沒(méi)有哪一時(shí)刻如同2021年下半年，讓房企投資拿地那么“小心翼翼”，仿佛一地拿錯就可能邁入深淵。
《證券日報》記者以研究機構克而瑞發(fā)布的2021年跨入“千億元俱樂(lè )部”(按操盤(pán)金額口徑計)的35家上市房企為樣本，根據衡量房企投資能力的重要指標——新增貨值(數據來(lái)自?xún)|翰智庫，包括招拍掛及收并購項目)測算，35家“千億元房企”2021年合計新增貨值超5.1萬(wàn)億元，同比縮減了2.8萬(wàn)億元，同比下降35%。
“2021年至今，房企拿地規模和投資強度大幅下降，背后主要有三個(gè)原因。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，一是部分過(guò)往拿地的主力房企陷入流動(dòng)性困難，瀕臨債務(wù)違約，須縮減支出減少拿地或者不拿地;二是市場(chǎng)銷(xiāo)售去化較為困難，現金回流不如預期;三是部分城市因城施策的政策調整還未明顯改善市場(chǎng)預期，需求仍較為疲軟。而這也將影響未來(lái)房企投資邏輯從重規模轉向重質(zhì)量、重盈利。
不敢再“盲搶”高價(jià)地
投資轉向“冷靜”
似乎不約而同，相比往年業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上“新進(jìn)入多少個(gè)城市”等豪言、愿景，取而代之的則是“以銷(xiāo)定投，精準布局”。據觀(guān)察，今年多數房企管理層并未在業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上談及計劃用于拿地的資金規模，甚至有房企管理層直言，“階段性暫緩拿地，解決當前流動(dòng)性問(wèn)題”。
上述35家“千億元房企”中，截至2021年底，新增貨值最低者是世茂集團，為155億元;最高者為碧桂園，為4840億元。此外，碧桂園、保利發(fā)展以及萬(wàn)科三家房企均超過(guò)4000億元，中海地產(chǎn)等4家房企新增貨值均在2000億元至4000億元之間，總計有19家房企新增貨值均超過(guò)1000億元。
回顧2021年的土地市場(chǎng)，可謂上演了一場(chǎng)由“由火至冰”的反轉大劇。上半年，濱江集團、佳兆業(yè)等多家房企為實(shí)現超過(guò)20%的銷(xiāo)售目標而搶地。時(shí)至5月中旬，濱江集團董事長(cháng)戚金興一語(yǔ)道破部分地產(chǎn)商因在第一輪集中供地中搶地而陷入的窘境，其表示，“最近在杭州集中土地出讓中，共獲取5塊土地，要努力做到1%至2%的凈利潤水平”。
隨后，樓市銷(xiāo)售乏力，土地市場(chǎng)也急轉直下，從上半年的搶地直接過(guò)渡到第二輪集中供地30%地塊流拍，民營(yíng)房企縮減投資，國企、地方平臺企業(yè)漸成拿地主力軍。但自去年10月份某知名房企債務(wù)違約后，靠高杠桿驅動(dòng)擴規模的多家“千億元房企”先后失信于債權人，海外“借新債還舊債”通道遭全面封堵，房企所得經(jīng)營(yíng)性現金流不得不用于還債。在2021年1.22萬(wàn)億元到期債務(wù)壓頂下，沒(méi)有哪一家房企還有膽量“盲搶”高價(jià)地，快速擴規模不再是主題，先活下來(lái)才是硬道理，而自救的第一步就是縮減或暫停投資。
“尤其多家房企出現流動(dòng)性危機之后，企業(yè)競爭格局也會(huì )出現變化，房企投資會(huì )變得更加理性，整個(gè)行業(yè)會(huì )回到正常發(fā)展軌道。”在2021年業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上，越秀地產(chǎn)董事長(cháng)兼執行董事林昭遠向《證券日報》等媒體表示。同時(shí)，越秀地產(chǎn)副董事長(cháng)、執行董事兼總經(jīng)理林峰表示，(市場(chǎng))蛋糕就這么大，保持有質(zhì)量的投資，在公開(kāi)市場(chǎng)拿地要看機會(huì )，過(guò)于激進(jìn)或地價(jià)太高的(舉牌)不會(huì )參加，要踏好市場(chǎng)節奏。
現金流充裕房企
投拓意愿高
