上半年“火熱”，下半年 “驟冷”。
2021年，從住建部上半年陸續約談18個(gè)城市開(kāi)始，各地不斷加大調控力度;進(jìn)入下半年，市場(chǎng)突然從峰值跌入谷底，二手房成交量率先大幅萎縮，各項成交數據均創(chuàng )近年來(lái)新低;隨后新房成交回落，年中各地土地流拍率大幅上升，新房?jì)r(jià)格由漲轉跌。
而在市場(chǎng)下行中，行業(yè)風(fēng)險也漸漸暴露，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨債務(wù)違約和信貸進(jìn)一步緊縮，開(kāi)始出現房屋質(zhì)量下降、延期交房等，最終傳導至買(mǎi)房人，預期進(jìn)一步下滑，市場(chǎng)全面降溫。
百城新房?jì)r(jià)格漲幅近7年最低
2021年上半年新房市場(chǎng)的火熱漲勢不敵下半年的驟然降溫。
據中指研究院監測數據，2021年百城新建住宅價(jià)格累計上漲2.44%，漲幅較2020年收窄1.02個(gè)百分點(diǎn)，走入近7年最低水平。
2021年12月，百城新建住宅均價(jià)16180元/平方米，環(huán)比繼續下跌0.02%。
從數量來(lái)看，2021年百城新建住宅價(jià)格累計下跌的城市有15個(gè)，較2020年增加2個(gè)。截至2021年12月，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌城市數量增加至58個(gè)，較11月增加5個(gè)，達到全年峰值。
四大城市群房?jì)r(jià)走勢出現分化，珠三角超越長(cháng)三角，以年度累計上漲3.63%領(lǐng)跑全國，其中東莞、廣州、佛山等城市房?jì)r(jià)累計漲幅居百城前列;長(cháng)三角城市累計漲幅為2.78%，山東半島及京津冀地區分別累計上漲1.97%和1.17%。
從百城新建住宅累計漲幅TOP20城市可見(jiàn)，珠三角城市占4席，東莞、廣州、佛山、中山等城市漲幅較大;徐州、金華、常州等長(cháng)三角城市漲幅居前。
重點(diǎn)城市新房成交規模同樣“前高后低”：50個(gè)代表城市月度成交面積在3月、6月雙雙觸頂之后驟然下降，全年商品住宅月均成交約3324萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)4.6%，較2019年同期增長(cháng)5.3%;下半年成交面積同比下降超20%，絕對規模處于近5年同期最低水平。
2021年新房供應絕對規模處歷史相對高位，但同比有所下降。20個(gè)代表城市商品住宅月均供應面積約2002萬(wàn)平方米，下半年供應面積同比下降15.1%。
二手房市場(chǎng)仍未有明顯改善
悲觀(guān)預期導致流通出現困難，是2021年二手房量?jì)r(jià)下行中的最大因素。
2021年2月，深圳率先發(fā)布“二手房參考價(jià)”，此后寧波、成都、三亞、西安、上海、北京等多個(gè)城市陸續加入，意味著(zhù)二手房市場(chǎng)交易重回理性。
據中指研究院，2021年百城二手住宅價(jià)格累計下跌的城市有37個(gè)，較2020年增加3個(gè)。
百城二手住宅累計漲幅TOP20城市中，長(cháng)三角城市占11席，昆山、上海、馬鞍山等城市漲幅較高。
從城市群二手房?jì)r(jià)格累計漲幅看，長(cháng)三角城市群累計上漲5.61%，居主要城市群首位;珠三角上漲3.55%，京津冀上漲2.11%，山東半島僅微漲0.64%。
貝殼研究院數據顯示，去年四季度市場(chǎng)的復蘇主要在于購房信貸環(huán)境改善對于購買(mǎi)力和市場(chǎng)信心的提振。
2021年10月以來(lái)，部分重點(diǎn)城市平均二套房貸利率持續下降，12月較9月累計降約10個(gè)基點(diǎn)，近兩月房貸平均放款周期也持續快速收窄，累計收窄16天。
信貸環(huán)境修復下，市場(chǎng)預期也觸底改善，2021年12月50城二手房市場(chǎng)景氣度由11月的15.6提升至17.4。信貸寬松力度相對更大的珠三角以及長(cháng)三角區域城市房貸利率降幅普遍靠前，市場(chǎng)修復力度也更強。
但多家研究機構均認為，當前的市場(chǎng)復蘇仍顯現出分化，主要是政策調整帶來(lái)的適度改善，整體趨勢仍未有明顯改善。
從貝殼研究監測的50城二手房成交量情況來(lái)看，四季度較三季度繼續下降約7%，同比降幅仍較大，絕對水平基本處在2019年以來(lái)季度低位。貝殼研究院預計，2022年一季度部分核心城市的二手房市場(chǎng)成交量能夠企穩，二季度價(jià)格能夠穩住;新房市場(chǎng)也將也隨之改善，并逐步傳遞到土地市場(chǎng)，整體市場(chǎng)鏈式修復。
