樓市“松綁”的訊號正向更多、更廣的城市蔓延。
一般來(lái)說(shuō)，三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)業(yè)往往更需要鼓勵性政策。但3月以來(lái)，以鄭州、哈爾濱、福州、蘭州為代表的的四大省會(huì )城市，也逐一打開(kāi)了政策的工具箱。
蘭州樓市調控實(shí)質(zhì)性放松
清明小長(cháng)假的尾聲，甘肅蘭州樓市出了大招?！短m州市落實(shí)強省會(huì )戰略進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境若干措施(第1號)》出臺，從降低首付比例、部分放松限購、放寬限售條件等方面釋放積極信號。
在貸款方面，個(gè)人通過(guò)商業(yè)銀行和公積金貸款購買(mǎi)首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同時(shí)，對于擁有一套住房并結清了購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購房的，執行首套房貸款政策，即執行“認貸不認房”。
在限購方面，對于在蘭州工作、生活的成年人需將異地居住的父母等近親屬接到蘭州居住的，予以支持，允許其在限購區域內新購一套住房;對于兩孩或三孩家庭，也可在限購區域內新購一套房產(chǎn)，在一定程度上打開(kāi)了限購窗口。
政策的放松和蘭州自身市場(chǎng)行情密切相關(guān)。根據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數，蘭州新建商品住宅價(jià)格連續3個(gè)月環(huán)比下跌，市區商品住宅成交規模同比連續10個(gè)月下降，2022年3月同比降幅近八成，購房者置業(yè)情緒仍較低，市場(chǎng)調整壓力較大。
“蘭州此次加大需求端政策力度，涉及范圍較廣，限購、限貸、限售等均有放松。”正如中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜所言，業(yè)內普遍認為，蘭州此次放松的動(dòng)作具有全面性。
上一個(gè)如此豐富的政策，便是3月1日河南鄭州發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“鄭十九條”)，更是有人形容此次蘭州“基本復制了鄭州的政策”。因而，“鄭十九條”發(fā)布一個(gè)月后的鄭州樓市情況，對于接下來(lái)各地的調控也具有參考意義。
“鄭十九條”滿(mǎn)月，改善型住房火熱
“政策剛出臺后兩周，看房的人非常多，相當火熱，現在熱度下來(lái)了一些。”鄭州房地產(chǎn)中介徐峰(化名)向中新財經(jīng)表示。
帶看量的上升還未帶動(dòng)房?jì)r(jià)的回彈。剛剛過(guò)去的清明假期，徐峰所在的門(mén)店依然在積極準備促銷(xiāo)活動(dòng)，他向中新財經(jīng)介紹了一套位于鄭州三環(huán)位置的二手房產(chǎn)，目前有很多買(mǎi)家感興趣：“120㎡的三房，年頭比較久了，業(yè)主開(kāi)的價(jià)格是88萬(wàn)元。要知道放在四、五年前，同小區同戶(hù)型的能賣(mài)到快150萬(wàn)元。”
但讓徐峰感受更明顯的，是改善型住房蘇醒，即新政中“已有一套住房且貸款還清，再買(mǎi)時(shí)享受首貸”惠及的購房者。徐峰舉例，在鄭州主城某500萬(wàn)元起步的熱點(diǎn)樓盤(pán)，不僅一天能到訪(fǎng)上百組客戶(hù)，有的銷(xiāo)售人員一天就能簽下四、五單。
“總的來(lái)說(shuō)，鄭州新政后的首個(gè)小長(cháng)假，樓市的整體銷(xiāo)售好于去年底，但還沒(méi)能趕上去年同期。”徐峰認為，在經(jīng)歷暴雨、疫情、“爛尾樓”等多輪打擊后，鄭州樓市的置業(yè)預期仍處于修復期，最需要的是信心，也期待改善型住房的火熱能帶動(dòng)剛需入場(chǎng)。
哈爾濱、福州放松限售、限購
