“今年3、4月份市場(chǎng)比較差，疊加疫情影響，導致銷(xiāo)售比較低迷。5、6月份售樓處客戶(hù)到訪(fǎng)量多了，公司5月份的銷(xiāo)售額環(huán)比增長(cháng)超過(guò)20%。”近日，有房企高管在接受上海證券報記者采訪(fǎng)時(shí)如此表示。
隨著(zhù)中央及地方密集出臺優(yōu)化樓市調控政策，房地產(chǎn)整體市場(chǎng)熱度呈邊際回升態(tài)勢?？硕鹧芯恐行娜涨鞍l(fā)布的最新數據顯示，全國80個(gè)重點(diǎn)城市6月前20日新建商品住宅累計成交量達1416萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)18%，較去年同期回落41%。其中，一、二線(xiàn)城市成交環(huán)比增長(cháng)尤其明顯。同時(shí)，重點(diǎn)35城項目開(kāi)盤(pán)去化率自5月下旬便逐步企穩回升，目前已增至52%，周度環(huán)比增長(cháng)5個(gè)百分點(diǎn)。
業(yè)內人士認為，樓市優(yōu)化調控政策密集出臺對市場(chǎng)預期轉好起到了積極的作用。一、二線(xiàn)城市人口密度高，新增人口數量大，對市場(chǎng)環(huán)境和政策變化更為敏感。一、二線(xiàn)樓市成交量的企穩回升給市場(chǎng)注入信心，并有望帶動(dòng)三、四線(xiàn)樓市的復蘇。
一二線(xiàn)城市成交量增長(cháng)顯著(zhù)
“市場(chǎng)的確在回暖，但有所分化。我們公司在上海、蘇州、成都等地的項目銷(xiāo)售情況不錯，但也有一些地區的項目銷(xiāo)售情況不盡如人意。”另一家房企高管向記者表示，目前市場(chǎng)熱度在回升，但就公司整體而言，銷(xiāo)售提升得還不夠明顯。
據克而瑞研究中心監測，全國80個(gè)重點(diǎn)城市6月前20日新建商品住宅累計成交量達1416萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)18%。其中，一線(xiàn)城市因上海、北京疫情得到有效控制，成交量環(huán)比增長(cháng)48%;二線(xiàn)城市輪動(dòng)復蘇，成交量環(huán)比增長(cháng)26%，青島、長(cháng)春、濟南、蘇州、杭州等均迎來(lái)不同程度放量;三、四線(xiàn)城市成交量環(huán)比微增8%，中山、湖州、徐州、珠海、佛山等地成交量環(huán)比持平或增長(cháng)。
克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉表示，當前市場(chǎng)分化比較明顯，部分熱點(diǎn)城市自5月中旬以來(lái)客戶(hù)到訪(fǎng)量、認購率均有一定上升，但也有一些基本面較好的城市，購房者看得多買(mǎi)得少，觀(guān)望氣氛比較濃厚。從銷(xiāo)售數據來(lái)看，杭州、蘇州、佛山等個(gè)別城市因為高性?xún)r(jià)比項目的集中開(kāi)盤(pán)，導致成交量明顯增長(cháng)。
中達證券研報數據顯示，6月前20天，42城新房成交面積環(huán)比增長(cháng)22.2%，重點(diǎn)城市中高端項目去化改善。從房管局口徑數據完整的42城來(lái)看，6月以來(lái)新房成交有所復蘇，其中一、二線(xiàn)城市新房成交復蘇更明顯。6月前20天，42城中一、二線(xiàn)城市商品住宅成交面積環(huán)比分別增長(cháng)97.6%和21.1%。
蘇州市場(chǎng)的回暖頗具代表性。據克而瑞蘇州房產(chǎn)測評統計，6月上半月，蘇州樓市新房供應面積17.44萬(wàn)平方米，環(huán)比減少127.69%，同比減少67.09%;成交面積36.13萬(wàn)平方米，環(huán)比增加75.56%。在供應量同環(huán)比減少的情況下，成交量卻實(shí)現環(huán)比大幅增加，市場(chǎng)需求得到有效釋放。
“按照目前的市場(chǎng)情況，蘇州6月整體新房成交面積預計可達70萬(wàn)平方米。”克而瑞蘇常區域總經(jīng)理戈文問(wèn)表示，自去年四季度以來(lái)，蘇州新房成交量已經(jīng)連續8個(gè)月處于低位，目前來(lái)看，6月將是近9個(gè)月來(lái)表現最好的1個(gè)月，大概率7、8月會(huì )繼續環(huán)比上行的態(tài)勢。
5月已現環(huán)比改善端倪
樓市優(yōu)化政策的影響效果往往是循序漸進(jìn)的，在一系列政策出臺特別是地產(chǎn)資金面對剛需和改善型需求的大力支持下，房地產(chǎn)從供地到竣工的各個(gè)環(huán)節均呈現近四五個(gè)月以來(lái)首次環(huán)比改善。
