3月的樓市和3月的天氣都有點(diǎn)乍暖還寒的感覺(jué)，在市場(chǎng)走向進(jìn)一步明朗之前，是房企年報季的到來(lái)。除了一些延發(fā)公告之外，從已經(jīng)發(fā)布年報的房企業(yè)績(jì)來(lái)看，靠運營(yíng)收租，或賺管理、品牌費為主的公司，表現相當不錯。一個(gè)新的信號正在出現：管房比建房賺錢(qián)正在成為現實(shí)。業(yè)內人士表示，在房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉型的路上，租售并舉是重要的方向之一。隨著(zhù)相關(guān)配套政策落地，“管房子”或變得更加有利可圖，拼運營(yíng)能力的時(shí)代正在到來(lái)。
兩份搶眼的“成績(jì)單”
從年報數據來(lái)看，招商蛇口、保利置業(yè)等銷(xiāo)售同比增長(cháng)，越秀房托、萬(wàn)達等收入和凈利潤都實(shí)現了增長(cháng)。而在房企的年報成績(jì)單中，有兩份格外引人關(guān)注：經(jīng)歷五年的龍湖冠寓開(kāi)業(yè)房間規模突破10萬(wàn)間，首次實(shí)現盈利;2021財年，凱德中國信托物業(yè)凈收入(NPI)為2.504億新元，同比增長(cháng)85.2%，為上市以來(lái)最高的年度NPI。2021年對房地產(chǎn)行業(yè)而言并不容易，長(cháng)租公寓行業(yè)卻出現了盈利模式，凱德置地2020年業(yè)績(jì)雖明顯下滑，但在2021年凱德中國信托物業(yè)凈收入大幅增長(cháng)，錄得上市以來(lái)最高。這些表現優(yōu)秀的成績(jì)單是怎么交出來(lái)的?
樣本一：
長(cháng)租公寓盈利元年 數字化是基礎
龍湖集團首席執行官陳序平表示，2021年，龍湖冠寓實(shí)現租金收入22.3億元，同比增長(cháng)23%，運營(yíng)數據上，期末冠寓已開(kāi)業(yè)10.6萬(wàn)間，整體出租率92.9%。龍湖冠寓實(shí)現了第一年的盈利。事實(shí)上，從“租購并舉”到鼓勵發(fā)展保障性租賃住房，國家對住房租賃行業(yè)的發(fā)展給予了多維度支持。龍湖已經(jīng)深度參與到住房租賃行業(yè)之中并形成了一套日漸成熟的發(fā)展體系和模式。
陳序平表示，早在2016年，龍湖便面向新世代人群租住生活形態(tài)及消費升級需求，推出了集中式租賃住房品牌——冠寓，并將其作為主航道業(yè)務(wù)篤定發(fā)展，穩健經(jīng)營(yíng)。租賃住房蘊藏著(zhù)巨大的發(fā)展空間，但也是一個(gè)微利的行業(yè)，選址、定位，建造、營(yíng)銷(xiāo)、運營(yíng)等每一處細節，都關(guān)乎著(zhù)項目能否健康地長(cháng)期經(jīng)營(yíng)。
為了實(shí)現健康長(cháng)期經(jīng)營(yíng)，龍湖冠寓進(jìn)行了數字化升級。目前數字化已覆蓋90%的場(chǎng)景，在2021年，冠寓駕駛艙和指揮艙管理系統正式上線(xiàn)，門(mén)店運營(yíng)官通過(guò)系統可以做到對門(mén)店經(jīng)營(yíng)情況的實(shí)時(shí)監控、自動(dòng)預警、智能定價(jià)、智能管控等。此外，背靠龍湖集團，冠寓實(shí)現了效率、成本等多維度實(shí)力的提升。例如，借助龍湖集團的供應鏈體系，冠寓整體采用裝配式集成裝修，實(shí)現成本優(yōu)化，僅翻修成本就可節約66%。
對于未來(lái)，陳序平表示，冠寓業(yè)務(wù)的發(fā)展會(huì )保持20%以上的年化增長(cháng)速度，聚焦在20個(gè)左右持續有年輕人進(jìn)入的城市。
樣本二：
投資物業(yè)改造升級 實(shí)現資產(chǎn)運營(yíng)增值
凱德置地在2021年凱德中國信托物業(yè)凈收入取得上市以來(lái)最高成績(jì)。凱德中國信托指出，一方面是資產(chǎn)組合優(yōu)化(買(mǎi)進(jìn)賣(mài)出)的結果，另一方面是資產(chǎn)運營(yíng)增值的體現。凱德投資集團首席執行官李志勤表示，凱德投資已經(jīng)踏上征程，將繼續優(yōu)先發(fā)展基金和旅宿管理平臺，并持續投資運營(yíng)平臺，以努力持續實(shí)現兩位數的股本回報率。如凱德投資將繼續在具有韌性的長(cháng)住市場(chǎng)，如學(xué)生公寓、長(cháng)租公寓和租賃住房多元化發(fā)展，向2023年管理16萬(wàn)套單元的目標邁進(jìn)。
