)發(fā)商回款5億多元?？蛻?hù)主要以首次置業(yè)的剛需客戶(hù)為主。由于項目總價(jià)在400萬(wàn)—500萬(wàn)元，也有部分客戶(hù)用來(lái)投資。”
從成交情況看，根據諸葛找房監測數據，今年6月份，深圳新房成交量環(huán)比漲超五成。按照數據，6月，深圳成交量2731套，環(huán)比上漲55%，同比上漲2%。
二手房無(wú)明顯起色，掛牌房源增多成交量下滑
從二手房市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)尚無(wú)明顯起色。
2021年2月8日，深圳市住房和建設局連發(fā)3條公告，宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制，其首次發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區二手住房成交參考價(jià)格幾乎相當于市場(chǎng)價(jià)的七折。同時(shí)，銀行將根據參考價(jià)發(fā)放貸款。
按照樂(lè )有家研究中心此前公布的數據，2021年2月，深圳二手房掛牌量銳減，跌幅近40%，這主要是受春節假期的影響，春節后3月深圳的掛牌量就恢復至新政前的水平。不過(guò)，去年3月政策過(guò)渡期后，4月開(kāi)始，隨著(zhù)政策的嚴格落地實(shí)施，市場(chǎng)掛牌量有所下滑。經(jīng)歷幾個(gè)月持續降溫后，2021年9月市場(chǎng)掛牌量進(jìn)一步下滑，此外，隨著(zhù)政策調控深化，市場(chǎng)持續降溫，部分需要置換或用錢(qián)的業(yè)主，心態(tài)有所松動(dòng)，掛牌價(jià)有所下滑。2021年掛牌量相較于2020年同比下滑約30%。
深圳當地的中介更是以“速凍”來(lái)形容當時(shí)的深圳二手房市場(chǎng)。
目前，在深圳中介眼中，“二手房仍無(wú)起色”。該中介稱(chēng)，二手房參考價(jià)出臺前，其門(mén)店一個(gè)月平均成交二手房十余套，現在幾乎沒(méi)有，“現在二手房客戶(hù)很少”。
根據深圳市房地產(chǎn)信息平臺7月1日公布的數據，2022年6月，深圳全市二手商品房成交26.31萬(wàn)平方米(2686套)，同比下降0.22%;其中二手商品住宅成交為21.54萬(wàn)平方米(2241套)，同比下降0.22%。
另按照諸葛找房研究中心數據，6月份，深圳二手房成交量與去年同期相比下降27%。
“目前，深圳二手房參考價(jià)仍在嚴格執行，對于剛需買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，首付是一大挑戰，所以只能繼續觀(guān)望。之前傳深圳二手房參考價(jià)要調整，也沒(méi)有下文。”深圳當地一潛在購房者這樣說(shuō)道。
掛牌量來(lái)看，今年上半年二手房掛牌量持續增加。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )最新公布的數據顯示，截至2022年6月30日，根據四大行(樂(lè )有家、世華、貝殼找房、中原)公開(kāi)掛盤(pán)出售數據統計，全市共掛盤(pán)出售房源84097套(存重復房源)，對比5月31日統計的83503套在售房源增加594套，環(huán)比增長(cháng)率為0.7%。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )指出，根據今年以來(lái)二手房錄得量面積占比分析，小于90平方米戶(hù)型的錄得占總體比例處于持續下滑態(tài)勢，而90平方米以上戶(hù)型占比，尤其是90-144平方米的占比提升明顯，反映出改善型群體入市意愿高于小戶(hù)型剛需群體入市意愿，也從側面反映出剛需群體對于預期不確定性，觀(guān)望氛圍更濃郁。同時(shí)，由于剛需群體的觀(guān)望氛圍濃郁，直接影響到龍崗、羅湖等傳統剛需置業(yè)集中區域的交易量。
“二手房成交量總體還是偏低，改善型群體的交易周期也較長(cháng)。”深圳中介說(shuō)。
