中國網(wǎng)財經(jīng)8月10日訊(記者 魏國旭)7月28日，中央政治局召開(kāi)會(huì )議，首提“保交樓、穩民生”。隨后，多個(gè)城市出臺新規，涉及加強預售資金監管、現房銷(xiāo)售等多個(gè)方面。與此同時(shí)，多家房企也紛紛交出“保交樓”成績(jì)單。
不過(guò)，當前房地產(chǎn)困局的核心還是在于大規模房企信用垮塌帶來(lái)的負面情緒及資產(chǎn)貶值，如果要緩解當前地產(chǎn)鏈條持續的下行趨勢，只保一批交付是不夠的。
中央政治局會(huì )議首提“保交樓”
由于房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)乎民生，做好“保交樓”儼然已成為當下市場(chǎng)調控的新重點(diǎn)。政府及金融機構也自上而下紛紛發(fā)聲，并推進(jìn)相關(guān)政策落地。
7月25日，銀保監會(huì )召開(kāi)座談會(huì )，提到支持地方做好“保交樓”工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。7月28日召開(kāi)的中央政治局會(huì )議首提保交樓，定調“要穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責任，保交樓、穩民生”。
各地也針對“保交樓”密集出臺政策。8月2日，東莞市住建局發(fā)布通知文件，其中提到開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以其他任何形式私自截留、收存購房款;監管額度內的資金，應當專(zhuān)款專(zhuān)用，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業(yè)銀行不得擅自扣劃，設立子公司的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，集團公司不得抽調。
長(cháng)沙對商品房預售資金實(shí)行全程全額監管，確保后續預售房款全部用于項目本身，防止預售資金被挪用;天津此前則提出符合條件的項目可以超節點(diǎn)提前撥付預售監管資金，并區分項目風(fēng)險與企業(yè)集團風(fēng)險，將風(fēng)險企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目與企業(yè)本身分離。
與預售資金監管“頭痛醫頭腳痛醫腳”的被動(dòng)相比，紓困基金的選擇更為長(cháng)遠，意在通過(guò)恢復企業(yè)自身造血能力進(jìn)而解決問(wèn)題。近期，鄭州出臺了房地產(chǎn)紓困基金設立運作方案，擬暫定規模100億元?；鸢凑?ldquo;政府引導、多層級參與、市場(chǎng)化運作”原則，采用母子基金方式運作，由子基金對項目實(shí)施全封閉管理，按照銷(xiāo)售進(jìn)度逐步回收投資，并陸續退出;盤(pán)活資金專(zhuān)項用于危困房企問(wèn)題樓盤(pán)。
多家企業(yè)披露“保交樓”成績(jì)單
為提升市場(chǎng)信心，多家房企披露也“保交樓”進(jìn)展。
8月1日，恒大宣布公司前7個(gè)月完成保交樓任務(wù)13.9萬(wàn)套、1561萬(wàn)平方米;正榮地產(chǎn)宣布公司前7個(gè)月共完成22600余套房屋交付，累計交房35個(gè)項目/批次;佳兆業(yè)集團宣布公司前7個(gè)月在杭州、紹興、武漢、長(cháng)沙等多個(gè)城市，累計交付6400套房。
碧桂園稱(chēng)公司上半年在214個(gè)城市累計如約交付1070個(gè)批次，超25萬(wàn)套房;綠地控股在公告中宣布“累計交付全國百余個(gè)項目共計面積933.7萬(wàn)平方米”;中駿集團、遠洋集團和建業(yè)集團分別宣布已經(jīng)完成超兩萬(wàn)套房屋的交付。
除了“白紙黑字”的交付數據，還有房企披露了復工復產(chǎn)狀況。
美好置業(yè)在近日回復深交所問(wèn)詢(xún)函中表示，公司延期項目武漢美好香域花境(二期)已于2022年8月5日開(kāi)始部分復工。“奧園河南”官微信息顯示，新鄭奧園悅城項目已有序復工。鴻坤地產(chǎn)旗下廊坊鴻坤理想城項目在7月22日正式恢復正常施工。
銷(xiāo)售及融資數據依然低迷
不過(guò)，“保交樓”需要大量真金白銀的投入，而目前房企建設資金大多來(lái)源于項目銷(xiāo)售回款和融資?？硕鸢l(fā)布的數據顯示，7月重點(diǎn)30城新房市場(chǎng)成交面積環(huán)比下降16%，同比下降33%;供應環(huán)比下降31%，同比下降43%。而在融資端，中指研究院數據顯示，7月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為881.1億元，同比下降56.7%，環(huán)比下跌3.1%。
一位房地產(chǎn)從業(yè)者告訴記者：國內房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)往經(jīng)營(yíng)模式多是以較少的資本金撬動(dòng)杠桿來(lái)開(kāi)發(fā)項目，當用杠桿撬動(dòng)的項目資產(chǎn)面臨貶值風(fēng)險，如果不能緩解銷(xiāo)售和融資的壓力，為企業(yè)注入現金流，只是要求保證“這一批”房屋交付，那么在建成后企業(yè)可能已無(wú)力續建下一批項目，進(jìn)而釀成新的風(fēng)險。
據海通證券測算，在假設房地產(chǎn)交房期為3年且過(guò)去三年銷(xiāo)售出去的期房住宅都沒(méi)有交付的極端情況下，未交付住宅的銷(xiāo)售價(jià)值為41萬(wàn)億;若按照40%的建安成本占比完成建設大概需要16萬(wàn)億資金;如果按照 10%的違約停建比例來(lái)測算，需要1.6萬(wàn)億的資金。
海通證券還稱(chēng)：“哪怕是當前還沒(méi)有出現問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)，未來(lái)也很難保證不出現違約。對于居民來(lái)說(shuō)，并不能完全確定自己購買(mǎi)的房子能否保障交付。而這仍會(huì )對房地產(chǎn)需求端構成壓制，需求端問(wèn)題不緩解的話(huà)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的出清可能還要繼續。”
