北京物業(yè)服務(wù)合同完成升級換新了，7月13日，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )發(fā)布了關(guān)于北京市住房和城鄉建設委員會(huì )北京市市場(chǎng)監管局關(guān)于推行新版《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》和《北京市物業(yè)服務(wù)合同》示范文本的通知，示范文本中對物業(yè)費用、服務(wù)質(zhì)量、權利與義務(wù)等方面都作出了明晰，業(yè)主合法權益的保護擁有了更細致的“憑證”。

　　明確前期物業(yè)期限

　　前期物業(yè)，是指房屋自售出之日起至業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理活動(dòng)。這段時(shí)間的物業(yè)服務(wù)合同由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司簽訂。由開(kāi)發(fā)商負責，之后業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )共同決定物業(yè)服務(wù)人。

　　本次物業(yè)服務(wù)合同分別推行了《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》和《北京市物業(yè)服務(wù)合同》兩個(gè)示范文本，《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》示范文本中，也對前期物業(yè)服務(wù)作出了界定：是指建設單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任，通過(guò)選聘前期物業(yè)服務(wù)人，由物業(yè)服務(wù)人按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序。

　　值得注意的是，示范文本中對前期物業(yè)的服務(wù)期限作出了明晰，明確了前期物業(yè)服務(wù)期限自項目首套房屋交付之日起算，最長(cháng)將不超過(guò)兩年。

　　“明晰期限本質(zhì)上是一種倒逼機制。”中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟分析稱(chēng)，對于物業(yè)服務(wù)期限的明確規定實(shí)際上增加了業(yè)主的選擇權，進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)的競爭壓力，推動(dòng)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。通過(guò)采用這種方式，顯而易見(jiàn)的是可以推動(dòng)物業(yè)服務(wù)水平的提升，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　同時(shí)，牛曉娟還進(jìn)一步表示，兩年的時(shí)間周期能夠讓業(yè)主充分認識到物業(yè)服務(wù)的水平，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出客觀(guān)評價(jià)，是一個(gè)適宜的時(shí)間長(cháng)度。此外，最長(cháng)不超過(guò)兩年，也意味著(zhù)時(shí)間可以更短，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)有一定的刺激和激勵的作用。

　　不得以虧損為由增收物業(yè)費

　　對于普遍關(guān)心的物業(yè)費問(wèn)題，此次示范文本中也明確了收取方式采用酬金制和包干制。

　　酬金制指的是物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預先交納，物業(yè)服務(wù)人年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用，年度結算后不足部分，由全體業(yè)主承擔，并另行交納。物業(yè)服務(wù)人需向甲方公布物業(yè)服務(wù)年度計劃和支出年度預決算及物業(yè)服務(wù)費相關(guān)適用情況。

　　包干制指的是由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積，在合同生效后按照年/季交納物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)人則需按照規定向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)收支情況。值得注意的是，示范文本中明確提到，實(shí)行包干制的收取方式的物業(yè)服務(wù)人，盈余或者虧損均由自身享有或者承擔;不得以虧損為由要求增加費用、降低服務(wù)標準或減少服務(wù)內容。

　　這一規定對業(yè)主的合法權益有了保障，另一方面也對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力提出考驗。牛曉娟也建議，對于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)要充分結合企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)情況、服務(wù)標準、服務(wù)內容等方面，認真評估服務(wù)成本和經(jīng)營(yíng)效益，做好長(cháng)期的服務(wù)規劃。

　　另外，示范文本中還表示，業(yè)主有義務(wù)根據合同約定按時(shí)足額交納物業(yè)費，在合理期限屆滿(mǎn)后拒不交納物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以對其依法提起訴訟或者申請仲裁;但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

　　約定物業(yè)服務(wù)等級

　　除了物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也是關(guān)注的焦點(diǎn)。在北京目前的物業(yè)服務(wù)標準中共分為5個(gè)等級，從小區保潔、保安巡邏、突發(fā)事件處理等都有明確的細化分類(lèi)標準。

　　此次示范文本中，雙方要約定并在合同中寫(xiě)明本小區的物業(yè)服務(wù)等級標準、選擇北京市現行住宅物業(yè)服務(wù)標準中不同等級的具體物業(yè)服務(wù)事項和標準以及現行住宅物業(yè)服務(wù)標準范圍以外的具體服務(wù)事項和標準。

　　寫(xiě)明本小區物業(yè)服務(wù)等級標準，強化了業(yè)主的知情權和監督權。牛曉娟表示，在實(shí)際執行過(guò)程中，業(yè)主可以切實(shí)履行監督的權利，讓業(yè)主有法可依。一方面，對于業(yè)主而言，對物業(yè)服務(wù)的評判將有更加準確的參考，對服務(wù)的質(zhì)量以及性?xún)r(jià)比有更好的認知，也將影響業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的長(cháng)期合作;另一方面，對于物業(yè)服務(wù)人而言，明確寫(xiě)明服務(wù)等級標準是對質(zhì)價(jià)相符的明示，對物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)行為也有相對明確的指導，推動(dòng)物業(yè)提供穩定、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　若對自身小區物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿(mǎn)意，示范文本也明確到，對于服務(wù)質(zhì)量上來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)合同期限滿(mǎn)6個(gè)月前，業(yè)主可以共同決定是否續聘原物業(yè)公司或另行聘請新物業(yè)。