“保交樓”已成為當下市場(chǎng)關(guān)注的最大熱點(diǎn)之一。8月18日，北京商報記者注意到，繼“加碼”出臺新規強化預售資金監管之后，多地政府又不斷加強與銀行之間的合作，開(kāi)啟監管銀行庫招標“競賽”，上線(xiàn)商品房預售資金監管系統，進(jìn)一步確保預售資金安全，保障購房者合法權益。分析人士指出，此舉使得預售資金更加透明化、合理化，最終保障項目有充足的資金施工和竣工，從而保障購房者的合法購房權益，未來(lái)各地在加強預售資金監管的動(dòng)作上將會(huì )逐步發(fā)力。
開(kāi)啟監管銀行庫招標“競賽”
在“爛尾樓”事件發(fā)生后，地方政府和銀行聯(lián)合強化預售資金監管的步伐正在加快。北京商報記者注意到，近期多地政府紛紛開(kāi)啟預售資金監管銀行庫招標“競賽”。
8月18日，遂昌縣住建局等3部門(mén)發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展遂昌縣商品房預售資金監管銀行庫招標的公告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公告》)，決定開(kāi)展遂昌縣商品房預售資金監管銀行庫招標工作。招標對象為該縣域各國有商業(yè)銀行遂昌(縣)支行、各城市商業(yè)銀行遂昌支行、遂昌農商行以及富民村鎮銀行。
入選預售資金監管銀行庫需要滿(mǎn)足相應要求?！豆妗诽岬?，根據《遂昌縣商品房預售資金監管銀行庫招標指標及評分細則》對各競標銀行進(jìn)行打分，總分排名前8的機構才可以進(jìn)入該縣監管銀行庫，具備承接遂昌縣商品房預售資金監管業(yè)務(wù)的資格。
從評分細則來(lái)看，此次招標共設立了資信狀況、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)展情況、監管能力、服務(wù)水平、業(yè)務(wù)合規性五項評分項，前四項對應的分值分別為20分、30分、45分、5分，第五項為扣分項，上不封頂。在業(yè)務(wù)合規性一欄中，評分的指標內容提到，若競標銀行因業(yè)務(wù)不合規或資金監管不到位，致使相關(guān)房地產(chǎn)項目出現重大風(fēng)險的，原則上“一票否決”。
聞喜縣住建局也于近日發(fā)布招標公告，對聞喜縣商品房預售資金監管銀行入圍項目進(jìn)行公開(kāi)招標。想要參與的銀行必須滿(mǎn)足8項資格要求，主要包括內部管理機制健全、只能授權一個(gè)支行或網(wǎng)點(diǎn)參與本次投標、監管業(yè)務(wù)經(jīng)辦銀行(網(wǎng)點(diǎn))在此前資金監管業(yè)務(wù)合作中，無(wú)違反資金監管辦法及資金監管協(xié)議的行為等內容。
在光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀(guān)研究員周茂華看來(lái)，通過(guò)銀行監管庫的競標，讓符合條件的銀行管理商品房預售資金，有助于保障預售資金安全。此舉可以有效堵住商品房預售違規挪用等漏洞，確保房地產(chǎn)竣工和驗收，保護購房者合法權益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
“選擇優(yōu)質(zhì)的銀行承擔預售資金監管項目，也是充分保障預售資金的安全性，將預售資金充分保障到項目的建設和施工。”諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙補充說(shuō)道。
上線(xiàn)商品房預售資金監管系統
與此同時(shí)，銀行聯(lián)合地方政府上線(xiàn)預售資金監管系統的工作也正在穩步推進(jìn)中。8月18日，北京商報記者注意到，近日，工商銀行濰坊分行上線(xiàn)了濰坊臨朐縣商品房預售資金監管系統。
據了解，該系統可實(shí)現工商銀行與臨朐縣商品房房產(chǎn)服務(wù)中心預售資金監管系統的聯(lián)網(wǎng)，對商品房銷(xiāo)售資金實(shí)行全額監管，保障商品房完成竣工和綜合驗收。
在合作過(guò)程中，工商銀行作為預售款監管銀行，設立了商品房預售款監管專(zhuān)用賬戶(hù)用于預售款管理，一個(gè)資金監管賬戶(hù)可與同一項目多幢簽約，并且該專(zhuān)戶(hù)無(wú)網(wǎng)銀功能，除司法查封強制劃撥業(yè)務(wù)類(lèi)型外的所有資金進(jìn)賬、出賬均源于預售資金監管平臺，并保證當日發(fā)生的記賬金額與業(yè)務(wù)要求一致。
北京商報記者從工商銀行濰坊分行一位知情人士處獲悉，此舉意在防風(fēng)險，避免預售資金被用作其他領(lǐng)域。“購房者買(mǎi)房的資金不能直接進(jìn)入房企公司普通賬戶(hù)，需要注入專(zhuān)門(mén)的監管賬戶(hù)中，資金進(jìn)出都需要住建局審批，此舉也是防止預售資金用于投資等其他領(lǐng)域。”
王小嬙在接受北京商報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，集中停貸事件將“爛尾樓”推向社會(huì )熱點(diǎn)，引起了地方政府和監管機構的重視。銀行聯(lián)合地方政府上線(xiàn)預售資金監管系統，是加強落實(shí)預售資金監管的落地化動(dòng)作，使得預售資金更加透明化、合理化，最終保障項目有充足的資金施工和竣工，從而保障購房者的合法購房權益。
王小嬙預計，未來(lái)各地將會(huì )不斷出臺預售資金監管的舉措，銀行由于具備資金管理能力，在加強預售資金監管的動(dòng)作上將會(huì )逐步發(fā)力。
讓預售資金監管更加透明
今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續調整，讓不少房企陷入融資收緊、流動(dòng)性不足的困境，如何建立高效的商品房預售資金監管模式是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展過(guò)程中亟待解決的問(wèn)題。
“預售資金監管對于維護購房者的權益起著(zhù)舉足輕重的作用。” 正如王小嬙所言，政府、銀行制定監管政策應充分考慮到購房者的權益，衡量好房企開(kāi)發(fā)項目所需的資金，準確判斷資金監管的額度，也要保障預售資金的安全性。
周茂華進(jìn)一步指出，政府、銀行和開(kāi)發(fā)商應壓實(shí)主體責任，共同促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性健康發(fā)展。政府和銀行需要協(xié)調優(yōu)化預售資金管理，強化監管，讓預售資金監管更加透明，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商穩健財務(wù)，保質(zhì)保量竣工，維護購房者權益。
在“保交樓”工作安排的總體框架下，已有地區要求所有樓盤(pán)封頂之后銀行才可以發(fā)放按揭貸款，嚴格執行《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》提到的“為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買(mǎi)主體結構已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”這一要求。
8月12日，銀保監會(huì )有關(guān)部門(mén)負責人在通氣會(huì )上再次表示，銀保監會(huì )將加強與住建部、人民銀行等部門(mén)的協(xié)同配合，積極研究推動(dòng)“保交樓、穩民生”工作。
