繼鄭州、哈爾濱、福州后，又一省會(huì )城市加入了樓市松綁的隊列。
日前，蘭州市印發(fā)《蘭州市落實(shí)強省會(huì )戰略進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境若干措施(第1號)》(下稱(chēng)“若干措施”)，從降低購房首付比例，定向放寬限購、限貸政策，加速樓市交易等多方面，優(yōu)化了需求端的樓市調控政策，以支持企業(yè)良性循環(huán)、健康發(fā)展，激發(fā)市場(chǎng)活力。
與此前多地發(fā)布的樓市寬松類(lèi)政策相比，業(yè)界有觀(guān)點(diǎn)認為，此次蘭州的樓市新政在覆蓋面和力度上相對稍大。但由于缺乏良好的人口和發(fā)展基礎，蘭州這項新政本身的效果可能有限。與實(shí)際提振效果相比，更期待鄭州、蘭州成為二線(xiàn)城市需求端寬松的開(kāi)端。
“以鄭州、蘭州為開(kāi)端，預計更多二線(xiàn)城市將逐步打開(kāi)政策工具箱，出臺實(shí)質(zhì)性寬松政策。這一輪二線(xiàn)城市市場(chǎng)企穩回升將會(huì )對整體市場(chǎng)起到至關(guān)重要的作用。”億翰智庫稱(chēng)。
蘭州全方面釋放合理購房需求
2022年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續走弱，成交量?jì)r(jià)處在持續降溫通道。在這一大環(huán)境下，熱度本就相對較低的蘭州樓市，面臨更大的下行壓力。
國家統計局數據顯示，2月份，蘭州新房和二手房?jì)r(jià)格環(huán)比分別下跌0.3%、0.5%，新房、二手房市場(chǎng)價(jià)格跌勢持續7個(gè)月。此外，根據中國房?jì)r(jià)行情網(wǎng)最新統計，自去年11月以來(lái)，蘭州新房銷(xiāo)售均價(jià)跌出“萬(wàn)元俱樂(lè )部”。
為在短期內提振樓市預期，并從中長(cháng)期里改變需求端的乏力現象，蘭州適度松綁了限購、限貸政策，并在已全面放開(kāi)落戶(hù)的背景下，出臺了人才類(lèi)購房補貼政策，以降低部分新市民群體的購房門(mén)檻，提高城市吸引力。
根據若干措施，蘭州已實(shí)施近5年的“限貸”政策得到優(yōu)化：個(gè)人通過(guò)商業(yè)銀行和公積金貸款購買(mǎi)首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。同時(shí)，對于擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買(mǎi)住房的，金融機構執行首套房貸款政策。
而在調整之前，根據2017年蘭州市人民政府發(fā)布的相關(guān)文件，對申請商業(yè)貸款的居民家庭，首套房首付比例不低于30%，二套房首付比為50%(對已擁有1套住房且無(wú)購房貸款記錄或相應購房貸款已結清)或60%(對已擁有1套住房且購房貸款未結清)。對申請公積金貸款的居民家庭，購買(mǎi)首套住房時(shí)住房公積金貸款首付款比例必須達到30%以上，購買(mǎi)二套住房時(shí)首付款必須達到50%以上，禁止向購買(mǎi)第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個(gè)人住房貸款。
億翰智庫認為，由于信貸支持對于撬動(dòng)需求尤其改善類(lèi)需求更加關(guān)鍵，此次蘭州降低首付比例疊加“認貸不認房”的新政，將有助于促進(jìn)改善類(lèi)需求釋放。
為進(jìn)一步促進(jìn)改善類(lèi)需求釋放，激活當地二手房交易市場(chǎng)，若干措施還明確，全面推行新建商品房“交房即交證”。取得不動(dòng)產(chǎn)權證的商品住房，網(wǎng)簽備案滿(mǎn)三年即可上市交易。
在限購方面，蘭州此次新政則對新市民和多孩家庭進(jìn)行了定向放松。
若干措施稱(chēng)，對在蘭州工作、生活的成年人需將異地居住的父母等近親屬接來(lái)蘭州居住的，給予支持，允許其家庭在限購區域內新購一套住房;對符合國家生育政策，生育兩孩或三孩的家庭，允許其在限購區域內新購一套住房。
蘭州上一次放寬“限購”門(mén)檻，是2018年初蘭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布的《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控強化房地產(chǎn)市場(chǎng)監管有關(guān)工作的通知》，取消西固區、九州開(kāi)發(fā)區、高坪偏遠區域的住房限購政策。此后，蘭州在“限購”政策上保持“因城施策、分區調控”。
“和鄭州一樣的是，蘭州此次將‘限購’的松綁用以支持孝老撫育類(lèi)的住房需求，即‘養老扶幼’家庭可以突破限購條件，新增一套購房資格，這樣有利于切實(shí)降低家庭經(jīng)濟負擔，應對當地人口結構性老化等發(fā)展特征。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)稱(chēng)。
從人口結構來(lái)看，第七次全國人口普查數據顯示，截至2020年11月，蘭州0~14歲人口占14.19%，與2010年第六次全國人口普查相比，上升1.05個(gè)百分點(diǎn)。從少兒人口占比絕對值和增速來(lái)看，均低于全國平均水平。
此外，對于新市民群體“限購”政策的定向放寬，嚴躍進(jìn)認為，這是體現該新政“落實(shí)強省會(huì )戰略”目標的重要一環(huán)，有利于增加城市吸引力，吸引年輕人口流入。