從當下看，多數房企現有土地儲備足夠未來(lái)兩三年發(fā)展，若銷(xiāo)售額仍回流較慢，在大多數房企未打開(kāi)銀行間融資大門(mén)的情況下，現金流仍較為緊張，一旦將在手現金用于拿地，將觸及“三道紅線(xiàn)”邁向紅檔。因此，在業(yè)內看來(lái)，目前多數房企將持續收縮拿地力度。不過(guò)，當下土地溢價(jià)率并不高，能夠吸引有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商出擊，而各房企投拓能力也呈現分化加劇的特征。
事實(shí)上，這一變化在上述35家“千億元房企”2021年及2022年一季度新增貨值量中已有所體現。通過(guò)測算樣本數據變動(dòng)情況可知，保利發(fā)展、華潤置地等央企、國企背景房企仍是拿地主力軍，后來(lái)者如中國鐵建、中交地產(chǎn)、建發(fā)股份等亦在發(fā)力。民營(yíng)房企中，龍湖集團、旭輝控股及碧桂園等少數房企今年一季度仍積極舉牌且頗有斬獲。據克而瑞數據，龍湖集團2022年第一季度新增的土地貨值為132.1億元，位于行業(yè)前列。此外，龍湖集團年報顯示，2021年新獲取122個(gè)權益項目。
在業(yè)內看來(lái)，連續6年保持“三道紅線(xiàn)”綠檔，剔除預售監管資金及受限資金后現金短債比為3.88，是龍湖集團拿地的底氣。而今年一季度，在同等市場(chǎng)環(huán)境下，卻有六成房企投資為零。一是供應地塊可能未覆蓋其投資范圍，二是現金流缺口較大而不敢拿地。由此可見(jiàn)，若樓市仍持續低迷，房企投拓能力將愈加分化。
那么，哪類(lèi)房企能夠在逆市中仍保持投拓節奏呢?在劉水看來(lái)，一是央企及部分國企，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)能力較強，又具有融資優(yōu)勢，因此投資能力較強;二是經(jīng)營(yíng)穩健的民營(yíng)房企，在投資、建設施工、品牌等方面有較強能力，杠桿率不高，現金流較為充裕，也能保持自身的投資節奏。
利潤率
成考核拿地KPI準繩
“資金壓力大、債務(wù)壓頂的房企將會(huì )面臨更大挑戰，部分中小房企以及高負債房企有可能被淘汰。”諸葛找房數據研究中心首席分析師陳霄向《證券日報》記者表示，即便財務(wù)穩健房企在擴充土地儲備時(shí)，也會(huì )與過(guò)去高溢價(jià)拿地行為大相徑庭，如今拿地前要多方面考慮盈利空間。
“過(guò)去，職業(yè)經(jīng)理人考核投拓KPI以‘量’定，保規模話(huà)語(yǔ)權為先，投資質(zhì)量為次要，即便2%凈利潤率仍要硬著(zhù)頭皮拿地，結果導致‘老大難’類(lèi)大型綜合體項目難產(chǎn)，沉淀資金量過(guò)大，銷(xiāo)售額回流不及預期，即便順利出售，利潤空間也極低。”某房企投拓條線(xiàn)人士向《證券日報》記者表示，出于市值和盈利能力的目標考慮，未來(lái)房企所拿的每一塊地，將以IRR(內部收益率)為準繩(比如IRR不低于8%才考慮出手)，整體更注重投資質(zhì)量，也會(huì )將利潤率作為考核拿地KPI的重要依據。
正如龍湖集團管理層在2021年業(yè)績(jì)會(huì )上表示：“我們在積極參與獲取土地，但要圍繞著(zhù)毛利率、凈利潤等底線(xiàn)指標，量入為出，理性獲取。”同策研究院資深分析師肖云祥也對《證券日報》記者表示，過(guò)去拿地是為了沖規模，在利潤率、風(fēng)險控制等方面要求并不是很高。但當下行業(yè)邏輯已變，規模論不再適用，盈利能力、增加自有資金的能力更被看重。
事實(shí)上，對于2021年下半年至今的投資策略，“謹慎投資、精準布局”已成房企共識。在2021年業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上，旭輝集團董事長(cháng)林中甚至宣布了“三不原則”，即“不拿貴地、不拿錯地、不做激進(jìn)收并購”。
“過(guò)去幾年規?？焖僭鲩L(cháng)的‘黑馬們’，其在手現金已不允許像過(guò)去一樣大手筆拿地。”肖云祥表示，接下來(lái)的市場(chǎng)，融資能力在前，投拓、運營(yíng)及營(yíng)銷(xiāo)能力在后，這關(guān)乎房企拿地質(zhì)量、去化速度以及利潤空間的實(shí)現，后房地產(chǎn)時(shí)代，是綜合實(shí)力強的房企間的戰場(chǎng)。（王麗新）
