近日，在陜西西安高陵區，中糧·天悅樓盤(pán)推出“先交付后還貸”，即“購房者最低首付總房款20%后即可購房，在臨近交付時(shí)再辦理貸款”。作為西安市首例，樓市的一大創(chuàng )新之舉，直面“保交付”這個(gè)消費者最關(guān)心的問(wèn)題，消息一出，一石激起千層浪，迅速引發(fā)各方關(guān)注與討論。
8月30日，記者來(lái)到位于高陵區鹿苑大道與上林三路交匯處的中糧·天悅售樓部，正對大門(mén)的紅色液晶屏中央顯示著(zhù)“未交付，不還貸”幾個(gè)大字?，F場(chǎng)工作人員正忙著(zhù)為看房的客戶(hù)講解著(zhù)“購買(mǎi)該樓盤(pán)的十大理由”，售樓部里不時(shí)有電話(huà)響起。據售樓部銷(xiāo)售團隊有關(guān)負責人表示，該政策推出近一周時(shí)間，售樓部整體到訪(fǎng)量增加了30%，打電話(huà)咨詢(xún)的客戶(hù)就更多了。
在售樓部后面的該樓盤(pán)建設現場(chǎng)，記者看到，各棟樓已經(jīng)封頂，工人們正進(jìn)行著(zhù)樓層內部裝修、外立面粉飾和小區綠化等工作。“這里有10棟樓，能容納近4000戶(hù)住戶(hù)，預計2025年4月份交付。”售樓部有關(guān)負責人說(shuō)。
據樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)介紹，該樓盤(pán)推出的“先交付后還貸”活動(dòng)，是指購房者在繳納最少20%的首付款后，需要遞交一次資料，核實(shí)是否具有貸款資質(zhì)。如果滿(mǎn)足購房條件，在交房前一段時(shí)間再通知客戶(hù)去辦理按揭貸款，并進(jìn)行網(wǎng)簽。
在部分項目交房難以保證的背景下，該樓盤(pán)“先交付后還貸”活動(dòng)引發(fā)了市場(chǎng)的高度關(guān)注。在社交平臺上，大部分網(wǎng)友對此表示認可，認為“保障了購房者利益，是一種為百姓謀福利的好方式”“消費者基本不用擔心爛尾交不了房的問(wèn)題，應該大力推廣”等。也有網(wǎng)友提出疑問(wèn)，“萬(wàn)一還是爛尾了，首付會(huì )不會(huì )打水漂”“若后期銀行貸款批不下來(lái)，首付款還能退嗎”“會(huì )不會(huì )存在名與實(shí)、與法不符的可能”等。
對此，該售樓部相關(guān)負責人回應，按照以往做法，如果樓盤(pán)爛尾，購房者不僅損失了首付，貸款還需繼續償還。而“先交付后還貸”政策不僅降低了購房者買(mǎi)房交付的風(fēng)險，而且一定程度降低了購房者負擔。支付完首付后會(huì )有一段緩沖期，不用直接背負上房貸的壓力。“我們還承諾，倘若非不可抗力未能如期交付，購房者可以全額退款，不承擔違約責任，這基本意味著(zhù)可以100%退款。”該負責人表示。
針對該樓盤(pán)推出的“先交付后還貸”，高陵區住建局房管所的工作人員日前向媒體表示，這種按揭方法屬于企業(yè)的銷(xiāo)售方式，目前還沒(méi)有相關(guān)規定，但房管所將加強對該企業(yè)備案情況監管。
有業(yè)內人士表示，“先交付后還貸”有其利好。在購房者層面，降低了首付門(mén)檻，延緩了還款時(shí)間，減少了房貸成本;在開(kāi)發(fā)商層面，提升了項目關(guān)注度和競爭力，增加了項目銷(xiāo)售量和回款量。但其實(shí)際上是房企針對消費者擔心項目爛尾的心理進(jìn)行的促銷(xiāo)攬客、同業(yè)競爭的預售融資行為，相當于變相的“現房銷(xiāo)售”。這意味著(zhù)房企需要通過(guò)加大自有資金投入，與預售資金和銀行融資等組合資金做好銜接，確保項目開(kāi)發(fā)的速度跟得上和風(fēng)險可控。
據了解，近年來(lái)，隨著(zhù)一些房企新建商品房項目交付風(fēng)險的暴露，導致一些購房者沒(méi)住上房子仍要繼續還貸。對此，各地各部門(mén)在做好“保交樓”工作的同時(shí)，也在探索現房銷(xiāo)售的新模式。今年7月31日，西安市住建局組織召開(kāi)全市住建工作形勢分析會(huì )，會(huì )上四個(gè)重點(diǎn)之一便是要探索現房銷(xiāo)售模式，促進(jìn)市場(chǎng)企穩回升。
但在當前房企資金承壓的背景下，“先交房后還貸”的模式能否延續和拓展，不少業(yè)內人士表示謹慎樂(lè )觀(guān)。有業(yè)內人士建議，無(wú)論是“先交房后還貸”還是“先辦理貸款后交房”，消費者都應關(guān)注項目開(kāi)發(fā)主體本身的實(shí)力、現金流狀況以及項目五證、建設現狀等綜合情況，在此基礎上進(jìn)行理性決策。