除了“限購”放松外，蘭州新市民和靈活就業(yè)群體的公積金貸款政策也得到優(yōu)化。若干措施明確，此類(lèi)人群在蘭州繳納住房公積金的，按照本市住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取、貸款業(yè)務(wù)。
為進(jìn)一步吸引人才流入，若干措施還稱(chēng)，對未享受保障性住房的相關(guān)人才，由各級政府和用人單位給予購房補貼。
多個(gè)省會(huì )城市松綁“三限”
“3月以來(lái)，包括鄭州、哈爾濱、福州、蘭州等多個(gè)省會(huì )城市對限購限售政策進(jìn)行了松綁或取消，充分說(shuō)明樓市調整進(jìn)入新階段，即從此前的金融端支持政策轉變?yōu)閷ο拶?、限貸、限售政策的調控松綁。”嚴躍進(jìn)稱(chēng)。
3月1日，鄭州出臺19條樓市新政，成為今年以來(lái)首個(gè)松綁限購、限貸的二線(xiàn)城市，此外該新政還重啟了貨幣化安置。
3月23日，哈爾濱市人民政府官網(wǎng)發(fā)布通告，取消了限售政策。此前，自2018年5月開(kāi)始，哈爾濱實(shí)施區域性限售，在道里、南崗等主城六區內購房自合同簽訂起滿(mǎn)三年方可上市交易。
3月30日，據福州市不動(dòng)產(chǎn)交易中心處消息稱(chēng)，當地限購政策有了一定程度放開(kāi)。目前，針對非五城區戶(hù)籍家庭(含港澳臺)在福州五城區購房的，無(wú)需提供近兩年內滿(mǎn)12個(gè)月醫社?；蚣{稅證明或落戶(hù)，即可購買(mǎi)一套福州五城區144平方米以下的普通住宅。
4月5日，蘭州出臺《蘭州市落實(shí)強省會(huì )戰略進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境若干措施(第1號)》，針對房地產(chǎn)行業(yè)供給端和需求端，提出了較全面的實(shí)質(zhì)性寬松政策。其中，限購政策的松綁與鄭州類(lèi)似，并在限貸政策上有了明顯放寬。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，由于全國范圍內銷(xiāo)售回暖尚待時(shí)日，疊加今年全國兩會(huì )期間，再度釋放出“因城施策促進(jìn)行業(yè)良性循環(huán)”的信號，這讓弱二線(xiàn)城市退出限售、松綁限購，有了更多的空間和合理性。
國家統計局的數據顯示，今年1~2月份，商品房銷(xiāo)售面積達15703萬(wàn)平方米，同比下降9.6%，其中，住宅銷(xiāo)售面積下降13.8%;商品房銷(xiāo)售額15459億元，下降19.3%，其中，住宅銷(xiāo)售額下降22.1%。
從出臺松綁“三限”的城市來(lái)看，嚴躍進(jìn)表示，除了三四線(xiàn)城市外，主要包括最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現偏弱的二線(xiàn)城市。“限購放松和市場(chǎng)表現是密切相關(guān)的，市場(chǎng)壓力較大的城市，放松的空間也較大。”
以蘭州為例，CRIC地產(chǎn)研究數據顯示，截至今年2月末，蘭州廣、狹義庫存量保持高位，廣義庫存量達到了8000萬(wàn)平方米以上的規模;去化周期約40個(gè)月，顯著(zhù)高于二線(xiàn)城市(18.05個(gè)月)的平均水平。
經(jīng)過(guò)政策調整，率先放寬限購、限貸的城市，樓市已出現好轉。
在鄭州，貝殼研究院數據顯示，“鄭十九條”發(fā)布后，鄭州二手房市場(chǎng)持續修復，3月份二手房成交量超過(guò)2月的2倍。3月周度成交和帶看量已經(jīng)恢復至2021年5~6月的水平，3月前兩周周均帶看量較2021年12月周均提升38%，周均成交較2021年12月提升70%，較1~2月周均(剔除春節周)提升1.6倍，表明新政之下客戶(hù)預期開(kāi)始好轉，觀(guān)望情緒有所緩解。
展望后市，億翰智庫認為，這一輪二線(xiàn)城市市場(chǎng)企穩回升將會(huì )對整體市場(chǎng)起到至關(guān)重要的作用。故此，在“房住不炒”基調下，各地2022年“因城施策”的樓市調控會(huì )繼續朝著(zhù)“控一線(xiàn)、拉二線(xiàn)、穩三四線(xiàn)”方向深入。
具體來(lái)看，克而瑞地產(chǎn)預計，核心一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)調控政策仍將從緊執行，限購等政策短期內較難退出，同時(shí)，還會(huì )繼續從嚴堵監管漏洞。但考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和宏觀(guān)經(jīng)濟壓力，近期調控政策再加碼的頻率將明顯下降。
對于弱二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市，則將分類(lèi)放松調控?？硕鸬禺a(chǎn)認為，一方面，這些城市會(huì )多措并舉助企紓困，另一方面，也會(huì )通過(guò)適度放松調控，以穩定市場(chǎng)預期。其中，或有更多壓力城市松綁限購、限貸，以激活當地居民的合理購房消費，而對于市場(chǎng)下行過(guò)大、庫存高企、去化承壓的城市，還可能通過(guò)鼓勵新市民群體購房，提高貨幣化安置比例等舉措，創(chuàng )造更多增量購房需求。
