今年，城市工作迎來(lái)多輪重要部署，其中城市更新成為高頻詞。7月召開(kāi)的中央城市工作會(huì )議明確，城市更新將是當前和今后一個(gè)時(shí)期城市工作的重要抓手。
今年5月，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》，要求轉變城市開(kāi)發(fā)建設方式，建立可持續的城市更新模式和政策法規，大力實(shí)施城市更新，打造宜居、韌性、智慧城市。
其中，城市中老舊小區改造，尤其是非成套住宅的改造，是繞不開(kāi)的民生必答題，關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)。
這些“超齡服役”的老小區，大多存在著(zhù)管線(xiàn)老化、結構隱患等問(wèn)題，沒(méi)有獨立的廚房、衛生間，缺少公共空間等，也困擾著(zhù)居民。
小修小補、簡(jiǎn)單翻新解決不了根本問(wèn)題，大規模改造又由于標準高、資金少，市場(chǎng)主體并不愿意參與。同時(shí)，以往傳統的房地產(chǎn)征收開(kāi)發(fā)模式也并不適用，“原拆原建”模式成為老舊小區改造的關(guān)鍵解法。
居民不解
為什么拿不到補償，還要出錢(qián)?
湖北省宜昌市西陵區葛洲壩片區是危舊房相對集中的區域。建設于20世紀七八十年代的老樓，很多都是非成套住宅。非成套住宅沒(méi)有獨立廚衛，結構也不安全，設施老化，居民居住環(huán)境很差。
城市工作，民生為大。宜昌市希望以葛洲壩片區為突破口，探索出一條以市場(chǎng)化機制推進(jìn)的新路徑。
西陵區副區長(cháng)兼夜明珠街道黨工委書(shū)記涂超說(shuō)，總體而言，就是按照“共治、共建、共享”的模式，由居民自己出資三分之一，由上級爭取相應的獎補資金來(lái)補充三分之一，再由企業(yè)相應的運營(yíng)以及增容增戶(hù)的收益來(lái)補充三分之一。
兩周摸排下來(lái)，48戶(hù)里僅8戶(hù)簽字同意。居民們不理解，既然是有人“兜底”，按照以往“拆遷”政策，自己為什么拿不到補償，為什么還要出錢(qián)?西陵區夜明珠街道英雄山社區黨委書(shū)記聶芳說(shuō)：“到了后期，我們去敲門(mén)，居民已經(jīng)不愿意開(kāi)門(mén)了，打電話(huà)他們也不愿意接。”
試點(diǎn)工作就此擱淺。
與以往居民一次性“賣(mài)地分錢(qián)”的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和棚改的拆遷模式不同，原拆原建是政府補貼的民生共建工程，居民可以選擇用有限的資金“以舊換新、原址重建”，實(shí)現居住品質(zhì)的質(zhì)變。
聶芳說(shuō)，這相當于是共建項目，居民要對整個(gè)項目進(jìn)行出資分攤，相比于原來(lái)的棚改政策，他們對這個(gè)政策非常不理解，這是推進(jìn)過(guò)程中最大的阻礙。
說(shuō)服鄰里
不能靠感情牌，還是要算好賬
就在原定試點(diǎn)工作陷入僵局時(shí)，與原定試點(diǎn)相隔不遠，還有一棟危舊樓需要改造，那棟樓的居民代表主動(dòng)找上了門(mén)。
張順江是有30年工程建設經(jīng)驗的老工程師，他明白，這次原拆原建試點(diǎn)是改變居住品質(zhì)的難得機遇：“我們要參與原拆原建，盼了很久，我們覺(jué)得這個(gè)方案也適合我們這棟居民樓。”