3月23日，同為省會(huì )城市的哈爾濱市宣布廢止2018年出臺的限售政策。文件中，原規定“已完成其階段性調控使命”表述頗為引人關(guān)注。
2018年起，哈爾濱開(kāi)始實(shí)行區域性限售政策，在主城區6區取消建設單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷(xiāo)權限，凡新購買(mǎi)商品住房的，自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿(mǎn)3年方可上市交易。
易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)稱(chēng)，此次哈爾濱對既有政策廢除，屬于政策放松的一種新形式，標志著(zhù)當地房地產(chǎn)政策約束和捆綁的內容減少。此次“限售”政策廢除，意味著(zhù)本就沒(méi)有限購政策的哈爾濱樓市面臨更多利好。
但在業(yè)內人士看來(lái)，利好效果如何仍待進(jìn)一步觀(guān)察。因為在去年10月，哈爾濱曾發(fā)布十六條新政，包括放寬公積金貸款條件，發(fā)放購房補貼等內容，但半年過(guò)去，哈爾濱樓市仍處于低迷態(tài)勢。
同樣“坐不住”的省會(huì )城市還有福建福州。3月30日，有媒體從福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心處獲悉，福州已在一定范圍內放松限購政策，非戶(hù)籍家庭可在當地購房。
具體而言，非五城區戶(hù)籍家庭(含港澳臺)在福州五城區購房，無(wú)需落戶(hù)，且無(wú)需提供近2年內滿(mǎn)12個(gè)月醫社?；蚣{稅證明或落戶(hù)，即可購買(mǎi)一套福州五城區144平方米以下的普通住宅。
“說(shuō)明省會(huì )城市也逐漸在進(jìn)行放松，省會(huì )城市壓力也較大，類(lèi)似放松對政策于所在省份的市場(chǎng)預期轉變是有積極影響的。”嚴躍進(jìn)指出。
超60城出手，成效或年中顯現
如果將目光從省會(huì )城市外拓會(huì )發(fā)現，更多城市早已加入了松綁樓市的隊伍。
從范圍看，進(jìn)入4月，僅5天時(shí)間就有6個(gè)城市接連出臺寬松政策。據諸葛研究院不完全統計，截至3月30日，有62個(gè)城市松綁了樓市政策，主要在降低首付比例，下調房貸利率，公積金貸款放松，放松限售限價(jià)，放松限購限貸，購房補貼等層面。
從力度看，3月份以來(lái)，已經(jīng)有包括鄭州、哈爾濱、青島、福州、衢州、秦皇島在內的六城對限購限售政策進(jìn)行了松綁或取消，充分說(shuō)明調控放松進(jìn)入新階段，即從此前降低首付的做法轉變?yōu)閷?ldquo;五限”政策的松綁。
對于限制性措施的屢屢退出，諸葛找房數據研究中心分析師關(guān)榮雪提到，限購、限售這種限制性政策對于樓市管控的力度相對較大，作用周期相對較短，效果較為明顯，調整較為靈活。
“但如果把控不好力度也會(huì )存在一定的弊端，如過(guò)度限制可能會(huì )降低市場(chǎng)購買(mǎi)欲，導致樓市供需失衡等。”關(guān)榮雪提到，因此也從側面反映出城市對于政策放松的迫切性與必要性。
“2022年清明假期期間，全國重點(diǎn)監測城市中，除個(gè)別熱點(diǎn)城市成交面積有所增長(cháng)外，多數城市成交規模均同比下行。”中指研究院數據顯示，但熱點(diǎn)城市在前期積壓的需求逐漸釋放下，市場(chǎng)已進(jìn)入恢復通道，預計熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市以及東部城市群內部部分三四線(xiàn)城市市場(chǎng)有望率先企穩恢復。
機構普遍認為，年中或是樓市重要轉折點(diǎn)。房地產(chǎn)政策底逐漸顯現，在因城施策對地產(chǎn)銷(xiāo)售和配套融資的帶動(dòng)下，預計年中房地產(chǎn)信貸需求將有明顯改善，帶動(dòng)總體信貸需求好轉。(左宇坤)