通過(guò)資產(chǎn)升級改造獲得升值是凱德盈利的重要原因之一。地處廣州的凱德·樂(lè )峰廣場(chǎng)2021年創(chuàng )下客流同比增長(cháng)8%、物業(yè)凈收入達1.37億元的成績(jì)，位列凱德中國信托11個(gè)商場(chǎng)的第三位，其蛻變過(guò)程就是凱德資產(chǎn)優(yōu)化的經(jīng)典案例。
2021年11月， 凱德以16.66億元收購樂(lè )峰廣場(chǎng)剩余的49%股權，凱德中國信托持有凱德·樂(lè )峰廣場(chǎng)全部股權。在凱德的操盤(pán)之下，凱德·樂(lè )峰廣場(chǎng)已成功“換血”90%品牌門(mén)店，人氣首店與新潮品牌集結，全場(chǎng)空間動(dòng)線(xiàn)與場(chǎng)景體驗亦煥然一新。
據介紹，凱德對樂(lè )峰廣場(chǎng)做了精準的項目定位和客群洞察，對場(chǎng)內的主力業(yè)態(tài)重新進(jìn)行有機組合，以全面覆蓋家庭生活細分場(chǎng)景加聚焦性布局全周期親子業(yè)態(tài)，引進(jìn)室內親子游樂(lè )品牌，通過(guò)引入54個(gè)新潮熱門(mén)品牌并集中煥新。在空間方面，通過(guò)動(dòng)線(xiàn)、場(chǎng)景的革新，加強與品牌、消費者的情感聯(lián)結，完成了內外空間的優(yōu)化改造。
分析
運營(yíng)拐點(diǎn)到來(lái)或有三大原因
正如招商蛇口在年報中表示，面對行業(yè)變局，重新審視業(yè)務(wù)模式和商業(yè)邏輯，招商蛇口將堅定貫徹落實(shí)“三個(gè)轉變”：一是堅定從開(kāi)發(fā)為主向開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重轉變，二是堅定從重資產(chǎn)為主向輕重結合轉變，加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展力度;三是堅定從同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展轉變?？梢钥吹?，房地產(chǎn)行業(yè)更加重視運營(yíng)的時(shí)代到來(lái)了。業(yè)內人士表示，其實(shí)重運營(yíng)業(yè)內提過(guò)很多年，在當下階段出現一些拐點(diǎn)信號，或許有資產(chǎn)價(jià)格便宜、收益更有保障，模式更完善、資金渠道進(jìn)退機制準備好了，以及部分頭部房企作出了示范效應等原因。
原因一：
資產(chǎn)價(jià)格便宜收益更有保障
經(jīng)過(guò)幾年的調整，目前，資產(chǎn)的價(jià)格、整個(gè)市場(chǎng)的預期都變得更合理。當前及未來(lái)一段時(shí)間，仍有不少質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的資產(chǎn)。此外，不少地方出臺支持政策。數據顯示，全國首個(gè)集體土地租賃房項目萬(wàn)科成壽寺項目，土地成本約4188萬(wàn)元，僅占項目總開(kāi)發(fā)成本的11.5%。目前萬(wàn)科估算的投資回報率為6%，遠高于同行業(yè)水平。
原因二：
資金渠道進(jìn)退機制更完善
2021年房企發(fā)住房租賃債券的熱情較高，保利、萬(wàn)科、金地、越秀等十多家房企參與。此外，《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》為租賃住房企業(yè)進(jìn)入公募REITs的賽道提供可能性。前端進(jìn)入、中端運營(yíng)和后端退出的金融工具都準備齊全了。而且，新的工具還在涌現。
原因三：
新模式先行者成功探路
今年3月《政府工作報告》指出，要“探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設”。顯然，房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式的探索步伐將更大，而相應的政策支持也在路上。目前，一些先行者走出了路，他們自身還會(huì )繼續做大規模，并會(huì )為行業(yè)輸送更多相關(guān)人才，預計也將吸引更多的企業(yè)入局。（劉麗琴）