國家統計局發(fā)布的數據顯示，5月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資環(huán)比回升14%，土地購置面積環(huán)比增長(cháng)45.9%，房屋新開(kāi)工面積環(huán)比回升20.1%，商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比增長(cháng)25.8%，竣工面積環(huán)比增長(cháng)7.4%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金環(huán)比增長(cháng)14.7%。5月，商品房銷(xiāo)售額環(huán)比增長(cháng)29.7%，比商品房銷(xiāo)售面積增幅大，顯示熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區域或樓盤(pán)回升更加明顯。反映到終端房?jì)r(jià)上，5月，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.2個(gè)百分點(diǎn);二線(xiàn)城市環(huán)比下降0.1%，降幅與上月相同;三線(xiàn)城市環(huán)比下降0.3%，降幅比上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，當前樓市的回升主要有兩個(gè)特點(diǎn)：一是不均衡。今年前5個(gè)月全國商品房銷(xiāo)售金額跌幅(-31.5%)大于銷(xiāo)售面積跌幅(-23.6%)，顯示開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo);但5月單月商品房銷(xiāo)售金額跌幅小于銷(xiāo)售面積跌幅，顯示熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區域、熱點(diǎn)樓盤(pán)回升更明顯。從實(shí)地調研看，熱點(diǎn)城市高價(jià)盤(pán)(豪宅)成交顯著(zhù)，但豪宅住房市場(chǎng)只是小眾市場(chǎng)，城市整個(gè)新房市場(chǎng)并未出現漲價(jià)，甚至還在跌價(jià)。二是不管是成交量還是價(jià)格，二手房市場(chǎng)都比新房市場(chǎng)更弱勢，導致“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善型需求受阻，反過(guò)來(lái)對新房市場(chǎng)形成制約。
雖然樓市各項指標已在回升，但購房者購房的信心以及對未來(lái)的預期仍待扭轉。在上海松江佘山板塊某新盤(pán)項目售樓處，銷(xiāo)售人員告訴記者，現在來(lái)看房的客戶(hù)中有不少對類(lèi)別墅產(chǎn)品非?？释?，但這些客戶(hù)面臨著(zhù)先賣(mài)后買(mǎi)的房屋置換需求。同時(shí)，出于對未來(lái)收入預期的不確定，他們也不愿多貸款，而是希望能夠平穩置換買(mǎi)到自己心儀的房子。
整體市場(chǎng)將緩慢回升
中原集團研究中心總監劉淵表示，當前不僅是成交數據，幾乎所有的指標都有小幅回升。整體來(lái)看，肯定是基本面越好、經(jīng)濟越發(fā)達的城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復得越快?，F階段既不能搞大水漫灌又要防范化解行業(yè)風(fēng)險，因此在操作上肯定是小步漸進(jìn)式的做法，市場(chǎng)的回升也會(huì )比較緩慢。預計到今年三季度，全國商品房銷(xiāo)售面積可能同比持平，四季度全國商品房銷(xiāo)售面積或將實(shí)現同比正增長(cháng)。
李宇嘉表示，目前來(lái)看，房地產(chǎn)觸底回升的走勢比較艱難，未來(lái)一段時(shí)間更大程度上是“磨底”或夯實(shí)底部的時(shí)期。從熱點(diǎn)城市傳導至非熱點(diǎn)城市，從熱點(diǎn)樓盤(pán)傳導至非熱點(diǎn)樓盤(pán)，從豪宅到改善型需求，再到剛需入市的傳導，這些傳統的樓市回升路徑，目前仍存在一定的不確定性。未來(lái)政策選擇上，除繼續刺激需求外，更多要考慮如何疏通普通住房市場(chǎng)供需的“腸梗阻”。
楊科偉預計，今年三季度房地產(chǎn)行業(yè)將處于筑底企穩階段，隨著(zhù)市場(chǎng)供應量的增加，一線(xiàn)城市和個(gè)別二線(xiàn)城市成交量會(huì )有明顯回升。一方面，接下來(lái)去年集中供地的項目會(huì )在今年三季度形成一個(gè)供應高峰;另一方面，隨著(zhù)市場(chǎng)回升，房企也會(huì )積極加大推盤(pán)及營(yíng)銷(xiāo)力度。在各種因素的綜合作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在發(fā)生一些積極的變化。預計一、二線(xiàn)城市在三季度會(huì )率先出現回暖，絕大多數三、四線(xiàn)城市可能要到四季度甚至明年一季度才有可能緩慢復蘇。
“方向上來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)恢復在進(jìn)行中，地方政府出臺樓市優(yōu)化政策的動(dòng)作也在繼續實(shí)施，甚至范圍更大、力度更強，但市場(chǎng)及購房者信心的恢復還有一個(gè)過(guò)程。”一位房企高管說(shuō)。