聶芳說(shuō)：“我們非常驚喜居民里還有這樣的能人，我們就跟他溝通，我說(shuō)既然你對這個(gè)政策了解得這么透徹，能不能在這個(gè)過(guò)程中協(xié)助我們對其他居民做宣傳工作。”很多做不通的工作，張順江去講，左鄰右舍都聽(tīng)得進(jìn)去。但歸根結底，說(shuō)服鄰里不能靠感情牌，還是要算好賬。
張順江給社區居民算過(guò)一筆賬，項目總投資，兩棟小區加上所有的設施配套，是6300多萬(wàn)元。25戶(hù)居民選擇原拆原建，25戶(hù)累計出了大概500多萬(wàn)元。“以我們家為例，房子至少屬于升值了，升值了大概25萬(wàn)元到30萬(wàn)元之間，按照現在市場(chǎng)價(jià)來(lái)算，還是處于盈利狀態(tài)。”張順江說(shuō)。
在張順江的溝通下，兩周內，望洲崗10號院居民簽約率達到80%以上。西陵區迅速調整計劃：確定望洲崗10號院成為原拆原建首個(gè)試點(diǎn)。很快，街道建議組建了“危舊房合作改造聯(lián)合社”，張順江也成了西陵區夜明珠街道英雄山社區危舊房合作改造聯(lián)合社法定代表人。
聯(lián)合社成居民的
“代言人”和“操盤(pán)手”
為什么要成立聯(lián)合社，它能起到什么作用?
“成立聯(lián)合社的主要作用，第一是收集居民的意見(jiàn)、建議，第二是后期建設的協(xié)議簽訂。”西陵區夜明珠街道危舊房改造工作專(zhuān)班成員吳俊華說(shuō)。
望洲崗10號“危舊房合作改造聯(lián)合社”是對接市場(chǎng)的唯一主體。
宜昌市自然資源和城鄉建設局低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)工作專(zhuān)班負責人高周洲說(shuō)：“望洲崗10號既沒(méi)有走傳統的征收，也不是傳統意義上的安置房，我們采取了一二級聯(lián)動(dòng)產(chǎn)權歸集的新的供地模式。”
全部居民委托聯(lián)合社統一注銷(xiāo)原有產(chǎn)權，把零散地塊整合為“凈地”，再通過(guò)招拍掛出讓給企業(yè)，企業(yè)拿地建成后返還住房給原居民。既不用政府兜底，又讓企業(yè)有建設動(dòng)力。對內，聯(lián)合社成了居民的“代言人”;對外，聯(lián)合社是居民自己的“操盤(pán)手”。
按照預算，在項目總投資6300萬(wàn)元中，除去居民投資559余萬(wàn)元和政府專(zhuān)項補貼2300萬(wàn)元，剩余的大部分投資成本都需要承建方承擔。
原拆原建正以
多樣姿態(tài)落地生根
以居民為主導的城市更新原拆原建路徑還在延伸。
參照望洲崗10號合作化改造模式，在葛洲壩片區，肖家崗23、25號，鐵路大院等6個(gè)試點(diǎn)已經(jīng)啟動(dòng)，新成立的21個(gè)聯(lián)合社覆蓋2600余戶(hù)居民。
在全國各地，原拆原建正以多樣姿態(tài)落地生根。2020年7月，北京市《關(guān)于開(kāi)展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》發(fā)布，打通了原拆原建落地的制度堵點(diǎn)，明確了改建資金由多主體共擔，并允許適當擴建。這是全國首個(gè)系統性規范危舊樓房原址重建的政策文件，自此以后，北京市多個(gè)原拆原建項目得以順利推進(jìn)。
原拆原建是場(chǎng)關(guān)乎民生溫度與城市智慧的大考。拆的是舊居的窘迫，建的是新家的溫暖，留的是城市的記憶，聚的是民心的力量，更體現著(zhù)城市治理的溫度。
在全國各個(gè)城市，各種因地制宜的原拆原建探索依然還在持續。各地探索路徑不盡相同，也沒(méi)有標準答案，卻有著(zhù)基本遵循，那就是——以人民為中心。
(高少卓)