集中供地讓土拍市場(chǎng)坐上“過(guò)山車(chē)”
2021年土地市場(chǎng)最大的變化莫過(guò)于土拍政策調整。
去年年初，自然資源部要求22個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，并且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次。
截至2021年末，除寧波外，其余21個(gè)重點(diǎn)城市均完成了全部三輪集中土拍。土地市場(chǎng)坐上了從過(guò)熱到過(guò)冷的“過(guò)山車(chē)”，在政策微調之下終于適度回暖。
首輪土拍，多個(gè)城市地王頻出、熱度高漲，觸頂搶地不斷頻現。隨后第二批次集中供地前夕，各地陸續調整土拍規則，包括嚴格審查“購地自有資金”，“規定溢價(jià)率上限15%，且不得通過(guò)提高起拍價(jià)調整溢價(jià)率”，“地價(jià)觸頂可通過(guò)一次性報價(jià)、搖號、競品質(zhì)等方式確定競得人，不得通過(guò)競配建等變相抬高地價(jià)”等，加之資金緊張、限購限貸等多重因素以及開(kāi)發(fā)商購地意愿降低，二輪集中供地很快“由夏入冬”，房企觀(guān)望情緒不斷顯現。
在第二批次集中供地中，綜合多家機構統計數據，22 城整體流拍率高達60%，而底價(jià)成交的數量高達77%，整體溢價(jià)率降至4%。
隨后，多城對第三批集中供地的土拍規則繼續調整和優(yōu)化，比如競買(mǎi)資格、地塊起拍價(jià)、土地款支付周期等都有所松動(dòng)，以促進(jìn)土拍市場(chǎng)回暖，深圳、無(wú)錫、合肥、上海三批次均無(wú)地塊流拍。
據克而瑞，2021年全年22個(gè)重點(diǎn)城市涉宅地總成交面積13833公頃(僅統計各城市集中供地區域)，與2020年全年相比下降了5%。成交規模降幅比較突出的為寧波、沈陽(yáng)、福州、青島、武漢、重慶等城市，涉宅地總成交面積同比2020年全年降幅均超20%。
考慮到寧波第三輪集中土拍未完成，以同比降幅第二高的沈陽(yáng)為例，由于樓市下行趨勢明顯，沈陽(yáng)二三輪土拍流拍率均超50%，2021年全年宅地成交規模僅413公頃，較2020年全年宅地成交面積下降了38%。
但另一部分城市2021年宅地成交量較2020年全年成交量大幅增長(cháng)，譬如合肥、蘇州、上海等城市，同比漲幅均超30%。
從土地出讓金來(lái)看，據中指研究院數據，2021年全國300城市土地出讓金總額為56199億元，同比下滑9%。
其中，一線(xiàn)城市土地供需兩旺，攬金總額同比上漲近一成，北京、上海、深圳收金同比均上漲;二線(xiàn)城市供求同比下行，樓面均價(jià)漲幅領(lǐng)先。出讓金榜單收金水平同比小幅下滑，榜單TOP20城市年度收金均突破千億，上海年度收金總額3323億元，位列榜首。
值得注意的是，北京、深圳兩個(gè)一線(xiàn)城市無(wú)緣TOP20，濟南以2288.52萬(wàn)平方米力壓上海奪得土地出讓面積冠軍。此外，天津、長(cháng)春、青島、沈陽(yáng)等北方城市入榜較多，但由于土地成交均價(jià)較低，均未登上出讓金榜單。
上海、北京包攬2021年全國住宅用地樓面單價(jià)TOP10，其中上海入榜6宗地塊。
房企前三甲均未完成年度目標
大環(huán)境走弱之下，盡管多數房企已降速求穩，但仍難以完成2021年初設定的銷(xiāo)售目標。
從中指研究院2021年百強房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)榜單來(lái)看，百強企業(yè)銷(xiāo)售額平均增速為4.2%，遠低于2017年的36.9%。公布年度銷(xiāo)售目標的32家代表企業(yè)，目標完成率總體明顯低于2020年，除綠城、華潤、濱江、正榮、越秀、大發(fā)等目標完成率超100%外，大部分企業(yè)未能完成年度目標任務(wù)。
數據顯示，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng )分別以累計銷(xiāo)售7588.2億元、6203億元和5976億元位列前三甲，合計銷(xiāo)售19767億元。相比2020年前三甲碧桂園、恒大、萬(wàn)科的7888.1億元、7038億元和7011億元，略有縮水。
2021年房企業(yè)績(jì)前十 來(lái)源：每經(jīng)智庫·鎂刻地產(chǎn)
2021年，千億房企維持在41家，同時(shí)共計158家房企躋身百億軍團，但內部陣營(yíng)分化加劇。面對行業(yè)融資緊張的形勢，房企不再單純追求規模擴張。從各陣營(yíng)的銷(xiāo)售額均值及增長(cháng)率情況來(lái)看，百強房企增速分布呈現倒V型，300億-500億企業(yè)銷(xiāo)售額增長(cháng)率最高，均值達到15.3%;100億-300億企業(yè)銷(xiāo)售額則首次出現負增長(cháng)。
2021年，二線(xiàn)城市繼續成為百強房企的業(yè)績(jì)后盾。中指研究院監測的50家百億代表企業(yè)中，二線(xiàn)城市業(yè)績(jì)貢獻占比為58.1%，但較2020年微降0.2個(gè)百分點(diǎn);三四線(xiàn)城市業(yè)績(jì)貢獻率為23.4%，同比增長(cháng)0.3個(gè)百分點(diǎn);一線(xiàn)城市業(yè)績(jì)貢獻率為18.5%，總體保持穩定。
從各個(gè)城市群的業(yè)績(jì)貢獻率來(lái)看，長(cháng)三角、粵港澳(內地)、京津冀三大城市群銷(xiāo)售貢獻率分別為37.9%、13.9%、10.3%，合計占比超6成。
從具體城市來(lái)看，杭州、北京、南京、上海、廣州、蘇州、武漢、重慶、成都、深圳列2021年百億代表企業(yè)城市銷(xiāo)售額前十名。其中，武漢、南京、杭州銷(xiāo)售額同比增速較快，分別達到37.7%、28.67%和28.4%。
房企違約債券余額達歷年之最
大潮退去的2021年，行業(yè)信用危機頻發(fā)，房企正在經(jīng)歷前所未有的至暗時(shí)刻。
根據貝殼研究院統計，截至2021年11月，已有房地產(chǎn)行業(yè)違約債券67只，同比增加131%;債券違約余額已達735億元，同比增加187%，違約債券余額達歷年之最。
更為嚴峻的是，2022年開(kāi)年即房企償債高峰。
據中指研究院，截至2021年12月31日，2022年將有6589.4億元債券到期，其中信用債占比47.0%，海外債占比53.0%;海外債償債高峰集中在上半年，信用債集中在3-9月。
回顧2021年，開(kāi)年融資情況良好，其中1月融資2664.6億元，占全年15.1%，為年度最高，二季度進(jìn)入平穩期;6、7月再度出現年度融資小高峰，但受8月頭部房企流動(dòng)性風(fēng)險事件影響，市場(chǎng)對行業(yè)信用開(kāi)始持審慎態(tài)度，導致當月融資規模斷崖式下跌至千億左右，環(huán)比幾近腰斬，房企融資提前入冬。
9月開(kāi)始，房企海外債市場(chǎng)出現大幅波動(dòng)，海外評級機構連續下調房企級別或展望，導致投資者信心嚴重不足;金融機構存在對前期信貸政策的誤讀，導致信貸端處于過(guò)度收緊狀態(tài);同時(shí)經(jīng)營(yíng)端受預售資金嚴監管、銷(xiāo)售下行影響，經(jīng)營(yíng)性資金回籠速度放緩，部分房企陷入流動(dòng)性危機。多重因素疊加下，行業(yè)信用快速消退，10月融資規模再度對折，僅實(shí)現融資532.0億元，為1月的20%。
10月開(kāi)始，管理層表態(tài)“應滿(mǎn)足房企合理融資需求”，多項邊際利好政策同步釋放。11、12月融資規模觸底回暖，但仍未破千億。
2021年1-12月，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現非銀類(lèi)融資17652.2億元，同比下降26.3%其中信用債全年融資5490.3億元，海外債發(fā)行2682.9億元，信托融資5452.7億元，ABS融資4026.3億元。信用債、信托成為融資主力渠道;除ABS外，其余融資渠道同比均出現不同程度下滑，導致總規模出現大幅下降。
從融資結構來(lái)看，全年房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規模為5490.3億元，同比下降13.1%;占總融資規模的31.1%，較上年上升4.7個(gè)百分點(diǎn);平均發(fā)行期限3.35年，其中發(fā)行期在3年以上的占比51.3%。
記者手記丨2022市場(chǎng)會(huì )好嗎?
2021年的市場(chǎng)頻令人大跌眼鏡，1月、2月“淡季不淡”，整體成交量創(chuàng )近3年以來(lái)同期新高;“金三銀四”繼續高燒，需求釋放、成交熱度延續;5月之后，成交急轉直下，開(kāi)始進(jìn)入下行通道，“金九銀十”不但沒(méi)能挽救頹勢，還一反常態(tài)的“缺金少銀”。
在市場(chǎng)各方預期悲觀(guān)蔓延之時(shí)，11月樓市成交再度迎來(lái)探底，百城月成交量?jì)H3167萬(wàn)平方米，整體成交增長(cháng)動(dòng)力轉弱。
盡管多個(gè)城市積極采取措施，修正調控政策，加快落實(shí)因城施策，令政策微調預期增強，合理購房需求有望得到釋放，但2021年的市場(chǎng)下行是“系統性”現象，2022年土地、新房、二手房、企業(yè)融資能否同頻回暖，拭目以待。（每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤）
